Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июня 2021 года Дело N 66а-547/2021

N 66а-547/2021

Санкт-Петербург 02 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Морозковой Е.Е.,

судей Вдовиченко С.В. и Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению Яковлев А.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений <адрес>, государственного бюджетного учреждения <адрес> "Государственная кадастровая оценка" (ГБУ ЯНАО "ГКО"), администрации <адрес> на решение суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг., которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Морозковой Е.Е., судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N, N, Яковлев А.А. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, равном 2 723 000 руб. и 4 346 000 руб. соответственно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указав, что установленная кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает его права как арендатора земельных участков.

Решением суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ административное исковое заявление Яковлев А.А. удовлетворено.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 3335 кв.м., установлена в размере его рыночной стоимости равном 3 432 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 5972 кв.м., установлена в размере его рыночной стоимости равном 3 995 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой подачи заявления Яковлев А.А. о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка постановлено считать ДД.ММ.ГГГГ.

С ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" в пользу ООО "ЭКО-Н" взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 80 000 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений <адрес> (далее-административный ответчик, Департамент) просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказать. Административный ответчик не согласен с выводом суда о том, что заключение эксперта от 25.01.2021г. N /ЭО/18 является достоверным доказательством, так как экспертом допущены существенные нарушения в части отбора аналогов, проведения корректировок, использована недостоверная информация об аналогах. По мнению административного ответчика, заключение эксперта не отвечает требованиям ст.59 КАС РФ. Ссылаясь на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N-П, Департамент отметил, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования, могут затронуть права и законные интересы муниципальный образований.

27.05.2021г. департаментом имущественных отношений <адрес> заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы с постановкой вопросов о соответствии отчета об оценке земельных участков от 13.08.2020г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и об установлении рыночной стоимости земельных участков; представлены письменные возражения на пояснения судебного эксперта.

В апелляционной жалобе государственное бюджетное учреждение <адрес> "Государственная кадастровая оценка" (ГБУ ЯНАО "ГКО") просит решение суда отменить в части взыскания с ГБУ ЯНАО "ГКО" (далее-Учреждение) в пользу ООО "ЭКО-Н" расходов за проведение судебной экспертизы в размере 80 000 руб. В жалобе отражено, что Учреждение на основании ч.9 ст.24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ произвело расчет кадастровой стоимости спорных земельных участков в соответствии с подходами и методами оценки уже утвержденными департаментом имущественных отношений <адрес> при проведении основного тура оценки и отразило кадастровую стоимость спорных объектов в акте об определении кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ При этом ошибок в алгоритме и методике определения кадастровой стоимости Учреждение не допустило. В соответствии с постановлениями правительства <адрес> от 26.09.2011г. N-п "О реестре государственных функций <адрес>", от 23.04.2013г. N-П "О департаменте имущественных отношений <адрес>" полномочиями по утверждению результатов определения кадастровой стоимости наделен поименованный департамент, а не Учреждение. Соответственно, утверждение суда о том, что именно Учреждение утвердило результаты определения кадастровой стоимости и с данного учреждения надлежит взыскать расходы за производство судебной экспертизы не являются правильными.

В апелляционной жалобе администрация <адрес> просит решение суда отменить, в удовлетворении административного иска отказать. В обоснование указано, что административный истец является арендатором земельных участков. В судебном заседании Яковлев А.А. реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Права административного истца как налогоплательщика по земельному налогу не нарушены, а наличие расхождения между кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной стоимостью обусловлены учетом индивидуальных характеристик объектов оценки.

Относительно доводов апелляционных жалоб департамента имущественных отношений <адрес>, администрации <адрес> административным истцом поданы возражения в письменном виде.

Лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Рассмотрев административное дело, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных Яковлев А.А. требований. При определении размера рыночной стоимости суд исходил из результатов проведенной по делу судебной экспертизы, признав ее достоверным доказательством, и установив кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 3335 кв.м., расположен по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, относится к категории земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного транспорта.

На основании ч.9 ст.24, ст.16 Федерального закона N 237-ФЗ актом ГБУ ЯНАО "ГКО N от 23.03.2020г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 8 277 403, 30 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг.

Согласно договору аренды от 16.10.2019г. NN, заключенного между администрацией <адрес> и Яковлев А.А., последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3335 кв.м., с видом разрешенного использования: объекты придорожного транспорта, на срок с 16.10.2019г. по ДД.ММ.ГГГГ Арендная плата по данному договору исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 5972 кв.м., расположен по адресу: <адрес>, относится к категории земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта.

На основании ч.9 ст.24, ст.16 Федерального закона N 237-ФЗ актом ГБУ ЯНАО "ГКО" N от 23.03.2020г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 13 221 948, 28 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг.

Согласно договору аренды от 16.10.2019г. NN, заключенного между администрацией <адрес> и Яковлев А.А., последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5972 кв.м., с видом разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, на срок с 16.10.2019г. по ДД.ММ.ГГГГ Арендная плата по данному договору исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

В суд административным истцом представлен отчет N об оценке земельных участков с кадастровыми номерами N, N, составленный оценщиком ФИО3 (ООО "ЦЭО "Церта").

Оценщиком проведен анализ рынка, дано описание и характеристика земельных участков, отражено, что наиболее эффективным использованием объектов оценки является размещение на них объектов недвижимости коммерческого (офисно-торгового) назначения, что совпадает с их фактическим и разрешенным использованием. Оценщиком определены факторы, влияющие на стоимость объектов оценки. Рыночная стоимость объектов оценки определена методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода с составлением итогового заключения о стоимости объектов оценки. Согласно названного Отчета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N определена оценщиком в размере 2 723 000 руб., а рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N определена оценщиком в размере 4 346 000 руб.

В связи с наличием сомнений относительно правильности выводов оценщика (отсутствие необходимого экономического обоснования, примененные корректировки некорректно отражают наличие коммуникаций, отсутствие обоснования отбора аналогов), определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "ЭКО-Н" ФИО1

Заключением эксперта ФИО1 N от 25.01.2021г. (далее-заключение эксперта) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:09:010203:410, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 432 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 995 000 руб.

В заключении эксперта дано описание объектов оценки. При анализе наиболее эффективного использования эксперт сделал вывод о том, что фактическое использование земельных участков с кадастровыми номерами 89:09:010203:410, 89:09:010203:411 соответствует юридической разрешенности и финансовой оправданности. Поэтому земельные участки экспертом отнесены к сегменту рынка недвижимости-земельные участки под промышленную застройку в зоне транспортной инфраструктуры Т3500. Определение стоимости земельных участков выполнено экспертом исходя из их фактического использования: N -"под объекты придорожного сервиса", N- "под обслуживание автотранспорта". Экспертом проанализирован рынок объектов оценки и выявлены фактические данные о ценах на земельные участки из сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые участки. В результате экспертом сделан вывод о том, что диапазон цен на земельные участки за исследуемый период в регионе составил от 378 руб/кв.м. до 3604 руб./кв.м. Для оценки экспертом мотивированно отобран сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Экспертом оговорено, что расчет рыночной стоимости земельных участков производится исходя из методики, принятой в оценочной деятелдьности: при расчете рыночной стоимости застроенных земельных участков для целей внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, стоимость земельных участков определяется без учета существующих объектов капитального строительства, исходя из вида фактического использования (п.20 ФСО N). В качестве аналогов экспертом отобрано 3 объекта с указанием данных об источниках, из которых взята информация об аналогах; выбор аналогов обоснован. При проведении оценки эксперт произвел корректировку аналогов по следующим ценообразующим факторам: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования предполагаемой сделки; условия рынка; местоположение объекта; разрешенное использование; физические характеристики объекта. Экспертом проведено согласование результатов корректировок с установлением весового коэффициента в отношении каждого из аналогов. При расчете учтен допустимый коэффициент вариации. Оценив результаты исследований, эксперт пришел к выводам о том, что полученные результаты расчетов находятся в пределах доверительных интервалов значений, определив соответственно рыночную стоимость объектов оценки.

