Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

Дата принятия: 16 марта 2022г.
Номер документа: 66а-406/2022
Субъект РФ: Москва
Раздел на сайте: Суды общей юрисдикции
Тип документа: Определения

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 марта 2022 года Дело N 66а-406/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Вольной Е.Ю.,

при секретаре Корюкиной И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-161/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе административного ответчика Правительства Красноярского края на решение Красноярского краевого суда от 19 ноября 2021 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Вольной Е.Ю., пояснения представителя Правительства Красноярского края ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, представителя административного истца ФИО3 возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, просила (с учетом уточнений) установить его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости - 7 259 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Решением Красноярского краевого суда от 19 ноября 2021 года административный иск удовлетворен, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 008 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации автозаправочной станции, местоположение: <адрес> в размере его рыночной стоимости - 7 259 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года сроком до 31 декабря 2020 года.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N постановлено считать 23 ноября 2020 года.

С Правительства Красноярского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кабинет судебной экспертизы и оценки" взысканы расходы на производство экспертизы в размере 30 000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представителем административного ответчика Правительства Красноярского края ФИО2 подана апелляционная жалоба, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался заключением эксперта, которое не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Эксперт необоснованно не применяет повышающую корректировку на передаваемые имущественные права объектов-аналогов NN 1, 3, поскольку в тексте объявлений отсутствует информация о передаваемых правах.

Эксперт ошибочно не применяет повышающую корректировку на отсутствие подключенных коммуникаций у объектов-аналогов N 1 и N 3 при наличии коммуникаций у объекта оценки (100% возможность подключения).

Применение корректировки на местоположение в пределах города и в пределах автомагистрали в отношении объекта-аналога N 1 ошибочно, поскольку улица <адрес> относится к двум ценовым зонам: окраины города, промзоны и центр деловой активности, а местоположение объекта-аналога N 1 невозможно идентифицировать.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражения не представлены.

В судебном заседании посредством видео-конференц-связи с Красноярским краевым судом участвовали представитель Правительства Красноярского края ФИО2., поддержавшая доводы жалобы, представитель административного истца ФИО3., возражавший против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 указанного закона).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора аренды земельного участка N от 16 февраля 2015 года земельный участок с кадастровым номером N, площадью 3 008 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации автозаправочной станции, местоположение: <адрес>, передан администрацией г. Красноярска в аренду ООО "Судоходная компания Транзит-СВ". Соглашением от 09 февраля 2016 года передано права аренды на земельный участок ФИО1

По условиям договора аренды и приложения к нему арендатор обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Согласно выписке из ЕГРН от 16 августа 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2011 года составляла 15 733 855,36 рублей и была утверждена постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П.

В настоящее время вышеуказанная стоимость является архивной, так как в соответствии с постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 года утверждена в размере 11 509 179,52 рублей, дата начала применения данной кадастровой стоимости - 01 января 2021 года.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил отчет об оценке N от 01 августа 2019 года, выполненный ООО "Оценка - консалтинг" (оценщик ФИО4 из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2011 года составляет 4 695 000 руб.

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы N от 27 сентября 2021 года, выполненного экспертом ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки" ФИО5 следует, что отчет об оценке N от 01 августа 2019 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, выявленные нарушения занизили итоговую стоимость объекта оценки на 35,32%.

Также экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2011 года - 7 259 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО5., суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Не могут быть признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что эксперт неверно не применяет повышающую корректировку на передаваемые имущественные права объектов-аналогов NN 1, 3, поскольку в тексте объявлений отсутствует информация о передаваемых правах.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N N297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года.

Согласно пункту 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В силу подпункта "е" пункта 22 ФСО N 7 одним из элементов сравнения являются передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав.

Из текста объявлений о продаже объектов-аналогов NN 1, 3 не следует вид передаваемого права.

В связи с чем, экспертом применено допущение о том, что при невозможности точно установить вид передаваемого права, объектам-аналогам устанавливается вид права - собственность.

Указанный подход основан на требованиях пунктов 1, 9, 21 ФСО N 1, пункта 8 ФСО N 3, согласно которым в целях определения итоговой величины рыночной стоимости допускается использовать допущение, под которым понимается предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Довод о том, что эксперт ошибочно не применяет повышающую корректировку на отсутствие подключенных коммуникаций у объектов-аналогов N 1 и N 3 при наличии коммуникаций у объекта оценки (100% возможность подключения), также не может быть принят во внимание.

Эксперт исходил из того, что объект оценки имеет электроснабжение, водоснабжение, канализацию, центральное теплоснабжение, тогда как данные о наличии коммуникаций на объектах-аналогах отсутствуют, а учитывая их расположение на землях населённых пунктов с видом разрешенного использования - для АЗС, то предполагается, что возможность подключения имеется, в связи с чем корректировка не требуется.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами, поскольку спорный земельный участок, как и подобранные экспертом объекты-аналоги, расположены в черте города Красноярска и не являются труднодоступными (периферийными), в связи с чем могут быть обеспечены основными инженерными сетями, то есть у них имеется возможность подключения к коммуникациям, поэтому корректировки на возможность подключения к коммуникациям нецелесообразны.

Подлежат отклонению доводы административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что применение корректировки на местоположение в пределах города и в пределах автомагистрали в отношении объекта-аналога N 1 ошибочно, поскольку улица <адрес> относится к двум ценовым зонам: окраины города, промзоны и центр деловой активности, а местоположение объекта-аналога N 1 невозможно идентифицировать до кадастрового номера, поскольку выбор объектов-аналогов и корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р, определены методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков, и при использовании метода сравнения продаж для оценки земельных участков к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки, одними из которых являются местоположение и окружение (раздел IV).

Экспертом ФИО5. в отношении объекта-аналога N 1 введена понижающая корректировка на месторасположение, поскольку он расположен на улице <адрес> в г. Красноярск в зоне "Центр деловой активности", тогда как объект оценки расположен в промзоне (окраина города).

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 подтвердила свое заключение и дала ответы на все возникшие у административного ответчика вопросы, а также пояснения по исследовательской части заключения, по выводам, которые были сделаны при изучении отчета об оценке, материалов дела.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт ФИО5 выполнила анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение (отказ от применения) экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции не находит оснований для сомнения в правильности выводов и суждений эксперта, заключение судебной экспертизы отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя административного ответчика судебная коллегия не усматривает, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по данному делу не установлены, а лицом, заявившем ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Таким образом, судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для его отмены или изменения не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 19 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Красноярского края - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка

Пятый апелляционный суд общей юрисдикции

Все документы →

Полезная информация

Судебная система Российской Федерации

Как осуществляется правосудие в РФ? Небольшой гид по устройству судебной власти в нашей стране.

Читать
Запрашиваем решение суда: последовательность действий

Суд вынес вердикт, и вам необходимо получить его твердую копию на руки. Как это сделать? Разбираемся в вопросе.

Читать
Как обжаловать решение суда? Практические рекомендации

Решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции. Выясняем, как это сделать правильно.

Читать