Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 66а-465/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Бирюковой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-77/2021 по административному исковому заявлению Холназарова Мирзохона Пардаевича к Правительству Красноярского края, Управлению Росреестра по Красноярскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

по апелляционной жалобе представителя Правительства Красноярского края - Баженова Дениса Евгеньевича на решение Красноярского краевого суда от 19 января 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., пояснения представителя Правительства Красноярского края - Березнюк Галины Михайловны, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Холназаров М.П. обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 21 июня 2016 года.

В обоснование заявленных требований указано, что Холназаров М.П. является арендатором указанных земельных участков на основании договора аренды N 3092 от 21 мая 2014 года, договора аренды N 3093 от 21 мая 2014 года, заключенных между отделом имущественных отношений администрации Минусинского района и Холназаровым М.П. Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку величина арендной платы по договорам аренды рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Красноярского краевого суда от 19 января 2021 года удовлетворено административное исковое заявление Холназарова М.П., установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, равной 183 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 598 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года. С Правительства Красноярского края взысканы расходы по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 35 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика просит вышеуказанное решение отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает, что судебная экспертиза проведена с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что повлияло на противоречивость изложенных выводов, ставя под сомнение обоснованность проведенной экспертизы. При проведении исследования экспертом в нарушение требований не произведен выезд к объекту оценки, фотографии земельных участков отсутствуют. В экспертном заключении не изложена информация об объектах-аналогах относительно срока аренды, что влияет на расчет корректировки, которая необоснованно применена для долгосрочной аренды. Экспертом при выполнении расчетов допущены арифметические ошибки, что не позволяет понять логику процесса определения стоимости, допускает неоднозначное толкование полученных результатов и вводит пользователей заключения в заблуждение.

В судебном заседании посредствам видеоконференц-связи на базе Красноярского краевого суда присутствовала представитель Правительства Красноярского края - Березнюк Г.М., поддержавшая доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и пояснения, полученные в ходе судебного заседания, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения Красноярского краевого суда, постановленного в соответствии с действующим законодательством.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных названным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела следует, что Холназаров М.П. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды N 3092 от 21 мая 2014 года, земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды N 3093 от 21 мая 2014 года. Срок действия указанных договоров установлен до 18 мая 2017 года, в настоящее время земельные участки находятся в фактическом пользовании Холназарова М.П.

Из расчетов, приложенных к указанным договорам, следует, что при расчете годовой арендной платы учитывается, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства Красноярского края от 26 сентября 2017 года N 556-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края, за исключением муниципального образования город Красноярск" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 325 000 рублей, с кадастровым номером N в размере 3 715 400 рублей по состоянию на 01 января 2016 года. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 21 июня 2018 года.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 04/13/08 от 13 августа 2020 года, выполненный ООО "Независимая оценка и экспертиза собственности", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 165 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 1 420 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

В ходе судебного разбирательства представителем Правительства Красноярского края заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в целях установления действительной рыночной стоимости земельного участка, а также проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства.

Определением Красноярского краевого суда от 19 октября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой подтверждается наличием в материалах дела заключения эксперта N 203/2020-ЗЭ от 25 ноября 2020 года, выполненного ООО "Служба оценки собственности".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 203/2020-ЗЭ от 25 ноября 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 183 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 1 598 000 рублей.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Красноярский краевой суд исходил из того, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании заключения эксперта, признанного достоверным и допустимым доказательством.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции обоснованными и принятыми в соответствии с действующим законодательством.

Доводы апелляционной жалобы относительно несоответствия выводов, изложенных в заключение эксперта, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки суд апелляционной инстанции находит несостоятельными ввиду следующего.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд первой инстанции верно исходил из того, что заключение судебной экспертизы N 203/2020-ЗЭ от 25 ноября 2020 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, обоснование выбранных объектов-аналогов, указание на использованные подход и методы оценки, проведены корректировки по наиболее существенным ценообразующим факторам с расчетами, которые не содержат каких-либо ошибок и являются правильными. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении на поставленные вопросы ответы носят исчерпывающий характер.

В качестве довода апелляционной жалобы административным ответчиком указано, что в представленном заключении не имеется ни одной фотографии объекта, а сам объект экспертом не осмотрен, что вызывает сомнения в достоверности данных, положенных в основу заключения.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В экспертном заключении указано, что дата оценки является ретроспективной, следовательно, проведение осмотра на дату оценки является невозможным, по этой причине осмотр объекта оценки на местности проведен экспертом в период проведения экспертизы.

Из распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" следует, что в отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать, в том числе, фотографии земельного участка и его улучшений.

Таким образом, указанными нормами, а также требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", необходимости обязательного наличия в экспертном заключении фотографий не предусмотрено, а вышеприведенное положение носит рекомендательный характер.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы в указанной части несостоятельными.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В ходе проведения исследования экспертом по результатам анализа рынка отобраны три объекта-аналога, которые сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим признакам, в целях формирования однородной выборки и получения наиболее объективного результата.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа объектов были внесены корректировки на передаваемые имущественные права, на торг, на площадь земель, на местоположение и на вид разрешенного использования, что отражено в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов.

В своих выводах эксперт указывает, что, исходя из коэффициента вариаций, выборка произведена с высокой степенью однородности, а введенные корректировки достаточно полно учитывают различия между объектами-аналогами, следовательно, скорректированные цены могут использоваться для оценки рыночной стоимости объекта оценки.

В ходе допроса эксперт ФИО1 сообщил, что, применяя корректировку на передаваемые имущественные права, им были использованы средние значения для долгосрочной аренды, поскольку информация о данном виде аренды им была уточнена в телефонном разговоре, что не противоречит требованиям, предъявляемым к проводимому исследованию.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из протокола судебного заседания от 12 января 2021 года следует, что в ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт ФИО1, проводивший судебную оценочную экспертизу. Эксперт на вопрос представителя Правительства Красноярского края пояснил, что проводимые корректировки делятся на две группы, а именно на корректировки, которые применяются последовательно, и корректировки, которые применяются суммарно. В таблице, имеющейся в заключении, подробный расчет не приведен, но арифметических ошибок допущено не было.

Таким образом, ссылка административного ответчика на наличие в заключение эксперта арифметических ошибок также является ошибочной, поскольку все расчеты проведены в соответствии с требованиями, содержащимися в Федеральных стандартах оценки.

Судебная коллегия, анализируя заключение эксперта, приходит к выводу о том, что данное заключение содержит подробную информацию об объектах оценки с указанием количественных и качественных характеристик земельных участков, проведен анализ рынка, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, приведены мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также обосновано использование сравнительного подхода с помощью метода сравнения продаж, поскольку имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже аналогичных земельных участков.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, что следует из приложенных к отчету документов, подтверждающих образование эксперта, членство в некоммерческой организации оценщиков, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Рассматриваемое заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, является мотивированным, не вводит в заблуждение, не допускает противоречий и неоднозначного толкования, отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Из протокола судебного заседания от 12 января 2021 года следует, что в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО1, проводивший судебную экспертизу, полностью подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении, ответив на все вопросы представителя Правительства Красноярского края.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение эксперта, приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, полностью соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В ходе судебного разбирательства иных доказательств, подтверждающих позицию административного ответчика относительно несоответствия выводов судебной экспертизы требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству об оценочной деятельности, а также доказательств иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено. Непосредственно несогласие лиц, участвующих в деле, с экспертным заключением не может говорить о его недопустимости и недостоверности.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необходимости взыскания судебных расходов в размере 35 000 рублей с Правительства Красноярского края.