Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 марта 2022 года Дело N 66а-452/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Вольной Е.Ю., Сучковой Е.Г.,

при секретаре Корюкиной И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-129/2021 по административному исковому заявлению Мельниковой Натальи Николаевны, Скажутина Юрия Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - Исаковой Натальи Валерьевны на решение Красноярского краевого суда от 15 ноября 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Мулярчика А.И., выслушав объяснения представителей Правительства Красноярского края - Баженова Д.Е. и Заболотной С.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Мельникова Н.Н. и Скажутин Ю.В. обратились в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего им на праве общей долевой собственности нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 1 448,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Красноярского краевого суда от 15 ноября 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 1 448,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 19 971 000 рублей по состоянию на 1 октября 2013 года.

Датой обращения административных истцов с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания постановлено считать 26 ноября 2020 года.

С Мельниковой Н.Н. и Скажутина Ю.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кабинет судебной экспертизы и оценки" (далее - ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки") взысканы судебные расходы в размере 40 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика Правительства Красноярского края - Исакова Н.В., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, поскольку положенное в основу решения суда заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Так, при проведении исследования экспертом использован недопустимый источник информации - данные неофициальной статистики сайта Росриэлт. Кроме того, не обоснован отказ от использования затратного подхода при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта, неверно применена корректировка на передаваемые права. Основываясь на том, что объекты-аналоги расположены в границах населенного пункта, эксперт ошибочно приходит к выводу о том, что наличие коммуникаций у объекта оценки и у аналогов совпадает. Применяя корректировку на площадь, эксперт не указывает источник получения информации. Судом безосновательно отказано в назначении повторной судебной экспертизы по делу в связи с отсутствием оснований для ее назначения.

Стороны принимали участие в судебном заседании суда апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи с Красноярским краевым судом.

Представители Правительства Красноярского края - Баженов Д.Е. и Заболотная С.Н. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили ее удовлетворить.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Мельниковой Н.Н. и Скажутину Ю.В. на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью 1 448,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 9).

Согласно представленному в материалы дела акту определения кадастровой стоимости от 1 октября 2013 года, утвержденному ФГБУ "ФКП Росреестра", кадастровая стоимость данного нежилого здания определена в размере 25 154 570,24 рублей (том 2 л.д. 71).

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ИП ФИО1 отчет об оценке от 27 апреля 2020 года N 05/27/04, согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного здания на 1 октября 2013 года составляет 12 468 000 (том 1 л.д. 19-78).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 8 октября 2021 года N 92 СОЭ/21, выполненного экспертом ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки" ФИО2, следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки в сторону ее занижения. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 октября 2013 года составила 19 971 000 рублей (том 2 л.д. 5-58).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО2 от 8 октября 2021 года N 92 СОЭ/21, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости нежилого здания.

Судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что эксперт, определяя размер корректирующего коэффициента на дату совершения сделки, использовал недопустимый источник информации - данные неофициальной статистики сайта Росриэлт.

В соответствии с экспертным заключением корректировка на дату совершения сделки производилась по средней стоимости 1 кв.м торгово-офисной недвижимости в России по данным сайта Росриэлт, широко используемого в оценочной деятельности (том 2 л.д. 29).

Согласно пояснениям допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО2 все источники информации в сфере оценочной деятельности содержат указание на то, что приведенные в них данные необходимо проверять на соответствие рыночным данным, а также на то, что их составитель не несет ответственности за возможные убытки, причиненные использованием указанных материалов. Выбор в качестве источника информации данных сайта Росриэлт, а не данных сайта RID Analytics, предлагаемого апеллянтом, связан с тем, что на сайте Росриэлт сведения о средней стоимости торгово-офисной недвижимости представлены за месяц, а не за квартал, что позволяет получить более точное значение корректирующего коэффициента (том 2 л.д. 116).

При этом, действующее в сфере оценочной деятельности законодательство предусматривает, что объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются экспертом самостоятельно.

Доказательств недопустимости использования данных сайта Росриэлт ввиду недостоверности изложенных в нем данных, административным ответчиком не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что эксперт ошибочно приходит к выводу о том, что наличие коммуникаций у объекта оценки и у аналогов совпадает, является необоснованным.

Из анализа приложенных к экспертному заключению скриншотов объявлений о продаже объектов-аналогов следует, что аналог N 1 имеет 3 санузла, теплосчетчики и водосчетчики, у аналога N 3 есть вода, туалет, 3 фазы (электроэнергия). Сведения о наличии коммуникаций в отношении аналога N 2 отсутствуют (том 2 л.д. 43-44).

В соответствии с пунктами 9, 21 Федерального стандарта оценки "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, (далее - ФСО N 1), пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, (далее - ФСО N 3) оценщику в целях определения итоговой величины рыночной стоимости допускается использовать допущение, под которым понимается предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Согласно пояснениям допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО2, эксперт исходил из допущения, что данные аналоги (в том числе аналог N 2) как и объект оценки имеют подключение ко всем коммуникациям, поскольку использованные в качестве аналогов здания располагаются в границах населенного пункта (г. Минусинск, пгт. Шушенское Красноярского края), сданы в эксплуатацию, могут быть использованы по назначению под магазин, бар, офис, парикмахерскую (том 2 л.д. 43), под любой вид деятельности (том 2 л.д. 44) в связи с чем, наличие коммуникаций (электричество, вода, канализация) предполагалось, а соответствующая корректировка не применялась.

Судебная коллегия находит также подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что эксперт необоснованно отказался от использования затратного подхода в целях определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Указанные положения позволяют прийти к выводу о том, что право выбора того или иного подхода к оценке принадлежит лицу, определяющему рыночную стоимость. При этом выбор подхода либо отказ от его использования должны быть мотивированы.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1).

Принимая решение об оценке объекта с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж, эксперт исходил из того, что проведенный анализ показал, что на рынке представлено достаточное количество предложений к продаже/сделок с сопоставимыми объектами. Применение затратного подхода в рассматриваемом случае, по мнению эксперта, невозможно, так как объект исследования относится к доходной недвижимости. При проведении оценки приносящей доход недвижимости затратный подход не отражает адекватный результат оценки стоимости (том 2 л.д. 12).

Кроме того, согласно пояснениям допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО2, оцениваемое здание по состоянию на дату оценки является новым, износа нет, в связи с чем, стоимость его воспроизводства составит 70 миллионов рублей. Указанная стоимость не может являться рыночной, поскольку не соответствует реальной стоимости коммерческой недвижимости, представленной на рынке пгт. Шушенское.

Довод апеллянта о том, что эксперт, применяя корректировку на площадь, не указал источник получения информации, судебная коллегия находит несостоятельным.

Согласно пункту 11 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Из анализа экспертного заключения следует, что при расчете корректировки на площадь эксперт руководствовался данными аналитического обзора "Мониторинг предложения на рынке аренды продажи коммерческой недвижимости Красноярска" сайта RID Analytics. Ссылки на источники используемой информации и распечатки используемых материалов представлены на странице 26 экспертного заключения, что соответствует требованиям пункта 11 ФСО N 3 (том 2 л.д. 30).

Довод апеллянта о том, что экспертом неверно применена корректировка на передаваемые права не является обоснованным.

Согласно экспертному заключению вид права на объекты-аналоги принимался в соответствии с текстом объявлений о продаже. В случае отсутствия в тексте объявлений о продаже данных об имущественных правах на объект недвижимости, информация уточнялась из открытых источников (федеральный ресурс "Публичная кадастровая карта") (том 2 л.д. 29).

Исходя из содержания текста объявлений о продаже аналогов N 1 и N 2, объекты находятся в собственности продавца (том 2 л.д. 43), в объявлении о продаже аналога N 3 указано, что здание выставлено на продажу, под которой, в соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, понимается передача права собственности.

Поскольку вид имущественного права (собственность) объекта оценки и объектов-аналогов совпадает, корректировка на различие в правах экспертом обоснованно не применялась.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Красноярский краевой суд при анализе экспертного заключения верно исходил из того, что указанное заключение соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом проведен анализ рынка недвижимости, содержится необходимое описание объекта оценки с указанием его качественных и количественных характеристик, проведена выборка сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам с последующим применением корректировок с приведением расчетов, использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от доходного и затратного подходов.

Из протокола судебного заседания от 11 ноября 2021 года следует, что в ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт ФИО2, составивший экспертное заключение, выводы которого положены в основу решения Красноярского краевого суда. Эксперт в ходе допроса дал последовательные и убедительные показания относительно проведенного исследования, подтвердив изложенные в нем выводы (том 2 л.д. 116-117).

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В ходе судебного разбирательства административным ответчиком каких-либо доказательств, подтверждающих позицию относительно несоответствия выводов судебной экспертизы требованиям федеральных стандартов оценки и действующего законодательства, а также допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку оснований полагать, что заключение эксперта является недостоверным и противоречащим действующему законодательству, не имеется, доказательств обратного административным ответчиком не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.