При рассмотрении административного дела судом первой инстанции экспертом даны мотивированные и обоснованные письменные пояснения относительно доводов о продаже аналогов NN на условиях переуступки прав, методики определения примененной корректировки на изменение цен за период времени, замечаний об отнесении оцениваемого земельного участка под придорожный сервис

Расчет рыночной стоимости земельных участков произведен с соблюдением требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N)", утвержденного приказом Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ N; каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с иными материалами дела, суд пришел к обоснованному выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что он отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.84 КАС РФ и Федеральным законом N 237-ФЗ, суд правомерно признал заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:09:010203:410, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 3 432 000 руб., а рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:09:010203:411, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 995 000 руб.

В связи с чем, оспариваемым решением суд обоснованно установил кадастровую стоимость земельных участков в поименованных размерах.

Руководствуясь ч.4 ст.22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст.249 КАС РФ, разъяснениями пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд правильно определил, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков надлежит считать ДД.ММ.ГГГГ

Разрешая заявление эксперта о возмещении расходов за проведение судебной экспертизы в размере 80 000 руб., суд обоснованно руководствовался требованиями ст.ст.103, 106, 108, 111 КАС РФ, учел разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N-П.

Установив, что разница между рыночной стоимостью каждого из земельных участков, установленная судом, и их кадастровой стоимостью, установленной ранее в результате массовой государственной кадастровой оценки, составляет более половины, суд пришел к обоснованному выводу о том, что допущенное расхождение между установленной ранее кадастровой стоимостью каждого из объектов недвижимости с их рыночной стоимостью, установленной судом, является существенным, что свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов и повлекло нарушение конституционных прав административного истца.

Так как оспоренная кадастровая стоимость земельных участков установлена ГБУ ЯНАО "ГКО" в порядке ч.9 ст.24, ст.16 Федерального закона N 237-ФЗ, то суд, сославшись на ч.3 ст.108, ст.111 КАС РФ, разъяснения, содержащиеся в пункте 31 названного выше Пленума Верховного Суда Российской Федерации, правомерно возложил обязанность по возмещению расходов за проведение судебной экспертизы в размере 80 000 руб. на ГБУ ЯНАО "ГКО".

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, выводы суда подробно мотивированы и обоснованы, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с ними.

Возражения административного ответчика относительно заключения эксперта судебной коллегией отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка по следующим основаниям.

Экспертом даны убедительные письменные пояснения относительно доводов административного ответчика относительно отбора аналогов, использования недостоверной информации об аналогах, проведения корректировок.

Так, в части доводов административного ответчика об отборе аналогов (которые продаются на условиях переуступки прав), эксперт пояснил, что передаваемые права являются одним из ценообразующих факторов при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. В случае продажи земельных участков, принадлежащих муниципальным образованиям, предлагается право аренды на земельный участок, который переоформляется на условиях переуступки права аренды. Право пользования земельным участком по договору аренды с муниципальным образованием на практике части является предметом купли-продажи. При проведении анализа рынка выявлено, что большинство предложений продажи земельных участков в регионе содержат информацию о том, что земельные участки принадлежат продавцам на праве аренды (такая информация не всегда содержится в тексте объявлений о продаже). Все аналоги принадлежат продавцам на праве аренды. При проведении расчетов аналоги скорректированы по ценообразующему фактору: "состав передаваемых имущественных прав". Корректировка по данному фактору экспертом мотивирована. Соответственно требования федерального законодательства об оценочной деятельности, в том числе и федеральных стандартов оценки, соблюдены.

В части корректировки на изменения уровня цен во времени, эксперт отметил, что обоснование примененной корректировки приведено в заключении эксперта. В частности, уровень инфляции отражает динамику цен, которые меняются в зависимости от совокупности факторов; изменение цен отражает уровень инфляции за период. Экспертом применен показатель инфляции как нейтральный показатель изменения уровня цен. Методика исчисления корректировки на изменения уровня цен соответствует требованиям законодательства и данным рынка.

Утверждение в апелляционной жалобе департамента имущественных отношений <адрес> о том, что эксперт отнес оцениваемый земельный участок "под придорожный сервис", эксперт полагает необоснованным. Земельные участки отнесены экспертом к сегменту рынка: "земельные участки под индустриальную застройку" в связи с их фактическим использованием "под стоянку большегрузного транспорта". Исследуемые земельные участки вследствие своего расположения исключают возможность использования их "под придорожный сервис".

Примененные корректировки основаны на п.20 ФСО N, подтверждены рынком.