Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 сентября 2021 года Дело N 66а-3943/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Селиверствовой И.В., Щербаковой Н.В.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-364/2021 по административному исковому заявлению Рыхлюк Ангелины Васильевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

по апелляционной жалобе административного истца Рыхлюк Ангелины Васильевны на решение Московского областного суда от 28 июня 2021 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., возражения представителя Министерства имущественных отношений Московской области Ивановой Н.Н., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Рыхлюк А.В. обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 165 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под торговым центром, для иных видов жилой застройки и нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1326,6 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества кадастровая стоимость в размере 9 443 978,55 руб. по состоянию на 1 января 2018 года для земельного участка и 40 207 122,28 руб. по состоянию на 28 декабря 2018 года для здания значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на те же даты на основании отчета об оценке от 8 февраля 2021 года N, подготовленного оценщиком <данные изъяты>" в размере 6 588 000 руб. для земельного участка и 22 540 000 руб. для нежилого здания, чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц и земельного налога, размер которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Московского областного суда от 28 июня 2021 года административное исковое заявление Рыхлюк А.В. удовлетворено, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 6 165 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под торговым центром, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес> установлена в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 - 7 519 760 руб., кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1326,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> установлена в размере, равном его рыночной стоимости - 39 819 914 руб., определенном по состоянию на 28 декабря 2018 года.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административным истцом подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба о его отмене.

В обоснование доводов жалобы указано, что заключение судебной оценочной экспертизы, положенное судом в обоснование выводов о размере рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, подлежащей установлению в качестве их кадастровой стоимости не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), поскольку экспертом не приведено выводов о недостоверности отчета об оценке и его несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности, более того, экспертом для расчетов подобраны несопоставимые объекты-аналоги, что привело в завышению рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Административный истец просил отменить состоявшееся по делу решение и принять новое, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции административный истец Рыхлюк А.В., представители Управления Росреестра по Московской области, ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки", администрация муниципального образования городской округ Талдом не явились. О дате и месте слушания извещались своевременно и надлежащим образом.

Учитывая категорию обжалуемого судебного акта, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, а также отсутствие доказательств причин уважительности неявки представителей лиц, участвующих в деле в судебное заседание, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилого здания и земельного участка не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь статьями 399-402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьями 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, законом от 19 ноября 2014 года N 51 "О налоге на имущество физических лиц", Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), пришел к правильному выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, как постановленными в соответствии с нормами материального права, при правильной оценке представленных доказательств.

Судом установлено, что Рыхлюк А.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 6 165 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под торговым центром, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>.

На данном участке расположено нежилое двухэтажное здание 1979 года постройки, общей площадью 1 326,6 кв.м., с кадастровым номером N, используемое в качестве торгового центра. Окружающая застройка спорных объектов недвижимости представлена объектами коммерческой и жилой застройки, транспортная доступность оценивается как хорошая, расстояние до МКАД около 100 км в северном направлении

Проанализировав выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд пришел к правильному выводу, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания утверждена на основании акта ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" N от 29 марта 2019 года по состоянию на 28 декабря 2018 года в размере 40 207 122,28 руб., кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года N 15ВР-1633 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 9 443 978,55 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства административного дела, которые согласно закону, должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Оспаривая установленную в результате государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке от 8 февраля 2021 года N, подготовленный оценщиком <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости была определена оценщиком в следующих размерах:

- земельного участка - 6 588 000 руб.

- нежилого здания - 22 540 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Определением суда от 19 февраля 2021 года, с учетом представленных возражений стороны административных ответчиков, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты> ФИО6

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 9 апреля 2021 года N, выполненному указанным экспертом, отчет об оценке от 8 февраля 2021 года N, подготовленный оценщиком <данные изъяты> не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Данный вывод эксперт мотивировал со ссылками на федеральные стандарты оценки и нормы Федерального закона N 135-ФЗ. Так, эксперт указал, что при подготовке отчета об оценке оценщик использовал метод модифицированного выделения, суть которого состоит в выделении из цены предложения единого объекта недвижимости цены предложения обоих его составляющих: -земельного участка и улучшений. При этом в качестве объекта-аналога N 1 использовано двухэтажное здание, на первом этаже которого размещены гаражи, один из которых со смотровой ямой, а ВРИ земельного участка под ним - бытовое обслуживание, объект-аналог N 4- административное здание, в связи с чем выбор данных аналогов без введения корректировки на ВРИ неверен, поскольку данная недвижимость из разных сегментов рынка ( п. 5 ФСО N 3). Даты объявлений по продаже объектов -аналогов 17.02.2018 и 20.06.2018, что указывает, на то, что в целях оценки рыночной стоимости земельного участка в нарушение п. 8 ФСО N 1 использована информация после даты оценки. Коэффициент вариации для ОКСА -44% и для земли 95% свидетельствует о неоднородности выборки, в связи с чем использование средневзвешенного значения недопустимо. ( п. 5 ФСО N 3)

Рыночная стоимость объектов оценки, по мнению эксперта, составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 28 декабря 2018 года - 39 819 914 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года - 7 519 760 рублей.

В целях расчета рыночной стоимости эксперт отнес нежилое здание и расположенный под ним земельный участок к рынку недвижимости торгового назначения. По мнению эксперта, средняя стоимость торговой недвижимости в северном направлении от Москвы ( за пределами МБК) составляет 44100 руб./кв.м.

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого здания была определена экспертом в размере 30 016,5 руб./кв.м, земельного участка в размере 1 219, 75 руб./кв.м. что соответствует сложившемуся уровню рыночных цен в оцениваемом сегменте с учетом даты постройки здания и его местоположения.

Подобранные экспертом объекты-аналоги находятся в одном муниципальном районе с оцениваемым объектом, на различия по основным ценообразующим признакам эксперт к цене предложения объектов-аналогов ввел и обосновал со ссылкой на специальную методическую литературу соответствующие корректировки.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы административного истца сводятся к несогласию с заключением экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Представленные административным истцом возражения на замечания эксперта по содержанию отчета об оценке оценщика ФИО7, представленные в суд первой инстанции, как доказательство недостоверности экспертного заключения судебная коллегия оценивает критически, несмотря на то, что ФИО7 прошел переподготовку в области оценочной деятельности, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости и является членом саморегулируемой организации оценщиков, поскольку данное исследование проведено по заказу административного истца вне рамок судебного разбирательства, в то время как порядок и процессуальные основания привлечения к участию в деле специалиста установлены статьей 50 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусматривающей процедуру назначения специалиста судом.

Оценивая данные возражения оценщика ФИО7 как иное письменное доказательство, судебная коллегия учитывает, что на все замечания экспертом ФИО6 даны подробные мотивированные пояснения, которым дана оценка в судебном решении, с выводами которого оснований не согласится у судебной коллегии не имеется.

Проверка отчета об оценке и расчет рыночной стоимости объектов недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки свыше 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Административным истцом не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта ФИО6, сомнений в достоверности заключения.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Московского областного суда от 28 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца Рыхлюк Ангелины Васильевны - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка