Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 мая 2021 года Дело N 66а-52/2021

N 66а-52/2021

Санкт-Петербург 12 мая 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стаховой Т.М.

судей Морозковой Е.Е., Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-254/2020 по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2020 года, принятое по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Юг" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., судебная коллегия

установила:

ООО "Юг" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 714 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для содержания и эксплуатации торгового комплекса <данные изъяты>, кадастровая стоимость которого актом Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" N 3-2020/24 от 8 апреля 2020 года в рамках реализации положений части 9 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237 "О государственной кадастровой оценке" по состоянию на 5 декабря 2019 года определена в размере 15 410 658 рублей.

Полагая размер кадастровой стоимости завышенным, ООО "Юг" обратилось в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 5 декабря 2019 года в размере рыночной стоимости - 5 394 016 рублей, в обоснование требований представив отчет об оценке N 375-07.2020 от 30 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2020 года административный иск удовлетворен, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 5 декабря 2019 года установлена в размере рыночной стоимости, равной 5 394 016 рублей. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 17 августа 2020 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент имущественных отношений ЯНАО, Департамент) просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, постановленным на недостоверных сведениях о величине рыночной стоимости земельного участка, поскольку отчет о рыночной стоимости, положенный в основу решения, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки, при этом судом первой инстанции необоснованно отклонены возражения Департамента относительно его достоверности.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", Управления Росреестра по ЯНАО, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, заинтересованного лица Департамента имущественных отношений администрации г. Ноябрьска, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Подателем жалобы Департаментом имущественных отношений ЯНАО и Департаментом имущественных отношений администрации г. Ноябрьска представлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей административного ответчика и заинтересованного лица. Руководствуясь положениями статей 247, 307 КАС Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва Департамента имущественных отношений администрации г. Ноябрьска на апелляционную жалобу, исследовав дополнительно представленные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (пункт 19); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) (пункт 23).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, административный истец в обоснование требований представил отчет об оценке N 375-07.2020 от 30 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 5 декабря 2019 года составляет 5 394 016 рублей, что существенно ниже кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки в размере 15 410 658 рублей.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, признав отчет, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" отвечающим требованиям относимости, допустимости, который не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности. Приведенные административным ответчиком возражения относительно представленного истцом отчета об оценке, судом отклонены.

Между тем решение суда первой инстанции в части установленного размера кадастровой стоимости не может быть признано правильным, поскольку вывод суда о величине рыночной стоимости участка сделан без надлежащей проверки возражений ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО относительно нарушений и недостатков, допущенных оценщиком при изготовлении отчета об оценке земельного участка.

В пунктах 20, 23 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая, что разрешение вопроса о размере рыночной стоимости земельного участка является одним из юридически значимых для правильного разрешения данного административного дела и требует специальных познаний в области оценочной деятельности, а сомнения в отношении обстоятельств, подлежащих установлению судом, по вопросам, требующим специальных знаний, разрешаются посредством экспертизы, определением судебной коллегии от 13 января 2021 года на основании части 1 статьи 77 КАС Российской Федерации по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью проверки отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 5 декабря 2019 года, проведение которой поручено эксперту АО "Региональное управление оценки" <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта N 13/01/2021-1 от 26 марта 2021 года, отчет об оценке N 375-07.2020 от 30 июля 2020 г., выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении ответа допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; расчеты по ряду факторов основаны на противоречивой информации и выполнены с методологическими ошибками. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 5 декабря 2019 года составляет с учетом округления 10 400 000 рублей.

Исследовав заключение эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение эксперта является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере 10 400 000 рублей.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на поставленные судом вопросы даны конкретные ответы.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности произведен подробный анализ рынка земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа для подбора объектов-аналогов в сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки четыре объекта-аналога (таблица 2.9 на стр.82 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует требованиям пунктов 10, 22 ФСО N 7. В заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам необходимых корректировок по следующим элементам сравнения: состав передаваемых прав, условия рынка - дата сделки/предложения, скидки на торг; местоположение объекта (локальное в пределах города), расположение относительно 1 линии, площадь, возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры - наличие коммуникаций. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

По мнению судебной коллегии, заключение судебной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки.

Лицам, участвующим в деле, копии заключения эксперта направлены своевременно, посредством электронной почты. Возражений относительно достоверности заключения эксперта участниками судебного разбирательства не представлено.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе достоверных данных и исчерпывающего анализа. Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у судебной коллегии не имеется. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным.

При установленных обстоятельствах решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 2 статьи 309 КАС Российской Федерации подлежит изменению в части установленного размера рыночной стоимости земельного участка с вынесением нового решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N размере рыночной стоимости, определенном по состоянию на 5 декабря 2019 года в заключении судебной оценочной экспертизы экспертом АО "Региональное управление оценки" - 10 400 000 рублей.

Кроме того, решение суда подлежит изменению также в части установленной судом даты обращения ООО "Юг" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, так как зарегистрированное в суде 17 августа 2020 года административное исковое заявление направлено в суд посредством курьерской службы 31 июля 2020 года, что подтверждается находящейся в материалах дела накладной (л.д. 116 т.1).

В соответствии со ст. 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции, среди прочего, указывается на распределение между сторонами судебных расходов.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к числу которых, среди прочих, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, другие признанные судом необходимыми расходы (статьи 103, 106 Кодекса).

Определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 13 января 2021 года, расходы по проведению судебной оценочной экспертизы по настоящему делу возложены на Департамент имущественных отношений ЯНАО.

Обязанность по оплате экспертизы Департаментом исполнена, что подтверждается платежным поручением N 77 от 8 февраля 2021 года на сумму 49 000 рублей.

Поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка (15 410 658 рублей) расхождение с установленной судом рыночной стоимостью (10 400 000 рублей) не достигает кратного значения, с учетом различий в методах оценки в процедуре массовой кадастровой оценки и в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки такой показатель превышения не дает оснований для признания выявленного расхождения допустимым и достаточным для того, чтобы признать наличие ошибки в формировании или в применении методики определения кадастровой стоимости, которая привела к нарушению прав административного истца и повлекла его вынужденное обращение в суд с административным иском, судебная коллеги, руководствуясь статьями 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, приходит к выводу, что расходы по проведению экспертизы должны быть присуждены ответчику за счет административного истца ООО "Юг".

Руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2020 изменить.

Установить по состоянию на 5 декабря 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 714 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 10 400 000 рублей.

Датой подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости считать 31 июля 2020 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Юг" в пользу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 49 000 рублей.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка