Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 мая 2021 года Дело N 66а-499/2021

N 66а-499/2021

Санкт-Петербург 17 мая 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А.,

судей Морозковой Е.Е. и Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-98/2021 по административному исковому заявлению Никитюка Александра Дмитриевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Никитюка Александра Дмитриевича на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 4 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., судебная коллегия

установила:

Никитюк А.Д. владеет на основании договора аренды от 2 июня 2016 года земельным участком с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины (код 4.4), местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир дом) по адресу: <адрес>, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 14 мая 2014 года.

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе и земельного участка, находящегося во владении административного истца, в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о).

Актом Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ЯНАО "ГКО") N 4-2020/24 от 10 апреля 2020 года произведен перерасчет кадастровой стоимости названного земельного участка, итоговый размер которой по состоянию на 9 декабря 2019 года составил 10 219 454 рубля 10 копеек (л.д.127, 129 том 1).

Полагая размер определенной ГБУ ЯНАО "ГКО" в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, Никитюк А.Д. обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении по состоянию на 9 декабря 2019 года кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 3 336 570 рублей на период с 1 января 2020 года, в обоснование чего представил отчет об оценке N 188.1-09.2020 от 24 сентября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" по заказу ООО "Агентство по оспариванию кадастровой стоимости".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 4 февраля 2021 года установлена по состоянию на 9 декабря 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 7 970 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 9 октября 2020 года.

В пользу ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" с Никитюка А.Д. взысканы расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

В апелляционной жалобе административный истец просит решение суда отменить, принять новое решение, ходатайствует о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

По мнению истца, в основу обжалуемого решения суда положено экспертное заключение, содержащее существенные недостатки, возникшие в результате допущенных экспертом Саблуковым Е.И. нарушений, выразившихся в необоснованном применении к цене объекта-аналога N 1 повышающей корректировки на локальное расположение (тогда как аналог расположен в непосредственной близости от объекта оценки); в необоснованном применении корректировки на город расположения аналогов при отсутствии источников информации о методике определения ее (корректировки) размера; в отсутствии корректировки на наличие улучшений, расположенных в пределах земельного участка - аналога N 1; в необоснованном применении повышающих корректировок по фактору наличия инженерных коммуникаций.

В подтверждение вышеприведенных доводов истец представил заключение специалиста АНО "Центр экспертизы и оценки "ИНЭКС" N 285 от 1 февраля 2021 года (л.д. 115-132 том 2).

Административным ответчиком Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа принесены возражения на апелляционную жалобу административного истца.

Административный истец Никитюк А.Д., представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, ГБУ ЯНАО "ГКО", заинтересованного лица Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинский в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ГБУ ЯНАО "ГКО" просят рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции не усматривает.

Выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), статей 245,248 КАС РФ, основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N 1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1,7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО N 1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N 1).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28) разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 77 КАС РФ, определением суда первой инстанции от 15 декабря 2020 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукову Е.И.

По заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 9 декабря 2019 года составляет 7 970 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив заключение судебной экспертизы, отчет оценщика ООО "Судебная экспертиза и оценка", а также заключение специалиста АНО "Центр экспертизы и оценки "ИНЭКС", пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы обоснованно отклонено судом первой инстанции ввиду отсутствия обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, которые являются основанием для проведения повторной экспертизы; полученное заключение эксперта не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит противоречий в выводах.

В связи с имеющимися у истца возражениями относительно содержания экспертного заключения судом апелляционной инстанции от эксперта Саблукова Е.И. истребованы пояснения, сопровожденные подпиской об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Представление экспертом письменных пояснений не противоречит положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы с учетом письменных пояснений эксперта, не усматривает необходимости в личном допросе эксперта Саблукова Е.И. и соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Доводы, приведенные подателем апелляционной жалобы, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение дано в пределах имеющейся у эксперта специальности, является логичным и последовательным, исследование проведено всесторонне и в полном объеме, не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки, на поставленный судом вопрос дан конкретный ответ.

Экспертом в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости приведены сведения об основных количественных и качественных характеристиках объекта исследования, о местоположении земельного участка; произведен анализ рынка объекта исследования, выявлены ценообразующие факторы; определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, проведен анализ фактического и наиболее эффективного использования; оценена применимость существующих подходов и методов к оценке с приведением результатов такого анализа.

Для оценки объекта избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, обоснована невозможность использования иных подходов, методов оценки.

С учетом имеющейся в открытом доступе информации в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны три объекта недвижимости по следующим критериям (характеристикам) для сравнения: наличие строений; площадь; состав прав; условия финансирования сделки; дата предложения/сделки; возможность уторгования; категория земель; разрешенное использование; наличие ограничений/обременений; возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры; рельеф, конфигурация; местоположение; город; район; расположение относительно красной линии.

Подобранные экспертом объекты-аналоги о схожи с объектом оценки по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов, с учетом чего цена объекта оценки корректировалась путем введения либо положительной, либо отрицательной корректировки.

Довод апелляционной жалобы административного истца о необоснованном применении к цене объекта-аналога N 1 повышающей корректировки по фактору локального расположения в пределах города судебной коллегией отклоняется. Как следует из пояснений эксперта Саблукова Е.И., введение данной корректировки обусловлено расположением объекта исследования в зоне делового, общественного и коммерческого назначения и объекта-аналога N 1 - в зоне автомобильного транспорта в промышленном районе города, то есть в различных ценовых (градостроительных) зонах, несмотря на территориальную близость объектов друг от друга, что потребовало применения корректировки для сглаживания выявленных различий.

Указание административного истца на наличие улучшений на территории земельного участка - аналога N 1, в связи с чем требовалось бы применение к цене такого аналога корректировки, не находит своего объективного подтверждения в материалах дела. Административным истцом не представлено доказательств того, что постройки, усматриваемые из фотоматериалов, носят капитальный характер, что позволяло бы рассматривать их в качестве улучшений земельного участка. Кроме того, из пояснений эксперта следует, что по результатам произведенного им анализа дополнительных источников информации об аналоге N 1 (скриншоты объявлений приводятся) выявлено отсутствие объектов капительного строительства на территории участка, поскольку на нем был установлен вагончик, размещались стройматериалы, представляющие собой движимое имущество.

В части наличия таких улучшений, как теплоузел и щит энергетиков эксперт пояснил, что им данные объекты учтены в поправке на наличие/возможность подключений коммуникаций.

В ответ на замечание административного истца относительно отсутствия описания методологии определения корректировки на город расположения объектов-аналогов экспертом приведена информация о выполнении данной корректировки с использованием метода ранжирования факторов местоположения: удаленность от областного центра, численность населенного пункта и наличие градообразующих предприятий, уровень средней заработной платы в населенном пункте, развитость производственной и коммерческой инфраструктуры населенного пункта. Данные для расчетов экспертом отобраны из открытых источников, ссылки на которые в экспертном заключении и пояснениях приведены. Дополнительно экспертом приведено описание метода ранжирования, подкрепленное ссылками на научное издание (учебное пособие под ред. Грибовского С.В. "Оценка стоимости недвижимости", 2009).

Оценивая довод Никитюка А.Д. относительно необоснованного применения корректировок по фактору обеспеченности инженерными коммуникациями, судебная коллегия находит его несостоятельным.

Принимая во внимание, что объект исследования обеспечен центральными коммуникациями, для сравнивания хуже обеспеченных аналогов с таким объектом оценки требовалось введение положительной (повышающей) корректировки, при которой не производится, вопреки мнению истца, оценка самих коммуникаций, а учитывается лишь их влияние на стоимость земельного участка.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает в выводах эксперта противоречий, неясностей, искажения фактических данных, которые ставили бы под сомнение результат оценки, несогласие с ним административного истца не является критерием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством, в связи с чем отсутствуют предусмотренные частью 2 статьи 83 КАС РФ основания для назначения по делу повторной оценочной экспертизы.

Иных доводов и мотивов несогласия с постановленным судом первой инстанции решением апелляционная жалоба не содержит.

Решение суда соответствует требованиям статей 178,249 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 177,309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 4 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Никитюка Александра Дмитриевича без удовлетворения.

Судебные акты по делу могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 мая 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка