Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 66а-554/2021

N 66а-554/2021

Санкт-Петербург 26 мая 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А.,

судей Морозковой Е.Е. и Вдовиченко С.В.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-31/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Геликония" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., судебная коллегия

установила:

ООО "Геликония" владеет на основании договора аренды от 27 мая 2016 года земельным участком с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины (код 4.4), местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир дом) по адресу: <адрес>, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 17 августа 2007 года.

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе и земельного участка, находящегося во владении административного истца, в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, ООО "Геликония" обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 291 658 рублей на период с 1 января 2020 года, в обоснование чего представило отчет об оценке N 235-06.2020 от 15 июня 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" по заказу ООО "Агентство по оспариванию кадастровой стоимости".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 января 2021 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 1 456 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 13 августа 2020 года.

В пользу ООО "Оценка и консалтинг" с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент, Департамент имущественных отношений ЯНАО) взысканы расходы по производству судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений ЯНАО просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме.

По мнению Департамента, в основу обжалуемого решения суда положено экспертное заключение, содержащее существенные недостатки, возникшие в результате допущенных экспертом ФИО1 нарушений, выразившихся в расчете корректировки по дате предложения с помощью инфляционного калькулятора с использованием данных мониторинга цен на потребительские товары, которые не характеризуют тенденции изменения стоимости на рынке недвижимости; в принятии для всех объектов аналогов одинакового поправочного коэффициента на условия продажи 0,843, тогда как объект-аналог N 2 предложен к срочной продаже, что указывает на чрезвычайный характер обстоятельств продажи, отличный об обычных рыночных; в неверном применении показателя корректировки 1,0 по фактору "вид разрешенного использования" применительно к объекту-аналогу N 3; в неверном применении корректировки по фактору местоположения в результате отнесения объектов к иной группе населенных пунктов (в частности, г.Новый Уренгой является райцентром с развитой промышленностью, а не населенным пунктом в ближайшей окрестности областного центра); в необоснованном размере корректировок по масштабному фактору (на различие площади земельного участка) для объектов-аналогов N 2, N 3, N 4, - отличных от тех, что сформированы с использованием ресурса Ассоциации "СтатРиелт"; в применении необоснованных корректировок на инженерные коммуникации.

Административным истцом принесены возражения на апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

Представители административного истца ООО "Геликония", административных ответчиков Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Администрации муниципального образования г. Салехард в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. ООО "Геликония", Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просят рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции не усматривает.

Выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), статей 245,248 КАС РФ, основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N 1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1,7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО N 1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N 1).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28) разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 77 КАС РФ, определением суда первой инстанции от 15 сентября 2020 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "Оценка и консалтинг" ФИО1

По заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 456 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив заключение судебной экспертизы, отчет оценщика ООО "Судебная экспертиза и оценка", пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

В связи с имеющимися у Департамента возражениями относительно содержания экспертного заключения судом апелляционной инстанции от эксперта ФИО1 истребованы пояснения, сопровожденные подпиской об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Представление экспертом письменных пояснений не противоречит положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы с учетом письменных пояснений эксперта, соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Доводы, приведенные подателем апелляционной жалобы, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение дано в пределах имеющейся у эксперта специальности, является логичным и последовательным, исследование проведено всесторонне и в полном объеме, не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки, на поставленный судом вопрос дан конкретный ответ.

Экспертом в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости приведено описание объекта экспертизы; произведены анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, его рынка; выявлены основные ценообразующие факторы; приведен обзор общепринятых подходов оценки, оценена их применимость к оценке объекта исследования с приведением результатов такого анализа.

Для оценки объекта избран метод сравнительного анализа продаж/сделок в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах; обоснована невозможность использования иных подходов, методов оценки.

С учетом имеющейся в открытом доступе информации в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны четыре объекта недвижимости по следующим критериям (характеристикам) для сравнения: состав передаваемых прав; условия финансирования; условия сделки/предложения; дата сделки/предложения; функциональное зонирование (категория земель; разрешенное использование); месторасположение; транспортная доступность объекта; наличие дополнительных построек на земельном участке; возможности инженерного обеспечения.

Подобранные экспертом объекты-аналоги схожи с объектом оценки по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов, с учетом чего цена объекта оценки корректировалась путем введения корректировок.

На замечание Департамента об использовании экспертом при расчете корректировки на дату предложения/сделки инфляционных калькуляторов, отражающих изменение цен на потребительские товары, эксперт пояснила, что поскольку рынок земельных участков на территории Ямало-Ненецкого автономного округа является неразвитым, невозможно установить изменение стоимости земельных участков во времени на основе рыночных данных. Предложенный административным ответчиком способ расчета корректировки по данным информационно-аналитического портала недвижимости "Росриэлт" имеет свои недостатки, выраженные в учете в цене продажи земли, указанной на сайте, стоимости по всем категориям земельных участков. На малодинамичных и неразвитых рынках недвижимости основным критерием покупки объекта недвижимости, помимо нужд градообразующих предприятий, является покупательская способность населения. При помощи инфляционных калькуляторов имеется возможность оценить влияние инфляции на ценность (покупательскую способность) денег и рост цен со временем, рассчитать уровень инфляции за произвольный промежуток времени. Расчет корректировки на дату предложения с использованием инфляционного калькулятора не противоречит методологии оценки, окончательный выбор метода осуществляется оценщиком самостоятельно в зависимости от свойств, характерных объекту оценки.

Применительно к объекту-аналогу N 2, из объявления о реализации которого усматривается срочность продажи, на что указывает в жалобе административный ответчик, эксперт пояснила следующее. При срочной продаже, связанной с чрезвычайными обстоятельствами, удельный показатель стоимости такого объекта будет существенно ниже минимального значения, наблюдаемого на рынке; удельный показатель 1 488,55 руб./кв.м объекта-аналога N 2 находится в диапазоне значений от 661,19 руб./кв.м до 1 806,43 руб./кв.м доверительного интервала. Департамент в обоснование своего довода жалобы использовал в качестве источника информации ресурс, который относится к Методическим рекомендациям по оценке ликвидационной стоимости и дополнительных затрат по реализации предмета залога, при том, что согласно Справочной информации Росреестра по объектам недвижимости в режиме online (оборот л.д.55, стр.106 заключения) в отношении аналога N 2 не зарегистрировано ограничений, позволяющих установить чрезвычайные обстоятельства для срочной продажи (залог, ипотека), приведенный ответчиком ресурс не имеет отношения к определению рыночной стоимости в целях оспаривания кадастровой стоимости объекта оценки.

Относительно возражений Департамента в части применения необоснованной корректировки на вид разрешенного использования объекта-аналога N 3 эксперт пояснила, что ею по результатам анализа рынка земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа по состоянию на 1 января 2019 года сформирована классификация (приведена в заключении), которая наиболее соответствует по ценообразованию для неразвитого рынка данного округа, где были учтены следующие обстоятельства: на территории Ямало-Ненецкого автономного округа основная часть земельных участков находится в государственной собственности, большая часть из которых не размежеваны, что приводит к наличию предложений о продаже права аренды на земельный участок по договору аренды со множественностью лиц, что, в свою очередь, затрудняет соотнесение фактического использования части земельного участка с классификацией, предложенной в Справочнике оценщика-2018 под ред. Лейфера Л.А.; участники рыночных отношений при установлении цены на предлагаемые земельные участки ориентируются на предложения с идентичными характеристиками, в результате чего проявляется неоднородность рынка, когда идентичные земельные участки представлены к продаже со значительной разницей в стоимостях.

Экспертом даны пояснения также по поводу отнесения городов Ноябрьск и Новый Уренгой к группе населенных пунктов в ближайшей окрестности областного центра, что было сделано ввиду не физических параметров удаленности данных городов от областного центра, а их социально-экономических характеристик: Новый Уренгой и Ноябрьск превосходят административный центр округа по численности населения, по промышленному потенциалу, в Салехарде же сосредоточен административный ресурс. Применением корректировки эксперт отразила соподчиненность указанных городов и учла социально-экономическое значение; этим также осуществлено отграничение путем увеличения стоимости объектов на территории данных городов относительно земельных участков в таких городах, как Губкинский, Лабытнанги, Надым, характеризующихся развитой промышленностью.

Применение корректировки на инженерные коммуникации 1,0, с чем также не согласен административный ответчик, обусловлено, согласно пояснениям эксперта, тем, что стоимость подведения коммуникаций к земельному участку закладывается при создании улучшений, учитывается в стоимости объектов капитального строительства на таком участке; в соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 земельный участок подлежал оценке как незастроенный; объект исследования и подобранные аналоги расположены в зоне сложившейся застройки, потенциально имеют возможность подключения к основным инженерным коммуникациям.

При определении поправочного коэффициента на площадь земельного участка (масштабный фактор) эксперт не ограничивалась одним ресурсом: итоговым стало среднее значение, сформированное с использованием, помимо данных Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт", также сведений, опубликованных в Справочнике оценщика недвиждимости-2018 под редакцией Л.А.Лейфера. Источники использованной информации приведены в заключении в виде скриншотов (оборот л.д.28-29, страницы 52-53 заключения).

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает в выводах эксперта противоречий, неясностей, искажения фактических данных, которые ставили бы под сомнение результат оценки, вопреки доводам Департамента имущественных отношений ЯНАО, несогласие с ним административного ответчика не является критерием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством.

26 мая 2021 года в адрес Второго апелляционного суда общей юрисдикции поступило мнение Департамента имущественных отношений ЯНАО на пояснения эксперта ФИО1, в котором выражается несогласие с использованием экспертом инфляционного калькулятора вместо данных портала "РосРиэлт", наиболее точно, по мнению Департамента, отражающих уровень инфляции на рынке недвижимости; с неприменением корректировки на срочность продажи с приведением расчета ее величины; с неприменением корректировки на вид разрешенного использования аналога N 3; со значением корректировки по фактору месторасположения при отнесении объектов-аналогов к иной группе в рамках классификации; с применением экспертом поправочного коэффициента 1,0 к объекту-аналогу N 3 по фактору обеспеченности инженерными коммуникациями; указывается на отсутствие разъяснений эксперта в части замечания Департамента по корректировке на масштабный фактор.

Между тем Департаментом приведены доводы, основанные на собственных утверждениях, которые не свидетельствуют об ошибочности профессионального суждения эксперта-оценщика, не подкреплены какими-либо объективными данными, о назначении повторной оценочной судебной экспертизы административный ответчик не ходатайствует, готовности нести расходы, связанные с ее проведением, не выражает.

Судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, для проведения повторной экспертизы по собственной инициативе ввиду отсутствия сомнений в обоснованности и противоречий в выводах эксперта.

Иных доводов и мотивов несогласия с постановленным судом первой инстанции решением апелляционная жалоба не содержит.

Решение суда соответствует требованиям статей 178,249 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 177,309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа без удовлетворения.

Судебные акты по делу могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 мая 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка