Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 мая 2021 года Дело N 66а-519/2021

N 66а-519/2021

Санкт-Петербург 12 мая 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стаховой Т.М.

судей Морозковой Е.Е., Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-191/2020 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью (ООО) "ЭКО-ГАЗ" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 ноября 2020 года, принятое по административному исковому заявлению ООО "ЭКО-ГАЗ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., судебная коллегия

установила:

ООО "ЭКО-ГАЗ" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 201 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под использование в производственных целях, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждена приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 004 465,98 рублей.

Полагая размер кадастровой стоимости, определенный в результате массовой государственной кадастровой оценки, завышенным, 7 июля 2020 года ООО "ЭКО-ГАЗ" обратилось в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 783 276 рублей, в обоснование чего представило отчет об оценке N 41.1-05.2020 от 29 мая 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка".

В процессе судебного разбирательства с целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ЭКО-Н". В соответствии с заключением эксперта-оценщика ООО "ЭКО-Н" <данные изъяты> N 3А-191/2020/ЭО/47-1020 от 15 октября 2020 года, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляет 3 791 000 рублей.

Признав заключение эксперта ООО "ЭКО-Н" достоверным и допустимым доказательством, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решением от 24 ноября 2020 года установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости равной 3 791 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 7 июля 2020 года. Этим же решением расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 40 000 рублей, взысканы в пользу экспертного учреждения с административного истца ООО "ЭГО-ГАЗ".

В апелляционной жалобе представитель административного истца ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения, ссылаясь на то, что заключение судебной экспертизы, выводы которого положены в основу решения суда, не отвечает критерию достоверности доказательства, имеет существенные недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и поэтому не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости. В связи с чем, ООО "ЭКО-ГАЗ" заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости участка.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - Департамент имущественных отношений ЯНАО) представлены письменные возражения, в которых просит оставить решение без изменения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по ЯНАО, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" заинтересованного лица администрации МО Надымский район в судебное заседание не явились. Департаментом имущественных отношений ЯНАО представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. Руководствуясь положениями статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В пунктах 10, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации). Средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Исследуя отчет об оценке, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как указано в апелляционном определении ранее, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N утверждена Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 1 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 004 465,98 рублей

В предоставленном административным истцом ООО "ЭКО-ГАЗ" в суд одновременно с административным иском отчете об оценке N 41.1-05.2020 от 29 мая 2020 года, выполненном оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 783 276 рублей.

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке вызвал у стороны административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "ЭКО-Н".

В соответствии с заключением эксперта-оценщика ООО "ЭКО-Н" <данные изъяты> N 3А-191/2020/ЭО/47-1020 от 15 октября 2020 года, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляет 3 791 000 рублей.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта и отчет об оценке являются одним из видов доказательств, которые не имеют для суда заранее установленной силы и подлежат оценке наряду с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Изучив содержание отчета, представленного административным истцом, и заключение проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, оценив их по правилам статей 84 и 168 КАС Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" не может быть принят в качестве достоверного и допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, в то время как экспертное заключение, выполненное по поручению суда экспертом ООО "ЭКО-Н", полностью соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, и в связи с этим является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Эксперт ООО "ЭКО-Н" <данные изъяты> отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает специальными знаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК Российской Федерации.

В заключении эксперта ООО "ЭКО-Н" <данные изъяты> во исполнение требований законодательства об оценочной деятельности произведен подробный анализ рынка земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа для подбора объектов-аналогов в сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, а также приведен подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки четыре объекта-аналога (таблица 9. на стр.61-63 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует требованиям пунктов 10, 22 ФСО N 7. В заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам необходимых корректировок по следующим элементам сравнения: состав прав, дата сделки/предложения, скидка на торг, поправка на местоположение, вид разрешенного использования, доступность объекта - расположение относительно 1 линии, площадь, возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры - наличие коммуникаций. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Приведенные в апелляционной жалобе административного истца замечания к заключению эксперта относительно недостоверности введенных в отношении объектов-аналогов N 1, 2, 4 корректировок на местоположение; необоснованности отказа от введения корректировки на вид разрешенного использования; необоснованном введении к ценам аналогов N 2 и 3 повышающей корректировки на расположение относительно автомагистралей, не могут служить основанием для переоценки вывода суда о достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы. Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

В заключении эксперта приведены исчерпывающие и мотивированные выводы об отсутствии оснований для введения корректировки по фактору "вид разрешенного использования", ввиду отсутствия отличий в функциональном назначении объекта оценки и объектов-аналогов, поскольку все они относятся к одной категории земельных участков земель населенных пунктов - промышленного (производственно-складского) назначения (страница 68 заключения).

Оснований полагать недостоверными значения корректировок в отношении объектов-аналогов N 1, 2 и 4 на местоположение (таблица 15 на стр. 68 заключения) и на доступность объекта в отношении аналогов N 2 и 3 (таблица 17 на стр. 69 заключения (т.1 л.д. 217-218)), с учетом приведенных в заключении эксперта обоснований, у суда также не имеется.

Корректировка на местоположение введена экспертом-оценщиком в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018 "Земельные участки. Часть 1: Нижний Новгород. - Приволжский центр финансов, консалтинга и оценки, 2018", под ред. Л.А. Лейфера, на основании значений территориальных коэффициентов соотношения цен земельных участков по районам области по отношению к областному центру.

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Объект оценки и объекты-аналоги N 2, 3 и 4 различаются также по расположению относительно 1 линии. В отличие от объекта оценки, названные аналоги расположены на удалении от крупных автодорог, в то время как объект оценки и объект-налог N 1 расположены непосредственно на 1 линии, что потребовало внесение корректировки на доступность объектов. Указанный вывод эксперта подтверждается данными открытых источников информации и представленными в экспертном заключении панорамами карт.

Так как заключение экспертизы мотивировано, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе достоверных данных и исчерпывающего анализа, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у судебной коллегии не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем заявлено представителем административного истца.

Вместе с тем, с обоснованностью вывода суда о наличии оснований к пересмотру утвержденной по результатам государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости принадлежащего ООО "ЭКО-ГАЗ" на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если этими результатами затронуты их права и обязанности.

Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налогового бремени, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта недвижимости, поэтому установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей кадастровую стоимость, приведет к тому, что финансовое положение административного истца будет ухудшено, а цель обращения в суд за защитой нарушенного права не будет достигнута, что противоречит положениям части 1 статьи 4 КАС Российской Федерации.

Поскольку полученными в ходе рассмотрения административного дела доказательствами подтверждается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 3 791 000 рублей превышает кадастровую стоимость объекта - 3 004 465 рублей 98 копеек, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции следует отменить, в удовлетворении административного иска отказать.

На основании частей 1,2 статьи 111 КАС Российской Федерации расходы на проведение судебной оценочной экспертизы по делу, подлежат возложению на административного истца, в связи с чем оснований для изменения решения суда в части распределения судебных расходов не имеется.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 ноября 2020 года отменить в части установленной величины кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью (ООО) "ЭКО-ГАЗ" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 201 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> и установлении кадастровой стоимости объекта в размере, равном рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, отказать.

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 ноября 2020 года в части распределения судебных расходов оставить без изменения.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка