Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 августа 2021 года Дело N 66а-524/2021

Санкт-Петербург 02 августа 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Вдовиченко С.В.,

судей Морозковой Е.Е., Стаховой Т.М.,

при секретаре Шубиной Л.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3/2021 по административному исковому заявлению ООО "Нэванда" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере ее рыночной стоимости по апелляционной жалобе административного истца ООО "Нэванда" на решение суда Ненецкого автономного округа от 04 февраля 2021 года, которым административный иск ООО "Нэванда" удовлетворен частично.

Заслушав доклад судьи Вдовиченко С.В., судебная коллегия

установила:

ООО "Нэванда" на основании договора аренды N 05-04/225 от 28 декабря 2016 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 663 353 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир месторождение песка "Сазоновское" Почтовый адрес ориентира: Ненецкий автономный округ, из которого следует, что арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа N 19 "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Ненецкого автономного округа" от 22 октября 2019 года в размере 104 229 340,13 руб.

ООО "Нэванда" обратилось с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в размере равной его рыночной стоимости 44 551 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. Ссылаясь на приложенный к иску отчет об оценке ИП Воробьевой М.В. NN от 26 августа 2020 года, административный истец указал, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает его права как арендатора.

Определением судьи о подготовке административного дела от 22 сентября 2020 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ Ненецкого автономного округа "Центр кадастровой оценки".

Определением судьи, вынесенном в предварительном судебном заседании 02 октября 2020 года, по делу в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования "Муниципальный район "Заполярный район".

По ходатайству ГБУ Ненецкого автономного округа "Центр кадастровой оценки" определением суда Ненецкого автономного округа от 02 октября 2020 года по делу назначалась судебная оценочная экспертиза с поручением ее проведения ООО "Прайс Хаус ТВ'с" на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года и проверки оценки NN от 26 августа 2020 года оценщика ИП Воробьевой М.В.

Согласно заключению N 191/20 от 27 ноября 2020 года эксперта-оценщика ООО "Прайс Хаус ТВ'с" Тумбаева С.И. отчет оценки оценщика ИП Воробьевой М.В. не соответствует ФСО, выявленные нарушения могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 83 182 362 руб. без учета НДС по состоянию на 01 января 2019 года.

Решением суда Ненецкого автономного округа от 04 февраля 2021 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости 83 182 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

ООО "Нэванда" в апелляционной жалобе просит решения суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении административных исковых требований в полном объеме. Общество указывает, что судом нарушено право истца на равноправие и состязательность в судебном процессе, а именно без его участия привлечен административный ответчик, по ходатайству которого назначена судебная оценочная экспертиза, суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о вызове в качестве специалиста Воробьеву М.В., о назначении повторной экспертизы по делу с учетом приведенных ими возражений относительно экспертного заключения.

На апелляционную жалобу ГБУ Ненецкого автономного округа "Центр кадастровой оценки", администрацией МР "Заполярный район" Ненецкого автономного округа представлены письменные возражения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились.

Административный истец был извещен о судебном заседании в апелляционной инстанции заблаговременно, как посредством направления судебного извещения почтой России на адрес Общества, на электронную почту Общества, в том числе в адрес представителей, а также путем извещения телефонограммой от 05 июля 2021 года законного представителя ООО "Нэванда" ФИО1 Какие-либо доказательства невозможности явки в суд представителя истца в апелляционную инстанцию не поступили.

На основании части 2 статьи 150, статьи 307 Кодекса административного судопроизводства РФ с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывы на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 245 КАС РФ, частям 1, 3, 7 статьи 22 Закона Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу абзацев 6, 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции признал заключение судебной оценочной экспертизы N 191/20 от 27 ноября 2020 года эксперта ООО "Прайс Хаус ТВ'с" Тумбаева С.И. отвечающим требованиям относимости, допустимости, которое не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, в удовлетворении ходатайства о вызове в качестве специалиста оценщика Воробьеву М.В., проведении повторной оценочной экспертизы отказал.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО "2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ).

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 1053 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и изменяет в ту или иную сторону ее размер.

В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса РФ.

Из изложенного следует вывод о том, что режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости. Величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС.

Экспертное заключение эксперта-оценщика ООО "Прайс Хаус ТВ'с" Тумбаева С.И. в выводах содержит указание на то, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена без учета НДС - 83 182 000 руб., что противоречит приведенным нормам законодательства и ставило под сомнение обоснованность заключения эксперта в части определения им рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание, что разрешение вопроса о размере рыночной стоимости земельного участка является одним из юридически значимых для правильного рассмотрения данного административного дела, который требует специальных познаний в области оценочной деятельности и предусматривает проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости, судебная коллегия на основании определения от 26 мая 2021 года назначила по данному административному делу повторную судебную оценочную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с поручением её проведения эксперту-оценщику ООО "Евро Аудит Групп" Паничкиной Н.Е.

Согласно заключению эксперта-оценщика ООО "Евро Аудит Групп" Паничкиной Н.Е. N .Э.21 от 15 июня 2021 года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 663 353 кв.м, расположенного по адресу: Ненецкий автономный округ: ориентир месторождение песка "Сазоновское", почтовый адрес ориентира: Ненецкий автономный округ по состоянию на 01 января 2019 года составляет 78 280 000 руб.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, изложены в статье 82 КАС РФ. В соответствии с названной нормой права заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 73-ФЗ), в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 этого федерального закона, в частности задача судебно-экспертной деятельности, правовая основа судебно-экспертной деятельности, принципы судебно-экспертной деятельности, необходимость обеспечения независимости эксперта, необходимость обеспечения объективности, всесторонности и полноты исследований и др.

Следовательно, судебная экспертиза может проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. К ним, в частности, относятся эксперты негосударственных судебно-экспертных учреждений, а также лица, не работающие в судебно-экспертных учреждениях.

Судебный эксперт Паничкина Н.Е. является руководителем ООО "Евро Аудит Групп", членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Русское Общество Оценщиков", она имеет дипломы о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, стаж по экспертной деятельности 10 лет, гражданская ответственность эксперта застрахована. Перед началом производства судебной экспертизы Паничкина Н.Е. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ.

В связи с изложенным, квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Паничкина Н.Е. является незаинтересованным по делу лицом, оснований для отвода эксперту лицами, участвующими в деле не приводились и у судебной коллегии не имеется.

В заключении эксперта приведено описание объекта исследования. При анализе наиболее эффективного использования эксперт сделал вывод о том, что с учетом требований пункта 20 ФСО N 7 рыночная стоимость оспариваемого земельного участка определяется исходя из его фактического использования, что соответствует его основному виду разрешенного использования (промышленная база) и относится к промышленно-складскому сегменту. Относительно рынка земли в Ненецком автономном округе эксперт отметил, что данный рынок является слабо развитым, в силу малой заселенности рассматриваемой территории, в связи с чем выбор аналогов выполнялся из числа предложений в Архангельской области, в состав которой входит Ненецкий автономный округ, в Республики Коми, в северной части Тюменской области; по территориальности рассматривались предложения в Архангельской области и Республике Коми, по экономической схожести - Ямало-Ненецкий автономный округ и Ханты-Мансийский автономный округ-Югра. В заключении эксперт произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений из сегмента рынка, к которому относится предмет экспертизы. Экспертом произведен мотивированный отбор подхода и примененной методики для расчета рыночной стоимости земельного участка. Расчет рыночной стоимости произведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода регрессивного анализа. При применении указанного метода отобрано 10 аналогов, при их сравнении с объектом оценки проведены корректировки (поправки) аналогов по следующим элементам сравнения: на объем передаваемых прав, на условия сделки, учет улучшений, вида использования, формы участка, улучшений, поправка на торг, площадь, местоположение, обеспеченности коммуникаций.

Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.