Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 66а-43/2021

N 66а-43/2021

Санкт-Петербург 28 апреля 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стаховой Т.М.

судей Морозковой Е.Е., Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-249/2020 по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 сентября 2020 года, принятое по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., судебная коллегия

установила:

Пинаев Ю.Ю. на основании договора аренды N ЯНО-Л-02-7999 от 16 мая 2014 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 287 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты торгового назначения: для размещения временного торгового павильона <данные изъяты> местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>.

В результате государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа, установлена и утверждена приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-О кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 569 861 рубль 46 копеек.

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, Пинаев Ю.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, равной 245 959 рублей, в обоснование чего представлен отчет об оценке N 288-07.2020 от 17 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 сентября 2020 года административные исковые требования Пинаева Ю.Ю. удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена судом в размере рыночной стоимости, равной 245 959 рублей по состоянию на 1 января 2019 года. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 10 августа 2020 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент имущественных отношений ЯНАО, Департамент) просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, постановленным на недостоверных сведениях о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку отчет о рыночной стоимости объекта, положенный в основу решения, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки, при этом судом первой инстанции необоснованно отклонены возражения Департамента относительно его достоверности.

Административным истцом представлены возражения на апелляционную жалобу.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, администрации г. Лабытнанги, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Руководствуясь положениями статей 247, 307 КАС Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав дополнительно представленные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (пункт 19); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) (пункт 23).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, административный истец в обоснование требований представил отчет об оценке N 288-07.2020 от 17 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 245 959 рублей, что существенно ниже кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки в размере 569 861 рубль 46 копеек.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, признав отчет, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" отвечающим требованиям относимости, допустимости, который не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности. Приведенные административным ответчиком возражения относительно представленного истцом отчета об оценке, судом отклонены.

Между тем решение суда первой инстанции в части установленного размера кадастровой стоимости не может быть признано правильным, поскольку вывод суда о величине рыночной стоимости участка сделан без надлежащей проверки возражений ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО относительно нарушений и недостатков, допущенных оценщиком при изготовлении отчета об оценке земельного участка.

В пунктах 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая, что разрешение вопроса о размере рыночной стоимости земельного участка является одним из юридически значимых для правильного рассмотрения административных дел данной категории и требует специальных познаний в области оценочной деятельности, а сомнения в отношении обстоятельств, подлежащих установлению судом, по вопросам, требующим специальных знаний, разрешаются посредством экспертизы, определением судебной коллегии от 14 января 2021 года на основании части 1 статьи 77 КАС Российской Федерации по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью проверки отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту АО "Региональное управление оценки" <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке N 288-07.2020 от 17 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении ответа допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; расчеты по ряду факторов основаны на противоречивой информации и выполнены с методологическими ошибками. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет с учетом округления 520 000 рублей.

Судебная коллегия, исследовав заключение эксперта, письменные пояснения эксперта по экспертному заключению, сопоставив их содержание с материалами дела, приходит к выводу, что заключение является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере 520 000 рублей.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС Российской Федерации.

Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на поставленные судом вопросы даны конкретные ответы.

В указанном заключении в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности произведен подробный анализ рынка земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа для подбора объектов-аналогов в сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки четыре объекта-аналога (таблицы 2.8., 2.9. на стр.77, 90-91 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, сопоставимы по функциональному использованию, что соответствует требованиям пунктов 10, 22 ФСО N 7. В заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам необходимых корректировок по следующим элементам сравнения: состав передаваемых прав, дата сделки/предложения, местоположение (региональное, локальное в пределах города), поправка на доступность объекта - расположение относительно 1 линии, площадь, возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры - наличие коммуникаций. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

По мнению судебной коллегии, заключение судебной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки.

Лицам, участвующим в деле, копии заключения эксперта и письменные пояснения эксперта, направлены своевременно, посредством электронной почты.

Административным истцом поданы письменные возражения, в которых указано на недостоверность значения введенной экспертом в отношении объекта-аналога N 4 корректировки на расположение в пределах города.

Данный довод подлежит отклонению по следующим основаниям.

Как следует из экспертного заключения и письменных пояснений эксперта, при расчете корректировки в отношении объекта-аналога N 4 на локальное расположение в пределах города, эксперт исходил из того, что расположение данного объекта должно быть отнесено к району расположения "Спальные микрорайоны средне этажной застройки (V)". Указанный вывод эксперта подтверждается данными открытых источников информации и представленными суду экспертом панорамами карт. Вопреки доводам административного истца, оснований полагать, что данный объект не удален от центра города, с учетом масштабов градостроительной застройки г. Ноябрьяск, не имеется.

Также является необоснованным довод административного истца о том, что экспертом не учтены реальные передаваемые права объекта-аналога N 3.

Из экспертного заключения следует, что в процессе подготовки заключения, при анализе рынка продажи земельных участков общественно-делового назначения земель Ямало-Ненецкого автономного округа, эксперт использовал информацию, опубликованную в открытом доступе на официальном сайте Росреестра в фонде данных государственной кадастровой оценки. Экспертом также были проанализированы отчеты по оспариванию кадастровой стоимости, результаты которых были приняты в 2019-2020 году. Как указывает эксперт, объект аналог N 3 был использован в расчетах в отчетах по оспариванию кадастровой стоимости. Информация по объекту-аналогу, в том числе, была проверена членами Комиссии по оспариваю кадастровой стоимости земельных участков в Ямало-Ненецком автономной округе. Кроме того, право аренды в отношении вышеназванного земельного участка зарегистрировано 17 ноября 2018 года, что значительно позже даты публикации использованного экспертом объявления о продаже - 9 августа 2017 года.

Оснований полагать информацию, размещенную на официальном сайте Росреестра, недостоверной, у эксперта не имелось.

Представленные административным истцом в подтверждение довода о недостоверности использованной экспертом информации о составе передаваемых прав в отношении объекта-аналога N 3 доказательства - расписка арендатора вышеназванного земельного участка, отклоняются судом апелляционной инстанции как недопустимые, поскольку указанный документ представлен суду в виде простой светокопии, соответствие которой оригиналу надлежащим образом не заверено. Объяснения отобраны у свидетеля представителем административного истца; их достоверность в ходе судебного разбирательства судом не проверена - о допросе в качестве свидетеля лица, составившего указанную расписку, административный истец не ходатайствовал, в связи с чем в силу части 2 статьи 59 и части 1 статьи 69 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации показания данного лица не могут быть приняты в качестве допустимого и достоверного доказательства.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе достоверных данных и исчерпывающего анализа. Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у судебной коллегии не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем заявлено представителем административного истца. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным.

При установленных обстоятельствах решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 2 статьи 309 КАС Российской Федерации подлежит изменению в части установленного размера рыночной стоимости земельного участка с вынесением нового решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы экспертом АО "Региональное управление оценки".

Кроме того, решение суда подлежит изменению также в части установленной судом даты обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, так как зарегистрированное в суде 10 августа 2020 года административное исковое заявление направлено в суд посредством курьерской службы 3 августа 2020 года, что подтверждается находящейся в материалах дела накладной (л.д.82).

В соответствии со ст. 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции, среди прочего, указывается на распределение между сторонами судебных расходов.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 14 января 2021 года, назначена судебная оценочная экспертиза, обязанность по оплате которой возложена на Департамент имущественных отношений ЯНАО.

Данная обязанность Департаментом исполнена, что подтверждается платежным поручением N 76 от 8 февраля 2021 года на сумму 40 000 рублей.

Разрешая вопрос о распределении указанных судебных расходов, руководствуясь статьями 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П и учитывая, что в настоящем случае расхождение между определенной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимостью земельного участка (569 861,46 рублей) с его установленной рыночной стоимостью (520 000 рублей) является незначительным - таковое расхождение укладывается в приемлемый диапазон отклонений существующего стандарта государственной кадастровой оценки и не свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца, судебная коллегия приходит к выводу, что понесенные Департаментом расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 40 000 рублей должны быть возмещены ответчику за счет административного истца Пинаева Ю.Ю.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 сентября 2020 года изменить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 287 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 520 000 рублей.

Датой подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости считать 3 августа 2020 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка