Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 апреля 2022 года Дело N 66а-487/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Ермаковой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-129/2021 по административному исковому заявлению Кудрявцевой Анны Даниловны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации города Иркутска - Темеревой Юлианы Владимировны на решение Иркутского областного суда от 08 декабря 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., представителя администрации города Иркутска - Помазановой А.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца - Доржиева Г.Б., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Кудрявцева А.Д. обратилась в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 11 751 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что Кудрявцева А.Д. является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение налоговых платежей, уплачиваемых ей за земельный участок.

Решением Иркутского областного суда от 08 декабря 2021 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 11 804 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года. Датой обращения с указанным заявлением постановлено считать 30 марта 2021 года.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Иркутска просит вышеуказанное решение отменить, отказав административному истцу в удовлетворении административного искового заявления. В обоснование своей позиции указывает, что судом необоснованно принято в качестве достоверного и допустимого доказательства экспертное заключение, представленное в результате проведения повторной судебной экспертизы, поскольку оно составлено с нарушением требований, установленных законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Экспертом при проведении исследования использованы объекты-аналоги, которые не соответствуют объекту оценки по ценообразующим признакам, поскольку они имеют различное местоположение. Большая часть объектов-аналогов, использованных в итоговой выборке, расположена в Ленинском районе города Иркутска, а объект оценки находится в Куйбышевском районе города Иркутска, который имеет лучшие характеристики. Рыночная стоимость объекта оценки, установленная экспертом, не соответствует сложившемуся рынку в Куйбышевском районе города Иркутска относительно сегмента - производственно-складское назначение, к которому относится спорный земельный участок. Кроме того, экспертом использованы объекты-аналоги с кадастровыми номерами N, N, которые сняты с государственного кадастрового учета 30 ноября 2018 года, а информация о них, содержащаяся на скан-копиях, является неактуальной.

Представителем Кудрявцевой А.Д. - Доржиевым Г.Б. относительно доводов жалобы представлены возражения, где обжалуемое решение просят оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании посредством видеоконференц-связи с Иркутским областным судом принял участие представитель администрации города Иркутска - Помазанова А.С., поддержавшая доводы апелляционной жалобы, представитель административного истца - Доржиев Г.Б., возражавший против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, учитывая пояснения, данные в ходе судебного заседания, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения Иркутского областного суда, постановленного в соответствии с действующим законодательством.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела следует, что Кудрявцева А.Д. является собственником земельного участка с кадастровым номером N что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края" в размере 21 651 350,12 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

При обращении с административным исковым заявлением в обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 30/2021 от 04 марта 2021 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и управления собственностью" (далее - ООО "Центр экспертизы и управления собственностью").

Определением Иркутского областного суда от 25 мая 2021 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза на основании ходатайства представителя административного истца. Проведение экспертизы подтверждается наличием в материалах дела экспертного заключения N 114/21 от 11 июня 2021 года, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Прайс Хаус ТВ`с" ФИО1., из которого следует, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости равна 17 450 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Определением Иркутского областного суда от 05 августа 2021 года по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза на основании ходатайства представителя административного истца.

В материалах дела имеется заключение эксперта от 27 августа 2021 года, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" (далее - ООО "Десоф-Консалтинг"), из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N равна 11 804 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Иркутский областной суд исходил из того, что имеет место нарушение прав административного истца, являющегося собственником земельного участка, поскольку размер налоговых платежей определяется исходя из кадастровой стоимости такого участка, положив в основу решения суда выводы, содержащиеся в заключении повторной судебной экспертизы от 27 августа 2021 года, выполненной ООО "Десоф-Консалтинг", которое признано достоверным и допустимым доказательством по делу.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами, изложенными в обжалуемом решении Иркутского областного суда, находит их обоснованными и соответствующими нормам действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы администрации города Иркутска сводятся к несогласию с выводами, изложенными в заключение повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку, по мнению заинтересованного лица, такие выводы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции находит указанные доводы апелляционной жалобы несостоятельными и основанными на ошибочном толковании норм права ввиду следующего.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пунктам 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Частью 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Суд первой инстанции при разрешении исковых требований верно исходил из того, что заключение повторной судебной экспертизы от 27 августа 2021 года, выполненное ООО "Десоф-Консалтинг", соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта оценки, отвечает требованиям относимости и допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, составлено компетентным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Проводя исследование, эксперт использовал сравнительных подход с применением метода сравнения продаж, указав, что анализ рынка позволил выявить достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, что подтверждает целесообразность использования данного подхода, поскольку он наиболее полно учитывает цель оценки и имеющуюся информацию.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Проводя анализ рынка, эксперт произвел мониторинг предложений и сформировал итоговую выборку из 6 земельных участков на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в экспертном заключении, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

Экспертом выборка объектов-аналогов произведена по определенному алгоритму с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, предполагаемое использование, передаваемые права, площадь объекта, стоимость, дата размещения предложения.

Апеллянт в доводах жалобы ссылается на то обстоятельство, что экспертом использованы объекты-аналоги, которые несопоставимы с объектом оценки, в том числе, по местоположению, поскольку объекты находятся в разных районах города Иркутска.

В ходе судебного заседания 25 ноября 2021 года был допрошен эксперт ФИО2, составившая экспертное заключение от 27 августа 2021 года, а также представлен анализ отзыва на указанное экспертное заключение.

Эксперт пояснил, что им в полном объеме проведен анализ рынка земельных участков в городе Иркутске, изучены имеющиеся предложения к продаже земельных участков, после чего произведена итоговая выборка наиболее сопоставимых объектов недвижимости. Положения федеральных стандартов оценки не устанавливают каких-либо требований к полной идентичности объектов-аналогов и объекта оценки по всем характеристикам, а также требований, которые бы устанавливали пределы границ возможного отличия по ценообразующим параметрам. Кроме того, экспертом в последующем применена корректировка на местоположение относительно земельных участков, которые имели отличия от объекта оценки по данному критерию, находясь в различных районах города Иркутска.

Относительно объекта-аналога N 4, который в доводах жалобы указан как земельный участок, снятый с регистрационного учета и не подлежащий применению, эксперт пояснил следующее. Указанный земельный участок, исходя из объявления о продаже, образован из двух смежных земельных участков, которые в связи с объединением были сняты с регистрационного учета, поскольку регистрации подлежал вновь образованный объект недвижимости, использованный экспертом при проведении исследования.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В ходе проведения исследования эксперт пришел к обоснованному выводу о необходимости применения корректировки на дату оценки, на месторасположение и на масштаб, что также соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что полученная экспертом рыночная стоимость земельного участка занижена, поскольку не соответствует сложившему рынку земельных участков в Куйбышевском районе города Иркутска, относящихся к сегменту - производственно-складское назначение, также опровергается показаниями эксперта и имеющимися в материалах дела доказательствами.

Эксперт в ходе допроса пояснил, что полученная рыночная стоимость земельного участка соответствует определенному диапазону цен относительно земельных участков, отнесенных к рассматриваемому сегменту рынка. Предложения о продаже объектов, на которые ссылается администрация города Иркутска, относятся к иному сегменту рынка, следовательно, не могут быть сопоставимы с исследуемым земельным участком.

Экспертом проведено согласование результатов с указанием конкретных расчетов, имеющихся в заключении, что подтверждает достоверность и обоснованность произведенной выборки и итогового результата.

Кроме того, в ходе допроса эксперт ФИО2 в полном объеме подтвердила выводы, содержащиеся в проведенном исследовании, а также дала пояснения по спорным вопросам, которые были изложены администрацией города Иркутска.

Анализируя заключение эксперта, составленное в ходе проведения повторной судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции находит его достоверным и обоснованным, соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение содержит подробную информацию, идентифицирующую объект оценки в полном объеме, с указанием количественных и качественных характеристик земельного участка и приведением ссылок на документы, содержащие данную информацию, экспертом произведен анализ рынка земельных участков, а также приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, приведены мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также обосновано использование сравнительного подхода, который дает наиболее точные и объективные результаты при определении рыночной стоимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, что следует из приложенных к отчету документов, подтверждающих образование эксперта, страхование ответственности, членство в некоммерческой организации оценщиков, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, проанализировав заключение эксперта, приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, полностью соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.