Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 мая 2021 года Дело N 66а-518/2021

N 66а-518/2021

Санкт-Петербург 12 мая 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стаховой Т.М.

судей Морозковой Е.Е., Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-97/2021 по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 февраля 2021 года, принятое по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., судебная коллегия

установила:

Сорокотяга П.В. обратился в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 26 006 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - деловое управление (предоставлен по условиям договора аренды для размещения строений: конторы, мастерской, деревянного строения), расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 16 748 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование административного иска указав, что арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2019 года по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в размере 54 200 404,90 рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, в подтверждение чего представил отчет об оценке N 122 от 16 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Оценка-95".

В процессе судебного разбирательства, с целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" <данные изъяты> В соответствии с заключением эксперта-оценщика N 21011100 от 27 января 2021 года, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 974 000 рублей.

Признав заключение эксперта достоверным и допустимым доказательством, с учетом того обстоятельства, что административный истец уточнил свои требования и просил установить размер рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы, не настаивая на отчете об оценке как допустимом доказательстве рыночной стоимости земельного участка, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решением от 24 февраля 2021 года административное исковое заявление удовлетворил, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости, равной 3 974 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 27 октября 2020 года. Этим же решением расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 39 000 рублей, взысканы в пользу экспертного учреждения с административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент имущественных отношений ЯНАО).

В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений ЯНАО ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска. Административный ответчик считает, что заключение судебной экспертизы, выводы которого положены в основу решения суда, не отвечает критерию достоверности доказательства, имеет существенные недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и поэтому не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости. Административный ответчик так же возражает против взыскания с Департамента судебных расходов.

Представителем заинтересованного лица - администрации г. Лабытнанги принесен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит поданную административным ответчиком апелляционную жалобу удовлетворить.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы административный истец Сорокотяга П.В., представители административных ответчиков - Департамента имущественных отношений ЯНАО, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, заинтересованных лиц Управления Росреестра по ЯНАО, администрации г.Лабытнанги, в судебное заседание не явились. Подателем жалобы Департаментом имущественных отношений ЯНАО и административным истцом Сорокотягой П.В. заявлено о рассмотрении дела в их отсутствие. Руководствуясь положениями статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва заинтересованного лица на апелляционную жалобу, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В пунктах 10, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации). Средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке N 122 от 16 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Оценка-95", вызвал у стороны административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" <данные изъяты>

Согласно заключения эксперта-оценщика ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" <данные изъяты> N 21011100 от 27 января 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 3 974 000 рублей.

Изучив заключение эксперта, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.

Приведенные в апелляционной жалобе административного ответчика замечания к заключению эксперта, в частности в необоснованности отказа от применения сравнительного подхода, основанные на проведенном Департаментом имущественных отношений ЯНАО исследовании данных об объектах недвижимости, предложений на рынке, выборке объектов, не могут служить основанием для переоценки вывода суда о достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы. Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

Эксперт ООО "Негосударственное экспертное учреждение "Эсконс" <данные изъяты> отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает специальными знаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом с применением доходного подхода методом капитализации земельной ренты, при этом в заключении приведены основания отказа от использования затратного и сравнительного подходов. Так, сравнительный подход не применялся в виду отсутствия на рынке достаточного для расчета количества достоверных данных о продаже аналогичных земельных участков - из 12 отобранных экспертом земельных участков, ни один из них, согласно мотивированных выводов эксперта, не мог быть использован в качестве аналога; затратный подход не применяется для расчета рыночной стоимости, т.к. земля не является воспроизводимым объектом (листы 5-10 заключения).

В заключении представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на его стоимость, произведен подробный анализ цен сделок по аукционам на право заключения договоров земельных участков для подбора в рамках доходного подхода объектов-аналогов в сопоставимом сегменте рынка, с учетом фактического использования объекта оценки.

5 объектов-аналогов отобраны экспертом-оценщиком в соответствии с требованиями пунктов 10, 23 ФСО N 7", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, в отчете имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Произведенная административным ответчиком выборка объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, результаты которой отражены в апелляционной жалобе, не является достаточным основанием для несогласия с результатами судебной экспертизы. Для решения вопросов, требующих специальных знаний, судом проведена оценочная экспертиза, оснований не доверять которой не установлено.

Экспертное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого участка. Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к аналогам необходимых корректировок. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В свою очередь, оспаривая достоверность выводов эксперта, административный ответчик не представил суду доказательства, опровергающие правильность использованной экспертом методики, достоверность примененных корректировок и правильность произведенного расчета рыночной стоимости объекта оценки, свидетельствующие об иной итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки. В связи с этим само по себе несогласие административного ответчика с результатами судебной оценочной экспертизы не является основанием для отмены решения суда.

Экспертом даны убедительные письменные пояснения относительно доводов административного ответчика об отборе аналогов, по выбору источника информации для определения коэффициента капитализации, о применении корректировок на дату сделки, на вид разрешенного использования, местоположение и на площадь (т.2 л.д.91-95).

Так, экспертом пояснено, что сравнительный подход не применялся в связи с отсутствием предложений о продаже сопоставимых объекту оценки земельных участков на территории ЯНАО, содержащих достаточную информацию для расчета и анализа цен. В качестве аналогов в рамках доходного подхода использованы итоговые величины годовой арендной платы, установленные по результатам состоявшихся открытых аукционов. Условия торгов соответствуют типичным условиям рынка: сделки не являются вынужденными, условия сделки и платежа являются типичными.

Пояснения эксперта согласуются с его письменным заключением.

Доводы апелляционной жалобы Департамента о том, что экспертом неверно выбран метод расчета ставки капитализации, что повлияло на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку в соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности, оценщик имеет право самостоятельно определять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки. Коэффициент капитализации введен экспертом-оценщиком на основании данных "Справочника оценщика недвижимости-2018" для земельных участков, расположенных в соответствующей категории населенных пунктов.

Проведение корректировки на дату предложения на основании уровня инфляции статистическим данным Банка России не противоречит ни действующему законодательству Российской Федерации, ни федеральным стандартам оценки, и соответствует сложившейся практике деятельности оценочного сообщества, так как при выборе метода введения корректировки часто отдается предпочтение уровню инфляции, как источнику, наиболее точно отражающему уровень изменения цен.

Относительно корректировки на площадь в заключении эксперта указано, что корректировочный коэффициент рассчитан на основе статистического исследования, так как он позволяет более точно рассчитать поправку на площадь. Экспертом в заключении приведена формула зависимости цен на земельные участки от их размера, графическое изображение данной зависимости, указан формула расчета корректировочного коэффициента на площадь и рассчитан корректировочный коэффициент на площадь для каждого из пяти аналогов (лист 14 заключения). При этом в пояснении эксперта дополнительно отражено, что из представленного графика следует, что площадь большей части земельных участков, на базе которых проводилось использованное в расчетах исследование, сконцентрирована вблизи нижней границы диапазона 0-10 000 соток (точки на графике), что соответствует площадям аналогов.

Аналогичным образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, в заключении подробно изложены основания, по которым эксперт пришел к выводу об отсутствии необходимости введения корректировки на вид разрешенного использования (страницы 13, 17-18 заключения).

Таким образом, утверждение в жалобе о том, что заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, является несостоятельным. Так как заключение экспертизы мотивировано, выводы ясны и обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат неустранимых противоречий, с учетом данных экспертом письменных пояснений экспертного заключения, оснований для переоценки вывода суда о законности и обоснованности заключения судебной экспертизы судебная коллегия не находит.

Оценивая доводы апелляционной жалобы о незаконном возложении на Департамент имущественных отношений ЯНАО расходов по проведению судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к следующему.

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят судебный акт по делу, что следует из положений главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что по делам по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вопрос о распределении судебных расходов подлежит рассмотрению в порядке главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что в указанной части главой 25 названного Кодекса не предусмотрено каких-либо особенностей.

Статьей 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О и в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Именно поэтому Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта (пункт 2 части 1 и часть 2 статьи 3). Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на основе закрепленных статьей 4 названного Федерального закона принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости призвано подтвердить достоверность кадастровой стоимости, оценка которой должна быть не произвольной и обеспечивать соотносимость (приближенность), насколько это возможно, результатов определения кадастровой стоимости с существующими рыночными реалиями, но и не исключает вариативности оценок кадастровой стоимости, обусловленной объективными факторами, включая особенности применяемой методологии кадастровой оценки и возможности различной профессиональной интерпретации имеющихся экономических и иных значимых данных.

Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Из материалов административного дела следует, что определенная в порядке государственной (массовой) оценки кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка (54 200 404,90 рублей), очевидно не соотносима с его рыночной стоимостью (3 974 000 рублей); значительно превышает стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости (более чем в 13 раз), что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики первоначального определения кадастровой стоимости, влекущей нарушение прав административного истца, с учетом имеющихся него обязательств, определяемым из кадастровой стоимости (в данном случае, от кадастровой стоимости зависит размер арендной платы), справедливых экономических оснований.

С учетом изложенного, исходя из специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возложении обязанности по оплате судебной экспертизы в размере 39 000 рублей на Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, как на орган, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости.

Таким образом, разрешая возникший спор, суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства. Оснований к отмене решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка