Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 апреля 2022 года Дело N 66а-514/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Ермаковой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-5/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Навигатор" Д.У. закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом "ТрейдКэпитал" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации Беловского городского округа - Ильенко Ирины Васильевны на решение Кемеровского областного суда от 10 января 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Мулярчика А.И., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Навигатор" Д.У. закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом "ТрейдКэпитал" (далее - ООО "Управляющая компания "Навигатор") обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости предоставленного ему во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 40 667 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из величины кадастровой стоимости.

Решением Кемеровского областного суда от 10 января 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 40 667 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 29 930 000 рублей, определенной по состоянию на 25 августа 2015 года.

С принятым решением не согласился представитель заинтересованного лица администрации Беловского городского округа - Ильенко И.В., в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался отчетом об оценке, который не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Так, отобранные объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору - площадь земельного участка. Объект-аналог N 3 относится к отличному от объекта оценки сегменту рынка. По мнению апеллянта, судом безосновательно отказано в назначении судебной экспертизы по делу.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного истца Феклиным К.А. поданы возражения, в которых изложена просьба об оставлении обжалуемого решения без изменения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "Управляющая компания "Навигатор" во временное владение и пользование на основании договора аренды от 11 марта 2014 года N 6983/14 предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 60-69).

Согласно приложению N 1, N 2, N 3 к данному договору размер арендной платы определяется с учетом величины кадастровой стоимости (том 1 л.д. 64-67).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена актом определения кадастровой стоимости от 17 мая 2016 года ФГБУ "ФКП Росреестра" в размере 81 569 588,10 рублей (том 1 л.д. 113).

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком ООО "Норматив" ФИО1 отчет об оценке от 3 сентября 2021 года N 356-04-19/3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 29 930 000 рублей (том 1 л.д. 19-58).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО "Норматив" от 3 сентября 2021 года N 356-04-19/3, суд первой инстанции исходил из того, что названный отчет является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Отчет содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Отчет не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При таких данных отчет об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, он правомерно признан достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положен в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности отчета об оценке и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что отобранные оценщиком объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору - площадь земельного участка, судебная коллегия находит необоснованным.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из анализа абзаца 7 раздела IV Методических рекомендаций, утвержденных Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, следует, что метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Согласно таблице N 4 отчета об оценке (том 1 л.д. 30) оценщиком в результате проведенного анализа рынка отобрано 3 объекта-аналога.

Поскольку одним из основных ценообразующих факторов для земельных участков является фактор площади, а площадь объекта оценки в несколько раз превышает площадь отобранных для сравнения объектов-аналогов, оценщиком принято решение о необходимости применения к аналогам понижающей корректировки на площадь земельного участка на основании данных, представленных в Справочнике оценщика недвижимости. Земельные участки. 2014 г. под ред. Лейфера Л.А., в размере "0,59" к аналогу N 1, "0,67" к аналогу N 2, "0,83" к аналогу N 3, соответствующей характеру и степени отличия аналогов, что соответствует методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (том 1 л.д. 30-31).

Таким образом, сам по себе факт отличия объекта-аналога от оцениваемого объекта по фактору площади не влияет на правильность выводов отчета об оценке, поскольку оценщиком применена корректировка, нивелирующая указанную разницу.

Судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что объект-аналог N 3 не мог использоваться в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку относится к отличному от объекта оценки сегменту рынка.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (подпункт "б" пункта 22 ФСО N 7).

Производя исследование, оценщик при определении сегмента рынка объекта оценки и объектов-аналогов руководствовался Справочником оценщика недвижимости. Земельные участки. 2014 г. под ред. Лейфера Л.А., содержащего сегментацию земельных участков по видам их разрешенного использования.

Определив, что объект-аналог N 3 имеет вид разрешенного использования "для размещения торгового центра, гаража-стоянки", аналогичный виду использования объекта оценки "для торгово-развлекательного центра", оценщик обоснованно отнес его к сегменту рынка - земли под офисно-торговую застройку (том 1 л.д. 27, 30).

Сведения о виде разрешенного использования объекта-аналога N 3 подтверждаются представленными в материалы дела постановлением администрации города Кемерово от 8 мая 2013 года N 1397, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером N (аналог N 3) имеет условно разрешенный вид использования для размещения торгового центра, гаража-стоянки, а также скриншотом федерального ресурса "Публичная кадастровая карта" (том 1 л.д. 233-234).

Поскольку объект оценки и объект-аналог N 3 отнесены к одному сегменту рынка (под торгово-офисную застройку) применение корректировки на различие по данному ценообразующему фактору не требовалось.

В соответствии с частью 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Кемеровский областной суд при анализе отчета об оценке верно исходил из того, что указанный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, оценщиком проведен анализ рынка недвижимости, содержится необходимое описание объекта оценки с указанием его качественных и количественных характеристик, проведена выборка сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам с последующим применением корректировок с приведением расчетов, использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от доходного и затратного подходов.

Из протокола судебного заседания от 10 января 2022 года следует, что в ходе судебного разбирательства был допрошен оценщик ФИО1, составивший отчет об оценке, выводы которого положены в основу решения Кемеровского областного суда. Оценщик в ходе допроса дал последовательные и убедительные показания относительно проведенного исследования, подтвердив изложенные в нем выводы (том 2 л.д. 5-7).

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В ходе судебного разбирательства заинтересованным лицом каких-либо доказательств, подтверждающих позицию относительно несоответствия выводов отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки и действующего законодательства, а также допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, поскольку оснований полагать, что отчет об оценке является недостоверным и противоречащим действующему законодательству, не имеется.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Кемеровского областного суда от 10 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя заинтересованного лица администрации Беловского городского округа - Ильенко Ирины Васильевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Кемеровский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка