Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 августа 2022 года Дело N 66а-550/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Корюкиной И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДМ Трейдинг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ДМ Трейдинг" на решение Верховного Суда Республики Хакасия от 14 января 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А., выслушав пояснения представителей административного истца Попова А.В., Смолянинова Д.В. поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасии Стеценко О.Н., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

ООО "ДМ Трейдинг", являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения их кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года значительно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчётах оценщика, и составляющую 15 026 705,26 рублей и 47 719 325,64 рублей, соответственно, чем затронуты права административного истца, уплачивающего арендные платежи, рассчитанные с использованием кадастровой стоимости.

Решением Верховного Суда Республики Хакасия от 14 января 2022 года административные исковые требования удовлетворены, постановлено: установить по состоянию на 1 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер <данные изъяты> его рыночной стоимости в размере 24421000 рублей;

установить по состоянию на 1 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 66387000 рублей;

взыскать с ООО "ДМ Трейдинг" в пользу ООО "Бизнес Центр Оценки" расходы за проведение судебной экспертизы в размере 19500 рублей.

С указанным решением суда не согласился административный истец ООО "ДМ Трейдинг", в апелляционной жалобе его представитель Попов А.В. просит решение суда отменить, назначить по делу повторную судебно-оценочную экспертизу.

В обоснование доводов жалобы указано, что судебное решение основано на недостоверном доказательстве - заключении эксперта Феоктистовой Е.С., при подготовке которого допущены многочисленные нарушения статьи 8 и статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в части объективности и обоснованности, и оценочного законодательства, в частности пункта 22 ФСО N 7.

Также представителем административного истца выражено несогласие с экспертным заключением от 20 июня 2022 года N 767/9-4, подготовленным экспертами Лаврентьевым А.А. и Ефимовой Т.С. в соответствии с определением суда апелляционной инстанции, заявлено ходатайство о назначении второй повторной судебно-оценочной экспертизы.

В обоснование указано что, экспертами подготовлен вид экспертизы, отличный от экспертизы, который назначил суд, при подготовке экспертного заключения специалисты в области землеустроительства не принимали участие. Эксперты в качестве объектов-аналогов используют земельные участки по многоквартирную среднеэтажную жилую застройку (код 2.5), при этом объектами исследования является земельный участок для эксплуатации и обслуживания торгового центра и земельный участок для эксплуатации автомобильной стоянки торгового центра. Исследуемые объекты и выбранные экспертами объекты-аналоги относятся к разным сегментам рынка. Применение коэффициента перевода для многоэтажной высотной застройки не верно, не соответствует сегменту рынка, создает сомнение в методике, применяемой экспертами. Используя результаты публичных аукционов по продаже земельных участков под среднеэтажную многоквартирную застройку, эксперты не учитывают результаты аукционов по продаже земельных участков под административную и промышленную застройку, которая по сегментации рынка значительно ближе к исследуемым участкам. Эксперты применяют корректировки на торг к ценам используемых ими объектов-аналогов, однако применяемые корректировки на торг получены по ценам предложений. Применяемые экспертами корректировки методологически неприменимы к ценам реальных сделок (цены используемых объектов-аналогов получены по результатам аукциона, то есть реальных сделок); применяют среднюю границу интервала по удаленности от административного центра г. Абакана, тем самым применяя неверную корректировку на местоположение, поскольку как исследуемые земельные участки, так и объекты-аналоги, выбранные экспертами, расположены в административном центре города Абакана, таким образом, следовало применять корректировку на минимальное удаление от административного центра. Применяют повышающий коэффициент к исследуемым земельным участкам, обосновывая его применение наличием права собственности на данные участки у административного истца, относительно объектов-аналогов, которые находятся в аренде, однако исследуемые участки принадлежат заявителю на праве аренды, что подтверждается имеющимися в деле документами, следовательно, применение повышающего коэффициента методологически необоснованно.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее Минимущества Хакасии) Стеценко О.Н. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, решение суда без изменения.

Участвующие в судебном заседании суда апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи представители административного истца Попов А.В., Смолянинов Д.В. настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы и ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы; представитель административного ответчика Стеценко О.Н. возражала против назначения судебной экспертиза, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

ООО "ДМ Трейдинг" является арендатором указанных земельных участков, уплачивающим арендные платежи, рассчитанные с использованием кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в сумме 25 806 000 рублей и объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в сумме 79 313 300 рублей определена приказом Минимущества Хакасии от 20 ноября 2020 года N 020-149-п по состоянию на 1 января 2020 года.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, в подтверждение величины их рыночной стоимости административным истцом предоставлены отчеты (согласно заявлению об уточнении исковых требований от 17 ноября 2021 года) ООО "Центр деловых услуг", оценщик Воронцова Ю.Г., от 16 ноября 2021 года N 22_1.2/21 с указанием рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 19:01:010107:54 по состоянию на 1 января 2020 года в размере 15 489 255,17 рублей; от 16 ноября 2021 года N 22_2.2/21 с указанием рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2020 года в размере 42 728 915,13 рублей.

В связи с наличием возражений Минимущества Хакасии относительно допустимости вышеуказанных отчетов об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта ООО "Бизнес Центр Оценки" Феоктистовой Е.С. от 14 декабря 2021 года N 163 определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2020 года в сумме 24 421 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 19:01:020103:2892 - 66 387 000 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание заключение судебной экспертизы.

Между тем, учитывая доводы апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в достоверности выводов судебного эксперта, на основании чего была назначена повторная судебная экспертиза.

Из заключения экспертов ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от 20 июня 2022 года N 767/9-4, подготовленного экспертами Лаврентьевым А.А. и Ефимовой Т.С., следует, что оценщиком ООО "Центр деловых услуг" Воронцовой Ю.Г. при составлении отчетов об оценке от 16 ноября 2021 года N 22_ 1.2/21, от 16 ноября 2021 года N 22_2.2/21 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, является не в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой. Выявленные недостатки отчета повлияли на достоверность определенной в отчетах величины рыночной стоимости объектов оценки.

Также экспертами определена по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость: земельного участка с кадастровым номером 19:01:010107:54, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации автомобильной стоянки торгового центра, общей площадью 7757 кв.м.. расположенного по адресу: Республика Хакасия. <данные изъяты> 101 733 205,14 рублей.

Судебная коллегия находит названное заключение допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертами, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная коллегия также отмечает, что согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости именуются как судебная строительно-техническая и судебная землеустроительная экспертизы.

Учитывая, что на основании и в соответствии с определением суда апелляционной инстанции экспертами Лаврентьевым А.А., Ефимовой Т.С., проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества (объектов землеустройства) в рамках оспаривания (установления) их кадастровой стоимости, отклоняется довод жалобы о том, что экспертами, не являющимися специалистами в области землеустроительства, подготовлен вид экспертизы, отличный от экспертизы, который назначил суд.

Согласно экспертному заключению N 767/9-4 эксперт Лаврентьев А.А. является сотрудником ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, обладает квалификацией судебного эксперта по судебной строительно-технической экспертизе по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки". Кроме того, производство экспертизы так же было поручено сотруднику ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России эксперту-оценщику Ефимовой Т.С., имеющей квалификацию экономист и диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объектов оценки. Экспертами проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертами в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных исследований.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее -).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно разделу III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1)

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) (Методические рекомендации от 06 марта 2002 года N 568-р, раздел IV).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из заключения судебной экспертизы следует, что в рамках сравнительного подхода проведен анализ цен предложений объектов-аналогов с последующим применением ряда корректировок.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Эксперты Лаврентьев А.А. и Ефимова Т.С., осуществляя подбор объектов-аналогов, установили, что рынок земельных участков в г.Абакан на дату оценки не развит.

В связи с тем, что спорные объекты оценки относятся к торгово-офисному сегменту рынка земельных участков (земельный участок с кадастровым номером 19:01:010107:54, вид разрешенного использования: для эксплуатации автомобильной стоянки торгового центра, 19:01:020103:2892 - для эксплуатации и обслуживания "Торгово-делового центра"), а объекты-аналоги используются под многоквартирную жилую застройку (для размещения (строительства, эксплуатации) многоквартирного дома средней этажности), экспертами была применена корректировка на вид использования (функциональное назначение) на основании данных НО Ассоциация развития рынка недвижимости "Статриелт".

На основании вышеуказанного, не могут быть признаны обоснованными доводы жалобы о том, что применение корректировки на вид использования (функциональное назначение) создает сомнение в методике, применяемой экспертами.

То обстоятельство, что эксперты не используют результаты аукционов по продаже земельных участков под административную и промышленную застройку, вопреки доводам жалобы, не свидетельствует о каких-либо нарушениях, поскольку анализ рынка и выбор объектов-аналогов относится к прерогативе экспертов, при этом оцениваемые объекты относятся к иному сегменту рынка недвижимости.

Эксперты, в связи с тем, что достоверность информации по предложениям ниже, чем по фактическим сделкам, обоснованно произвели расчет на основании информации по фактическим сделкам.

Также отклоняется замечание стороны административного истца, что экспертам следовало применять корректировку на минимальное удаление объектов от административного центра г. Абакана, поскольку эксперты пришли к выводу, что фактор местоположения не влияет на стоимость участков.