Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 66а-444/2021

N66а-444/2021

Санкт-Петербург 29 апреля 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Морозковой Е.Е.

судей Семеновой И.А. и Головкиной Л.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-34/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по апелляционной жалобе Саркисяна Л.В. на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 января 2021 г., которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Морозковой Е.Е., судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, Саркисян Л.В. обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения их кадастровой стоимости.

Просил установить кадастровую стоимость названных земельных участков в размере их рыночной стоимости, а именно:

1) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 1 685 946 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.;

2) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 1 006 848 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.;

3) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 1 840 644 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.;

Административный истец считал, что определённая в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков, существенно превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 января 2021 г. административный иск Саркисяна Л.В. удовлетворен.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 643 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, установлена в размере его рыночной стоимости равном 2 407 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 828 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, установлена в размере его рыночной стоимости равном 2 102 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 702 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, установлена в размере его рыночной стоимости равном 2 962 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков постановлено считать 07 августа 2020 года.

С Саркисяна Л.В. в пользу ООО "ЭСКО" взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 120 000 руб.

В апелляционной жалобе Саркисян Л.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, и принять по делу новое решение..

Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, государственным бюджетным учреждением Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (ГБУ ЯНАО "ГКО") представлены возражения в письменном виде относительно доводов апелляционной жалобы.

Лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 643 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположен по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 828 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположен по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 702 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположен по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, утверждена приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01 ноября 2019 г. N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" и по состоянию на 1 января 2019 г. и составила соответственно: 2 772 622, 43 руб., 3 504 228, 48 руб., 3 027 031, 02 руб.

Согласно договору аренды N 29/20 от 10.02.2020 г. земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> предоставлен Саркисян Л.В. для размещения магазина <данные изъяты> на срок с 01.12.2018г. по 30.11.2067г.

В соответствие с договором аренды N 9728 от 10.11.2015 г. земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> предоставлен Саркисян Л.В. для размещения административного здания на срок с 01.10.2015 г. по 30.11.2064 г.

Договором аренды N 15/16 от 22.01.2016 г. земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> предоставлен Саркисян Л.В. для размещения 1\2 части здания магазина на срок с 01.12.2016г. по 31.01.2065г.

Вышеназванными договорами аренды определено, что арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков.

В суд административным истцом представлен отчет об оценке земельных участков N 2804202039/Е от 29.04.2020 года, составленный оценщиком <данные изъяты> (ООО "Оценочная компания "Легион-Эксперт") согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2019 г. в следующих размерах:

1) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 1 685 946 руб.;

2) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 1 006 848 руб.;

3) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 1 840 644 руб.

В отчете оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объектов оценки является фактическое использование объектов оценки.

Расчет рыночной стоимости произведен с применением в рамках сравнительного подхода метода сравнения продаж. В качестве аналогов отобрано по три земельных участка(для двух объектов оценки один аналоги, для третьего объекта оценки -отобраны иные аналоги). После проведения корректировки по ряду элементов сравнения. Определена рыночная стоимость объектов оценки в рамках сравнительного подхода. Проведено согласование результатов.

Относительно представленных возражений на отчет об оценке оценщиком <данные изъяты> ООО Оценочная Компания "Легион-Эксперт" представлены письменные возражения.

В связи с возникшими сомнениями относительно названного отчета об оценке по ходатайству административного ответчика определением суда от 28 сентября 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровым номерами N.

Проведение экспертизы поручено эксперту <данные изъяты> (ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка".

Заключением эксперта <данные изъяты> N 55-20 от 13 ноября 2020 года (далее-заключение эксперта) рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N определена по состоянию на 01 января 2019 г. следующих размерах:

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере равном 2 407 000 руб.;

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере равном 2 102 000 руб.;

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере равном 2 969 000 руб.

Экспертом даны описания и характеристики земельных участков, произведен анализ рынка земельных участков по состоянию на дату оценки. Сделан вывод о том, что оцениваемые земельные участки относятся к классу земель "земельные участки под офисно-торговую застройку". Эксперт указал о том, что рынок земельных участков индустриального назначения не активен. Ссылаясь на п.20 ФСО N 7 эксперт указал, что застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В соответствии с приведенной в Справочнике оценщика классификации, оцениваемые земельные участки относятся к классу земель "земельные участки под офисно-торговую застройку". Соответственно, выбор объектов-аналогов и оценка земельных участков будет выполнена из указанных критериев. Проанализировав имеющиеся на рынке предложения, эксперт определилосновные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В результате отбора подходов для проведения рыночной оценки эксперт мотивированно отобрал сравнительный подход с применением метода сравнительных продаж. В качестве аналогов отобрано три объекта наиболее сопоставимых с исследуемыми объектами по основным ценообразующим факторам.

Выполнив сравнительный анализ объектов оценки и объектов -аналогов, эксперт произвел мотивированную корректировку применительно к каждому из объектов оценки.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объектов оценки определена в следующих размерах:

-рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N определена в размере равном 2 407 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.;

-рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N определена в размере равном 2 102 000 руб.;

-рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N определена в размере равном 2 962 000 руб.

При согласовании результатов рыночная стоимость объектов оценки установлена по состоянию на 01 января 2019 года в указанных выше размерах.

К заключению эксперта приложены копии документов эксперта и источники рыночной информации.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов, сделанных в результате его выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Расчет рыночной стоимости земельных участков произведен с соблюдением требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. N 611; каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Исследовав судебную экспертизу, сопоставив ее содержание с материалами дела, суд пришел к обоснованному выводу о ее соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что она отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьями 84, 82 КАС РФ и Федеральным законом N 237-ФЗ, суд правомерно признал заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N

В связи с чем, оспариваемым решением суд обоснованно установил кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N в размере их рыночной стоимости равном 2 407 000 руб., 2 102 000 руб., 2 962 000 руб. соответственно.

С учетом части 4 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ, статьи 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судом правильно определено, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 07 августа 2020 года.

В определении суда о назначении судебной оценочной экспертизы от 28 сентября 2020 года отражено, что судебные издержки на производство экспертизы в размере оплаты стоимости работы эксперта подлежат взысканию при вынесении решения по существу.

Разрешая заявление общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" (ООО "ЭСКО") о возмещении расходов за проведение судебной экспертизы в размере120 000 руб., суд обоснованно руководствовался требованиями статей 103, 106, 108, 111 КАС РФ, учел разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П.

Установив, что разница между рыночной стоимостью каждого из земельных участков, установленной судом, и кадастровой стоимостью, установленной в отношении каждого из земельных участков ранее в результате массовой государственной кадастровой оценки, является несущественной, суд пришел к правильному выводу о том, что допущенное расхождение укладывается в приемлемый диапазон с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как арендатора. В связи с чем, расходы за проведение судебной экспертизы в размере 120 000 руб. правомерно возложены на административного истца Саркисяна Л.В.