Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 мая 2021 года Дело N 66а-490/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Тертишниковой Л.А., Сучковой Е.Г.,

при секретаре Бирюковой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-2/2021 по административному исковому заявлению Марченко Егора Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе административного истца Марченко Егора Владимировича на решение Красноярского краевого суда от 28 января 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Марченко Е.В. обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 961 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве аренды вышеуказанный объект недвижимости, кадастровая стоимость данного объекта установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 4 776 730,72 рублей и значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Решением Красноярского краевого суда от 28 января 2021 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <данные изъяты> <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости 4 581 031 рубля 48 копеек по состоянию на 01 января 2016 года.

С указанным решением не согласился административный истец, в апелляционной жалобе Марченко Е.В. просит решение суда изменить, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости 1 472 000 рублей по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд необоснованно в качестве доказательства принял заключение эксперта <данные изъяты> N 20/531/Э от 10 ноября 2020 года без учета наличия прямо противоположного заключения эксперта ООО "Альянс-Оценка" Якушева А.А. N 16115 от 27 июля 2020 года.

При этом судом не отражены мотивы, по которым заключению <данные изъяты>. отдано предпочтение, не приведены мотивы, по которым суд отверг заключение эксперта <данные изъяты> являются компетентными лицами, имеющими соответствующую квалификацию и образование.

Данные о том, что заключение эксперта <данные изъяты> не соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности не установлены.

В нарушение требований статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определение суда от 08 сентября 2020 года о назначении повторной оценочной экспертизы не содержит мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта, что влечет за собой незаконность назначения повторной экспертизы и ее результатов.

При этом ходатайство административного истца о допросе в судебном заседании эксперта <данные изъяты> судом осталось без разрешения.

Заключение эксперта <данные изъяты> не соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности.

При проведении экспертизы экспертом были использованы объекты-аналоги, расположенные на расстоянии 700 км. от г. Кодинска, в Березовском и Емельяновском районах Красноярского края вблизи автодороги федерального значения М-53 и автодороги Красноярск-Железногорск.

Размером корректировки на местоположение (-6%) эксперт установил корректировку не объекта исследований, расположенного в Кежемском районе, а корректировку объектов-аналогов, расположенных в окрестностях краевого центра (п. Березовка и Березовский район, Емельяновский район) относительно г. Красноярска путем неправомерного отнесения местоположения объекта исследований к типовой ценовой территориальной зоне III ("районный центр с развитой промышленностью"), а объектов-аналогов к типовой ценовой территориальной зоне II ("населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра"), рассчитав поправку на местоположение в размере -6 %.

Фактически объект исследований находится на значительной удаленности как от Красноярска и его окрестностей (700 км.), так и от федеральных автомобильных дорог, расположен в зоне 6, относящейся к северной части территорий Красноярского края ("средний север"), а объекты-аналоги находятся в зоне 1, то есть в районах, прилегающих к Березовскому району (центр края).

При проведении экспертизы в части расчетов корректировки на местоположение эксперт не учел удаленность спорного земельного участка от автомагистралей (автомобильных дорог) федерального и краевого значений, находящихся рядом с объектами-аналогами в окрестностях Красноярска и не внес каких-либо корректирующих поправок на отсутствие автомагистралей вблизи объекта исследований.

Корректировка в размере -6% не отражает поправки на транспортную доступность объекта исследований, поскольку экспертом не учтена поправка на транспортную доступность объекта (Кежемский район, север Красноярского края) по отношению к объектам-аналогам (центральные районы, окрестности Красноярска).

В нарушение требований ФСО N 3 и 7 эксперт использовал объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, в частности земельные участки с кадастровыми номерами 24:04:6101015:669, 24:04:6101010:1635 имеют вид разрешенного использования производственно-коммунальные предприятия IV-V классов вредности различного профиля.

Данные виды разрешенной деятельности требуют наличия санитарно-защитных зон не более 100 метров в соответствии СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (раздел 7.1.5, 7.1.8, 7.1.11, 7.1.12, 7.1.14) согласно проекту внесения изменений в схему территориального планирования Березовского района Красноярского края, муниципальный контракт N 0618/29 от 13 июля 2018 года.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> имеет вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, не имеет какой-либо класс вредности и как следствие этого, санитарно-защитных зон.

В возражениях на апелляционную жалобу представители Правительства Красноярского края, Администрации г. Кодинска просят оставить ее без удовлетворения, указывая на безосновательность доводов апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для ее удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Закон об оценочной деятельности).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Марченко Е.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 21964 (+/-185) м.кв., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства производственной базы.

