Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 66а-464/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Бирюковой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-44/2021 по административному исковому заявлению Рогозы Владимира Григорьевича к Правительству Красноярского края, ФГБУ "ФКП Росреестра", Управлению Росреестра по Красноярскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя Правительства Красноярского края - Векшиной Елены Геннадьевны на решение Красноярского краевого суда от 15 января 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., выслушав объяснения представителя Правительства Красноярского края - Векшиной Е.Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца - Табалюка Д.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Рогоза В.Г. обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 1 401 000 рублей, по состоянию на 01 января 2011 года.

В обоснование заявленных требований указано, что Рогоза В.Г. является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и Рогозой В.Г. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку величина арендной платы по договору аренды рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Красноярского краевого суда от 15 января 2021 года удовлетворено административное исковое заявление Рогозы В.Г., установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 1 476 700 рублей, по состоянию на 01 января 2011 года. С Правительства Красноярского края взыскана оплата за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 25 000 рублей.

В апелляционной жалобе и дополнениях к апелляционной жалобе представитель административного ответчика просит вышеуказанное решение отменить как незаконное и необоснованное, назначить повторную судебную экспертизу и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает, что судебная экспертиза проведена с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что повлияло на противоречивость изложенных выводов, ставя под сомнение обоснованность проведенной экспертизы. При проведении исследования эксперт, говоря о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта, допустил противоречивые выводы, указав неверные данные, поскольку исследуется рынок земельных участков "ЗНП (промышленные)", а в заключении указано наиболее эффективное использование объекта оценки - для эксплуатации нежилых зданий производственного и складского назначения. Кроме того, эксперт необоснованно отказался от наиболее дорогих объектов-аналогов, при отсутствии информации о наличии права собственности применил "скидку на торг", несмотря на то, что вид передаваемых прав является ценообразующим фактором, не внес повышающую корректировку к ценам предложений объектов-аналогов на коммуникации, которые имеются у исследуемого объекта. Судом отказано в назначении повторной судебной экспертизы в связи с отсутствием оснований удовлетворения ходатайства, не смотря на обоснования необходимости ее проведения, которые были изложены в ходатайстве о назначении экспертизы и рецензии на заключение эксперта.

В судебном заседании посредством видеоконференц-связи на базе Красноярского краевого суда присутствовал представитель Правительства Красноярского края - Векшина Е.Г., поддержавшая доводы апелляционной жалобы, представитель административного истца - Табалюк Д.В., возражавший против доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и пояснения, полученные в ходе судебного заседания, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных названным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела следует, что между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и открытым акционерным обществом "СОЦКУЛЬТБЫТ" (далее - ОАО "СОЦКУЛЬТБЫТ") заключен договор аренды земельного участка N от 05 сентября 2007 года относительно земельного участка с кадастровым номером N на срок с 08 июня 2007 года по 07 июня 2010 года.

Из Приложения N 2 к указанному договору следует, что при расчете годовой арендной платы учитывается, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка.

На основании дополнения N от 27 июля 2011 года к договору аренды N от 05 сентября 2007 года срок действия указанного договора продлен по 07 июня 2020 года.

На основании дополнения N от 08 мая 2015 года к договору аренды N от 05 сентября 2007 года арендатором спорного земельного участка с 31 марта 2015 года следует считать Рогозу В.Г.

Рогоза В.Г. с 31 марта 2015 года является собственником нежилого здания с кадастровом номером N, которое расположено на спорном земельном участке, что следует из свидетельства о государственной регистрации права N.

На основании договора аренды земельного участка N от 11 августа 2020 года Рогоза В.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, который предоставлен в аренду департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на срок с 16 июня 2020 года по 15 июня 2069 года.

Из Приложения N 2 к указанному договору следует, что при расчете годовой арендной платы необходимо учитывать, в том числе, кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края" в размере 5 758 283, 16 рублей по состоянию на 01 января 2011 года. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 27 января 2012 года.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N от 10 августа 2020 года, выполненный ООО "Оценочная компания "ПаритетЪ", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 1 401 000 рублей по состоянию на 01 января 2011 года.

В ходе судебного разбирательства представителем Правительства Красноярского края заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в целях установления действительной рыночной стоимости земельного участка, а также проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства.

Определением Красноярского краевого суда от 21 октября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза. На основании заключения эксперта N от 27 ноября 2020 года, выполненного ООО "Служба оценки собственности", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года составила 1 476 700 рублей.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Красноярский краевой суд исходил из того, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы, при расчете которой в том числе учитывается кадастровая стоимость земельного участка, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании заключения эксперта, признанного достоверным и допустимым доказательством.

Доводы апелляционной жалобы Правительства Красноярского края сводятся к несогласию с выводами, изложенными в заключении эксперта, поскольку, по мнению административного ответчика, они не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Суд апелляционной инстанции находит несостоятельными указанные доводы жалобы ввиду следующего.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд первой инстанции при разрешении заявленных истцом исковых требований верно исходил из того, что заключение судебной экспертизы N от 27 ноября 2020 года соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение составлено компетентным лицом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В качестве довода апелляционной жалобы административным ответчиком указано, что экспертом произведен необоснованный выбор объектов-аналогов, поскольку имеется выборка трех аналогов с указанием вида имущественных прав "собственность", а отказ от аналогов с более высокой ценой предложений мотивирован тем, что не удалось уточнить вид права в отношении них, однако, информация о виде права отсутствует в заключении относительно всех объектов-аналогов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из экспертного заключения следует, что по результатам анализа рынка экспертом было найдено 16 предложений земельных участков различной площади, различных передаваемых прав, находящихся на окраине города или в промышленных зонах, а анализ данных предложений представлен в таблице, содержащейся в экспертном заключении, информация в которой подтверждает количество используемых предложений и используемые сравнительные характеристики. В результате проведенного анализа экспертом отобрано 3 объекта-аналога с наиболее сопоставимыми объекту оценки характеристиками в целях получения наиболее объективного результата, что подтвердил эксперт ФИО1, допрошенный в ходе судебного заседания 15 января 2021 года.

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, передаваемые права, категория, разрешенное использование, расположение относительно автомагистрали, площадь объекта, наличие либо возможность проведения коммуникаций, стоимость, условия финансирования сделки, дата размещения предложения.

Из экспертного заключения следует, что на дату оценки земельный участок имел характеристику текущего использования "под производственно-складские здания". Проводя анализ рынка, эксперт указал, что наиболее эффективным использование является юридически разрешенное, а именно использование для эксплуатации нежилых зданий производственного и складского помещения. Вывод эксперта об анализе цен продаж земельных участков для промышленной застройки в разделе, содержащем основные выводы относительно рынка недвижимости, не говорит о недостоверности экспертного заключения, поскольку промышленные и складские помещения относятся к одному типу недвижимости. Кроме того, выбранные объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют назначение "под производственную деятельность", "под производственную базу", "под производство", что отражено в таблице, содержащейся в заключении.

Суд апелляционной инстанции находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что довод апелляционной жалобы о том, что экспертом проигнорированы более дорогие предложения по цене земельных участков, не свидетельствуют о порочности экспертного заключения.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировки на торг и корректировки на площадь, информация о которых отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов.

Экспертом в целях проверки качества полученных скорректированных значений стоимости аналогов рассчитан коэффициент вариаций, который составил менее 33 %, что говорит об однородности выборки и возможности ее использования для расчета стоимости объекта оценки с последующим согласованием скорректированных величин стоимости предложения к продаже объектов-аналогов путем расчета средневзвешенной величины методов весовых коэффициентов.

Кроме того, относительно вопроса об определении вида права на объект недвижимости в ходе допроса эксперт ФИО1 пояснил, что установить вид права в отношении ряда объектов не удалось, поскольку оценка является ретроспективной и информация об объектах на 2010 год отсутствует, а отказ от других предложений был обусловлен также и расхождениями относительно иных ценообразующих факторов. У выбранных объектов-аналогов и объекта оценки аналогичный вид права, поскольку для целей оспаривания кадастровой стоимости оценивается право собственности вне зависимости от того, находится ли объект в аренде.

В качестве доводов апелляционной жалобы административный ответчик также указывает на то, что экспертом ошибочно не была применена повышающая корректировка на наличие коммуникаций к ценам предложений объектов-аналогов, поскольку у объекта оценки имеются коммуникации.

В ходе допроса эксперт ФИО1 по данному вопросу пояснил, что при проведении оценки земельного участка в целях оспаривания его кадастровой стоимости учитывается лишь возможность подключения коммуникаций на основе картографических данных либо ее отсутствие, а непосредственное наличие коммуникаций и их характеристики в данном случае учету не подлежат. Коммуникации, располагающиеся на земельном участке, учитываются отдельно, а также являются самостоятельными объектами налогообложения. Из положений Налогового кодекса следует, что налоговая база для земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, следовательно, стоимость улучшений в виде коммуникаций не может входить в состав стоимости оцениваемого земельного участка. Таким образом, в данном случае корректировка не производилась, поскольку все земельные участки находились в черте населенных пунктов, что предусматривало возможность их подключения к коммуникациям.

Учитывая изложенное, корректировка на коммуникации не проводилась обоснованно, поскольку объекты-аналоги различий по указанному критерию не имеют. Доказательств, подтверждающих, что повышающая корректировка по данному критерию была необходима для применения, апеллянтом не представлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данное заключение содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, проведен анализ рынка, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, приведены мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также обосновано использование сравнительного подхода с помощью метода сравнения продаж. Отказ от доходного подхода обусловлен отсутствием развитого рынка аренды земли и, следовательно, информации о будущих возможных доходах и расходах. Затратный подход не может быть применен в полной мере, поскольку его суть заключается в оценке затрат на создание, восстановление или замещение объекта оценки, а оцениваемый земельный участок является уже существующим специфическим природным объектом.

Эксперт указывает, что техника сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки, которая определяется путем корректировок цен предложений объектов-аналогов на существующие различия от объекта оценки.