Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 66а-521/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И.,

судей Тертишниковой Л.А., Сучковой Е.Г.,

при секретаре Грейсман А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-17/2021 по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области N 90 от 12 августа 2020 года,

по апелляционной жалобе административного истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Омского областного суда от 11 февраля 2021 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А., пояснения представителей департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Ермолаевой Евгении Викторовны, поддержавшей доводы жалобы, Управления Росреестра по Омской области Тереховой Евгении Вячеславовны, представителя заинтересованного лица индивидуального предпринимателя Студеникиной Людмилы Анатольевны - Есионовой Карины Александровны, полагавших, что решение суда подлежит оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Комиссия) N 90 от 12 августа 2020 года, которым пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Требования мотивированы тем, что отчет об оценке от 29 июля 2020 года N 02/03/2020 - И2, выполнен оценщиком с нарушением требований норм Федеральных стандартов оценки, поскольку допущена ошибка на этапе отсева объектов - аналогов и использована лишь часть объектов из существующих на момент оценки. Таким образом, отраженная в отчете об оценке величина рыночной стоимости земельного участка не могла быть признана достоверной.

Решением Омского областного суда от 11 февраля 2021 года в удовлетворении административного искового заявления департамента имущественных отношений Администрации г. Омска отказано.

Не согласившись с решением суда департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в лице представителя Стуколовой М.С. подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что отчет об оценке N 02/03/2020-И2 не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Так в нарушение пункта 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, оценщик необоснованно исключает из дальнейшего анализа аналоги NN 3,10,14,15, которые якобы "выскакивают" из "рыночного диапазона".

Также оценщик ошибочно не учитывает в расчетах аналог с кадастровым номером <данные изъяты>

Департаментом был произведен расчет стоимости оцениваемого земельного участка в случае учета аналога с кадастровым номером <данные изъяты> По результатам такого расчета (9 327 764 руб.) стоимость близка к кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка.

При этом судебный эксперт не дал оценку указанным доводам департамента, не обосновал действия оценщика по не учету всех известных ему аналогов, в том числе вышеуказанного. В связи с чем судебная экспертиза не может быть принята в основу решения суда.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, представитель заинтересованного лица индивидуального предпринимателя Студеникиной Л.А. - Есионова К.А. просят оставить ее без удовлетворения, указывая на безосновательность доводов апелляционной жалобы.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

Представитель Департамента имущественных отношений администрации г. Омска Ермолаева Е.В. доводы жалобы поддержала, против удовлетворения которых возражали представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Терехова Е.В., представитель заинтересованного лица индивидуального предпринимателя Студеникиной Л.А. - Есионова К.А.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Абзацем вторым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером 55:<данные изъяты><данные изъяты> имеющего категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленный объект и производство IV-V классов опасности, является муниципальное образование городской округ город Омск Омской области.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 12 октября 2016 года в размере 9 873 873,92 рубля. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12 октября 2016 года.

На указанном земельном участке, по адресу: <данные изъяты> находятся принадлежащие Студеникиной Л.А. объекты недвижимости: нежилое здание - склад N 1 с кадастровым номером <данные изъяты>

Земельный участок под вышеуказанными зданиями Студеникина Л.А. использует на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в г. Омске, заключенного по результатам аукциона N Д-С-31-11362 от 27 марта 2017 года. Цель использования участка - эксплуатация объекта недвижимости.

30 июля 2020 года ИП Студеникина Л.А. обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> представив отчет об оценке N 02/03/2020 - И2 от 29 июля 2020 года, подготовленный оценщиком <данные изъяты> Д.П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 октября 2016 года составила 6 505 900 рублей.

Решением Комиссии от 12 августа 2020 года N 90 заявление ИП Студеникиной Л.А. удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что отчет об оценке N 02/03/2020 - И2 от 29 июля 2020 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в связи с чем Комиссия, рассмотрев заявление ИП Студеникиной Л.А., правомерно приняла решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и установлении ее в размере рыночной стоимости, согласно представленному отчету об оценке. Каких-либо нарушений процедуры при принятии оспариваемого решения не установлено.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они подтверждены материалами дела и представленными доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что отчет об оценке является недостоверным, не отражает реальную стоимость земельного участка, суд апелляционной инстанции находит не состоятельными, исходя из следующего.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Пунктом 3 ФСО N 3, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно пункту 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 22 ФСО N 7, предусмотрены положения, которые при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, в том числе о том, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (пункт Б); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (пункт В).

Пунктом 11 ФСО N 7, установлена последовательность, в которой выполняется анализ рынка недвижимости.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Довод жалобы о том, что оценщик необоснованно исключает из дальнейшего анализа аналоги NN 3,10,14,15, которые якобы "выскакивают" из "рыночного диапазона", суд апелляционной инстанции не может признать обоснованным, так как в отчете приведено описание отказа от использования конкретных объектов-аналогов.

Так, оценщик указал, что после внесения корректировок, учитывающих отличия объекта оценки и объектов-аналогов, была проведена первичная проверка полученных скорректированных величин на соответствие экономическим параметрам сегмента рынка, то есть, попадают ли полученные величины в интервал рыночных цен (100 - 700 руб./кв.м.) для оцениваемого объекта (данные рассчитаны оценщиком на основе собранной в рамках произведенной оценки информации об объектах-аналогах).

Часть объектов базовой выборки (аналоги NN 3,10,14,15), которые по своим стоимостным показателям приближались к значениям показателей оцениваемого объекта, но не достигали интервала рыночных цен либо "выскакивали" из этого диапазона, были исключены из базовой выборки для повышения точности и достоверности дальнейших расчетов, поскольку, по всей видимости, ценообразование для этих объектов происходило по другим принципам, не таким как у оцениваемого объекта: во-первых, цена могла быть занижена или завышена исходя из индивидуальных предпочтений продавца, его личного понимания рыночной ситуации или мотивации; во-вторых, цена могла быть обусловлена финансово-экономической ситуацией, сложившейся на дату предложения или иными причинами.

Довод жалобы о том, что оценщик ошибочно не учитывает в расчетах аналог с кадастровым номером <данные изъяты> судебная коллегия считает необоснованным.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:070105:3234 был отклонен на первоначальном этапе сбора и обработки информации как не соответствующий определению объекта-аналога (п. 22 б ФСО N 7), так как вид разрешенного использования данного земельного участка: для строительства многоэтажного гаража-стоянки, что соответствует ВРИ "Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок". В соответствии с Решением Омского городского Совета N 322 от 24 марта 2010 года "Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области" данный земельный участок находится в территориальной зоне Ж1-1501 (зона индивидуальной жилой застройки). Данное обстоятельство исключает возможность использования данного участка для размещения производственно-складских зданий и не позволяет рассматривать его в качестве аналога.

Относительно указания в жалобе на то, что объект-аналог N 1, по адресу: г<данные изъяты>, расположенный в зоне ЖЗ был использован оценщиком для расчета, судебная коллегия отмечает, что указанный земельный участок имеет вид разрешенного использования "для производственных целей, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".

Возражая против выводов суда, апеллянт ссылается в жалобе на несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

В поданной апелляционной жалобе представитель административного истца излагает сомнения в обоснованности отчета об оценке, однако следует отметить, что сама оценочная деятельность представляет собой профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков), направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании ходатайства представителя административного истца с целью проверки соответствия указанного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности судом первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта N 01/ПИК/2021 от 27 января 2021 года, выполненному экспертом <данные изъяты> об оценке N 02/03/2020 - И2 от 29 июля 2020 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Недостатков, влияющих на достоверность определенных в отчете об оценке N 02/03/2020 - И2 от 29 июля 2020 года величин рыночной стоимости спорного объекта оценки, не выявлено, и определенная в данном отчете величина рыночной стоимости объекта оценки является достоверной.

При этом экспертом, в частности, отмечено, что в соответствии с п.22 ФСО N 7 оценщик описал весь объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах на дату составления отчета, а также обосновано использование в расчете только части этих данных. Объекты-аналоги сравниваются по всем ценообразующим факторам, описанным в разделе анализа таких факторов в отчете. Корректировки, вводимые по элементам сравнения, являются обоснованными и корректными.

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, которые мотивированы, последовательны и научно обоснованы.

Выраженное заявителем апелляционной жалобы недоверие экспертному заключению относительно того, что эксперт не дал оценку указанным доводам департамента, не обосновал действия оценщика по не учету всех известных ему аналогов, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку указанные доводы направлены на формальное несогласие с заключением судебного эксперта и надлежащего обоснования не содержат.

Каких-либо доказательств, позволяющих усомниться в достоверности экспертного заключения, опровергающих изложенные в отчете выводы, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не предоставлено.

На основании части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.