В соответствии с договором аренды от 15 февраля 2018 года N 40/18, заключенным между муниципальным образованием город Кодинск в лице Администрации города Кодинск (арендодатель) и Марченко Е.В. (арендатор), земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> предоставлен в аренду административному истцу на срок с 12 марта 2018 года по 12 марта 2021 года.

Согласно приложению N 1 к договору аренды от 15 февраля 2018 года N 40/18, кадастровая стоимость арендуемого земельного участка учитывается при расчете арендной платы.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 февраля 2020 года по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 4 776 730,72 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 21 июня 2018 года, с указанием даты начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2018 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> утверждена постановлением Правительства Красноярского края от 26 сентября 2017 года N 556-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края, за исключением муниципального образования город Красноярск".

Кадастровая стоимость может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно части 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке.

Исходя из положений статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из необходимых доказательств является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При обращении с административным иском в суд административным истцом был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> N 9520 от 09 апреля 2020 года, выполненный оценщиком <данные изъяты> (индивидуальный предприниматель) (далее - отчет).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2016 года составила 961 000 рублей.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 23 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости.

В связи с возражениями Администрации города Кодинск относительно выводов, изложенных в отчете, по ходатайству представителя Администрации города Кодинск судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Альянс-Оценка".

В соответствии с выводами заключения эксперта <данные изъяты> N 16115 от 27 июля 2020 года, отчет об оценке N 9520 от 09.04.2020 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Также экспертом определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 1 472 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Администрацией города Кодинск, Правительством Красноярского края заявлено о несоответствии заключения эксперта <данные изъяты>.А. N 16115 от 27 июля 2020 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в подтверждение чего представлена рецензия от 03 сентября 2020 года на указанное заключение эксперта, выполненная специалистом <данные изъяты>").

По ходатайству представителя Администрации города Кодинск определением Красноярского краевого суда от 08 сентября 2020 года назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство независимой оценки".

Довод апелляционной жалобы о том, что определение суда от 08 сентября 2020 года о назначении повторной оценочной экспертизы не содержит мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта, что влечет за собой незаконность назначения повторной экспертизы и ее результатов, суд апелляционной инстанции не может признать обоснованным.

Согласно частям 2,3 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов). В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта (комиссии экспертов).

Суд первой инстанции в определении от 08 сентября 2020 года указал, что в связи с предоставлением в материалы дела рецензии специалиста Моховой Н.Л. от 03 сентября 2020 года, в обоснованности заключения эксперта возникли сомнения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, заключение эксперта <данные изъяты>. не соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности.

Так, согласно рецензии специалиста Моховой Н.Л. от 03 сентября 2020 года эксперт ошибочно, ссылаясь на "Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" под редакцией Лейфера Л.А., отнес город Кодинск к "прочим населенным пунктам". Согласно приведенному источнику "прочие населенные пункты", это: поселки, сельские поселения, деревни и т.п. Принимая во внимание сведения о действующих крупных промышленных предприятиях, г. Кодинск следовало отнести к районным центрам с развитой промышленностью.

Эксперт указал, что город Кодинск является малым городом с малоразвитой промышленностью, рынок недвижимости в г. Кодинск не развит, расширил территорию исследования, провел анализ рынка недвижимости в краевом центре - г. Красноярске. При этом выбор города Красноярска (краевого центра с численностью населения более 1 млн. чел.) в качестве территории, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта не корректно. Под территориями, схожими по экономическим характеристикам подразумеваются населенные пункты, которые существенно не различаются между собой по численности населения или по среднему уровню доходов населения.

Таким образом, в нарушение п.5, п. 8 (з) Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" эксперт не провел анализ рынка объекта оценки, ссылаясь на то, что рынок недвижимости в г. Кодинск не развит, а анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, проведен некорректно и, как следствие, неверно определен диапазон и среднее значение ожидаемой стоимости.

Также в нарушение п. 11 (б) Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" эксперт неверно выбрал территорию исследования.

Следствием неверно выбранной территории исследования является неверный выбор аналогов и применение понижающей корректировки на местоположение к ценам предложений в размере -50%.

Эксперт ссылается на "Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" под редакцией Лейфера Л.А.", 2014 год, третье издание, том III. При этом, авторы справочника обращают внимание, что использование корректирующего коэффициента большего по значению, чем ±30% может говорить о существенном различии между населенными пунктами, это означает, что использование объектов-аналогов в этих населенных пунктах не рекомендуется.