Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 апреля 2021 года Дело N 66а-397/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Поповой К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-20/2021 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Новоселовское" к Правительству Красноярского края, Управлению Росреестра по Красноярскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя Правительства Красноярского края - Векшиной Елены Геннадьевны на решение Красноярского краевого суда от 14 января 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., пояснения представителя Правительства Красноярского края - Баженова Д.Е., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя закрытого акционерного общества "Новоселовское" - Мухамедшина А.Р., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Закрытое акционерное общество "Новоселовское" (далее - ЗАО "Новоселовское") обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной 228 591 рублей по состоянию на 01 января 2012 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ЗАО "Новоселовское" является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 55 от 17 июля 2017 года, дополнительного соглашения к договору аренды N 1 от 23 января 2018 года. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку ЗАО "Новоселовское" намерено приобрести в собственность данный земельный участок, выкупная цена которого формируется исходя из кадастровой стоимости. Заявление, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю (далее - Комиссия), было отклонено на основании решения Комиссии N 72 от 09 июля 2020 года.

Решением Красноярского краевого суда от 14 января 2021 года удовлетворено административное исковое заявление ЗАО "Новоселовское", установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, равной 2 553 000 рублей по состоянию на 01 января 2012 года. С Правительства Красноярского края взыскана оплата за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 25 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика просит вышеуказанное решение отменить как незаконное и необоснованное, направив дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение. В обоснование своей позиции указывает, что заключение судебной экспертизы составлено с явными нарушениями, неясностями и противоречиями, повлиявшими на итоговую величину рыночной стоимости. Экспертом допущены нарушения пункта 22 (в) Федерального стандарта оценки N 7, поскольку в качестве объектов-аналогов необоснованно выбраны объекты с самыми низкими ценами предложений. Нарушен пункт 5 Федерального стандарта оценки N 3, поскольку эксперт при анализе ценообразующих факторов не использовал обязательное условие, заключающееся в необходимости при оценке земель сельскохозяйственного назначения учитывать не просто местоположение земельного участка, а особенности сельскохозяйственного и агроклиматического районирования территории. Кроме того, эксперт ошибочно не рассмотрел возможность применения метода капитализации земельной ренты, поскольку в настоящем исследовании необходимо учитывать использование земельного участка: под выращивание сельскохозяйственных культур.

На указанную жалобы поданы возражения ЗАО "Новоселовское", согласно которым решение Красноярского краевого суда от 14 января 2021 года просят оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании посредствам видеоконференц-связи на базе Красноярского краевого суда присутствовали представитель Правительства Красноярского края - Баженов Д.Е., поддержавший доводы апелляционной жалобы, представитель закрытого акционерного общества "Новоселовское" - Мухамедшин А.Р., возражавший против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения Красноярского краевого суда, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно подпункту 8, 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Из материалов административного дела следует, что ЗАО "Новоселовское" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 55 от 17 июля 2017 года, дополнительного соглашения к договору аренды N 1 от 23 января 2018 года.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 30 ноября 2012 года N 629-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Красноярского края" в размере 12 248 659, 91 рублей по состоянию на 01 января 2012 года. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 08 февраля 2013 года.

Решением Комиссии N 72 от 09 июля 2020 года отклонено заявление ЗАО "Новоселовское" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в связи с наличием недостатков в представленном отчете об оценке.

При обращении с административным исковым заявлением в обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 2187 от 10 мая 2020 года, выполненный ООО "Бессон", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 228 591 рублей.

В ходе судебного разбирательства представителем Правительства Красноярского края заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в целях установления действительной рыночной стоимости земельного участка, а также проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства.

Определением Красноярского краевого суда от 22 октября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой подтверждается наличием в материалах дела заключения эксперта N 201/2020-ЗЭ от 29 ноября 2020 года, выполненного ООО "Служба оценки собственности".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 201/2020-ЗЭ от 29 ноября 2020 года, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года составила 2 553 000 рублей.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Красноярский краевой суд исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, намеревавшегося выкупить арендуемый земельный участок, выкупная цена которого определяется исходя из кадастровой стоимости. На основании заключения эксперта, признанного достоверным и допустимым доказательством, судом установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их законными и обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы относительно несоответствия выводов, изложенных в заключение эксперта, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки суд апелляционной инстанции находит несостоятельными ввиду следующего.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд первой инстанции верно исходил из того, что заключение судебной экспертизы N 201/2020-ЗЭ от 29 ноября 2020 года соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, обоснование используемых подходов и методов оценки, проведены необходимые расчеты, которые не содержат каких-либо ошибок и являются правильными, экспертиза проведена лицом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, анализируя заключение эксперта, приходит к выводу о том, что данное заключение содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием количественных и качественных характеристик земельного участка, проведен анализ рынка, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, приведены мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также обосновано использование сравнительного подхода с помощью метода сравнения продаж, поскольку имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже аналогичных земельных участков.

Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом проигнорированы более дорогие предложения по цене земельных участков, не свидетельствует о порочности экспертного заключения.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из экспертного заключения следует, что по результатам анализа рынка экспертом выбраны объекты-аналоги с сопоставимыми объекту оценки характеристиками в целях получения наиболее объективного результата. Кроме того, из протокола судебного заседания от 14 января 2021 года следует, что в ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт ФИО1, который пояснил, что при выборе аналогов проводится анализ на однородность объектов с расчетом коэффициента вариаций во избежание большой разницы в ценовом диапазоне для получения наиболее достоверного результата.

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, категория земель, разрешенное использование, передаваемые имущественные права, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условия продажи, дата размещения предложения, площадь земельного участка. Данная выборка является допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Ссылаясь на вышеприведенное положение, административный ответчик полагает, что эксперту при анализе ценообразующих факторов необходимо было учитывать не только местоположение земельного участка, но и особенности сельскохозяйственного и агроклиматического районирования территорий, поскольку оценки подлежат земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 11 ФСО N 7 эксперт при анализе рынка недвижимости выполняет анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В своих пояснениях эксперт сообщил, что при проведении исследования он использовал в качестве аналогов предложения по земельным участкам с аналогичным объекту оценки вариантом разрешенного использования. В качестве аналогов подобраны объекты, которые территориально находились в близлежащих районах относительно оцениваемого участка, а также предназначались для сельхозпроизводства.

Учитывая приведенные пояснения эксперта ФИО1, а также то обстоятельство, что эксперт самостоятельно определяет достаточность объема исследования в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7, следует, что доводы апелляционной жалобы в данной части являются несостоятельными.

При проведении исследования экспертом применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, который основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи объектов, являющихся аналогами оцениваемому объекту, с последующим применением корректировок на существующие различия.

Экспертом подробно проанализирована возможность применения каждого из подходов оценки, а также приведены мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов. Указано, что отказ от доходного подхода связан с отсутствием развитого рынка аренды земли, а, следовательно, и информации о будущих возможных доходах и расходах. Отказ от затратного дохода аргументирован тем, что оцениваемый земельный участок является уже существующим специфическим природным объектом, а суть указанного подхода заключения в анализе затрат на создание, восстановление или замещение объекта оценки.

В своих пояснениях эксперт также указал, что анализировал возможность применения доходного подхода, но для его использования требовался подробный состав по эксплуатационным расходам, которые несет собственник земельного участка, сведений о чем у эксперта не имелось, следовательно, был обоснованно применен сравнительный подход. Эксперт также приходит к выводу, что при применении доходного подхода итоговый результат вероятней всего не изменился бы.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа объектов были внесены корректировки на торг, на дату размещения предложения, на площадь, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов.

В заключении эксперт указывает, что с учетом примененных корректировок выборка аналогов является однородной, учитывая полученный коэффициент вариаций, что говорит о достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки. Согласование результатов в ходе исследования не применялось, поскольку эксперт пришел к выводу, что объективной альтернативы сравнительному подходу при проведении данной оценки не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, что следует из приложенных к отчету документов, подтверждающих образование эксперта, членство в некоммерческой организации оценщиков, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", страхование ответственности оценщика, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Рассматриваемое заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, является мотивированным, не вводит в заблуждение, не допускает противоречий и неоднозначного толкования, отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности.