Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 66а-494/2021

N 66а-494/2021

Санкт-Петербург 19 мая 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стаховой Т.М.

судей Морозковой Е.Е., Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-260/2020 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью (ООО) "УРЕНГОЙСТРОЙСЕРВИС" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 2 декабря 2020 года, принятое по административному исковому заявлению ООО "УРЕНГОЙСТРОЙСЕРВИС" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., судебная коллегия

установила:

ООО "УРЕНГОЙСТРОЙСЕРВИС" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 9 501 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждена приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6 448 613,73 рублей.

Полагая размер кадастровой стоимости, определенный в результате массовой государственной кадастровой оценки, завышенным, 6 августа 2020 года ООО "УРЕНГОЙСТРОЙСЕРВИС" обратилось в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 1 691 178 рублей, в обоснование чего представило отчет об оценке N 342-07.2020 от 17 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка".

В процессе судебного разбирательства с целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" <данные изъяты> В соответствии с заключением эксперта-оценщика N 37-20 от 24 октября 2020 года, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляет 6 261 000 рублей.

Признав заключение эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" достоверным и допустимым доказательством, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решением от 2 декабря 2020 года установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости равной 6 261 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 6 августа 2020 года. Этим же решением расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 40 000 рублей, взысканы в пользу экспертного учреждения с административного истца ООО "УРЕНГОЙСТРОЙСЕРВИС".

В апелляционной жалобе представитель административного истца ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения, ссылаясь на то, что заключение судебной экспертизы, выводы которого положены в основу решения суда, не отвечает критерию достоверности доказательства, имеет существенные недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и поэтому не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости. В связи с чем, ООО "УРЕНГОЙСТРОЙСЕРВИС" заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости участка.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - Департамент имущественных отношений ЯНАО) представлены письменные возражения, в которых просит оставить решение без изменения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по ЯНАО, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, заинтересованного лица Департамента имущественных отношений администрации г. Новый Уренгой в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Департаментом имущественных отношений ЯНАО представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. Руководствуясь положениями статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В пунктах 10, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации). Средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Исследуя отчет об оценке, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке N 342-07.2020 от 17 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", вызвал у стороны административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта-оценщика ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" <данные изъяты>. N 37-20 от 24 октября 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 6 261 000 рублей.

Изучив содержание отчета, представленного административным истцом, и заключение проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, оценив их по правилам статей 84 и 168 КАС Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" не может быть принят в качестве достоверного и допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, в то время как экспертное заключение, выполненное по поручению суда экспертом ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка", соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, и является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Эксперт ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблуков Е.И. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает специальными знаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК Российской Федерации.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на стоимость объекта; с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом произведен подробный анализ рынка земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых участков на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки три объекта-аналога (таблица 7. на стр.45-46 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует требованиям пунктов 10, 22 ФСО N 7. В заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам необходимых корректировок по следующим элементам сравнения: состав прав, дата сделки/предложения, скидка на торг, поправка на местоположение, вид разрешенного использования, доступность объекта - расположение относительно 1 линии, площадь, возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры - наличие коммуникаций, наличие улучшений. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Приведенные в апелляционной жалобе административного истца замечания к заключению эксперта относительно недостоверности введенных экспертом корректировок на местоположение, вид разрешенного использования; необоснованном введении к цене объекта-аналога N 2 повышающей корректировки на расположение относительно автомагистралей; недостоверности введенных в отношении аналога N 1 корректировок на наличие коммуникаций, наличие улучшений, не могут служить основанием для переоценки вывода суда о достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы. Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов, и цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

При корректировке на вид разрешенного использования экспертом учтено, что фактическое использование оцениваемого земельного участка, согласно договора купли-продажи земельного участка N 28-12 от 12 декабря 2011 года (т.1 стр. 63 оборот) - размещение производственной базы (то есть не только склады, но и любое иное производство). В связи с чем, корректировка выполнена с применением среднего показателя группы 6.0 "Производственная деятельность", включающая в себя виды разрешенного использования производственного назначения.

Оснований полагать недостоверными значения корректировок в отношении объекта-аналога N 2 на местоположение (таблица 12 на стр. 54-55 заключения) и на доступность объекта (стр. 57 заключения), с учетом приведенных в заключении эксперта обоснований, у суда также не имеется.

Корректировка на местоположение введена экспертом-оценщиком на основании данных Справочника оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А.Лейфера "Земельные участки. Часть 1 Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Нижний Новгород, 2018" /таблица 14, стр.81/. В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности, оценщик имеет право самостоятельно определять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки

Корректировка относительно автомагистралей произведена экспертом в связи с тем, что аналоги N 1, 3 как и объект оценки, имеют прямой выход на автомагистраль, в то время как аналог N 2 прямого выхода на автомагистраль не имеет, что потребовало внесение корректировки на расположение относительно 1 линии.

Проведение положительной корректировки на инженерные коммуникации обусловлено тем, что объект оценки, в отличие от аналогов, обеспечен всеми коммуникациями (электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение), кроме канализации (стр. 58-59 заключения).

Сведения об индивидуальных особенностях объектов-аналогов получены экспертом из данных объявлений о продаже объектов, исходя, в том числе, из допущения, что вся информация, указанная в объявлениях, используемая для определения рыночной стоимости исследуемого объекта, достоверна.

Относительно информации об аналоге N 1, сведений о наличии на дату оценки на территории земельного участка коммуникаций и зарегистрированных объектов капитального строительства (а не фактических) у эксперта не имелось. Ссылка в жалобе на то, что продавец земельного участка (аналога N 1) указал о наличии построек на земельном участке, не свидетельствует о неверных выводах эксперта при проведении оценки по состоянию на 1 января 2019 года.

Так как заключение экспертизы мотивировано, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе достоверных данных и исчерпывающего анализа, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем заявлено представителем административного истца.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом в обоснование доводов жалобы заключению специалиста АНО "Центр экспертизы и оценки "ИНЭКС".

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по административному делу суд, руководствуясь статьями 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"; правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, принимая во внимание, что в настоящем случае расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, определенной в результате государственной кадастровой оценки (6 448 613,73 рублей), с его установленной рыночной стоимостью (6 261 000 рублей) незначительно (разница составила 2,9%), что укладывается в приемлемый диапазон отклонений существующего стандарта государственной кадастровой оценки и не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод ООО "УРЕНГОЙСТРОЙСЕРВИС", то судебные расходы обоснованно отнесены судом первой инстанции на административного истца, который не может быть признан стороной, выигравшей административный спор.

При рассмотрении дела судом первой инстанции верно применены положения законодательства, регулирующие спорные правоотношения, всем юридически значимым обстоятельствам по делу дана правильная юридическая оценка, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 2 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УРЕНГОЙСТРОЙСЕРВИС" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка