Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 сентября 2021 года Дело N 66а-3863/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н.,

судей Пономаревой Е.И., Романовой Е.М.,

при помощнике судьи Долдо А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-141/2021 по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 27 мая 2021 г., которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Вико" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н., объяснения представителя Министерства имущественных отношений Рязанской области по доверенности Поповой М.В., представителя административного истца по доверенности Подрепного С.С., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Вико" (далее - ООО "Вико") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровыми номерами: N, общей площадью 21 022,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости в сумме 20 664 921 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие утвержденной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Решением Рязанского городского суда от 27 мая 2021 г. административные исковые требования удовлетворены. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 21 625 640 рублей.

Не согласившись с решением суда Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несоответствие заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку при проверке отчета ООО "<данные изъяты>" эксперт указывает на использование оценщиком в качестве объекта-аналога застроенного земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости без применения соответствующей поправки, и при этом, при производстве собственного расчета эксперт использует тот же застроенный земельный участок в качестве объекта-аналога и так же не применяет в расчете к нему соответствующую поправку.

Также, эксперт неверно применяет корректировку на условия сделки (возможность торга) исходя из неподтвержденного предположения об активном рынке оцениваемого объекта, нарушая таким образом, пункт 5 ФСО N 3 в части того, что в заключении должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в заключении эксперта, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание заключения эксперта не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Апеллянт ссылается на то, что экспертом нарушены положения пункта 11 ФСО N 7, так как на основании анализа не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Эксперт не обоснованно применяет в расчете увеличенную скидку на торг, которая существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта, приводя к занижению его стоимости.

Обращает внимание, что эксперт допускает неверную трактовку обеспеченности оцениваемого земельного участка коммуникациями, что привело к искажению итоговой величины стоимости объекта экспертизы; в расчете для объекта-аналога N 3 необоснованно использует понижающую корректировку; при определении рыночной стоимости объекта исследования используется объект-аналог N 4 не сопоставимый с объектом исследования по физическим характеристикам, а именно по ценообразующему фактору: "наличие на земельном участке объектов капитального строительства", в связи с чем, имеет место нарушение подпункта б пункта 22 ФСО N 7.

Представитель Министерства имущественных отношений Рязанской области по доверенности Попова М.В. просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель административного истца ООО "Вико" по доверенности Подрепный С.С. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В заседание суда апелляционной инстанции представители ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области, Администрации г. Рязани, не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Из материалов дела следует, что ООО "Вико" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 21 022,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 г. N 2-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" была утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:29:0120007:9 установлена по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 68 836 470,24 рублей.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

На основании положений части 7 статьи 22 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Об этом же разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические лица - собственники объектов недвижимости.

Таким образом, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, затрагивает права и законные интересы административного истца, и он вправе оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В обоснование заявленных административных исковых требований административный истец представил отчет об оценке N 5054-10/2020-О от 30 октября 2020 г., составленный оценщиком ООО "<данные изъяты>", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 20 664 921 рублей.

В связи с наличием возражений и ходатайства Министерства имущественных отношений Рязанской области против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г.

Заключением эксперта ООО "<данные изъяты>" было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. установлена в размере 21 625 640 рублей.

Устанавливая величину кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности, содержит необходимые сведения доказательственного значения, экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости в г. Рязани, изложен краткий обзор основных характеристик земельного рынка Рязани, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом, в связи с чем оснований сомневаться в выводах эксперта у суда нет.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и сделаны в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений. На представленные представителем административного ответчика замечания относительно выводов судебной оценочной экспертизы, экспертом представлены возражения, с которыми обоснованно согласился суд первой инстанции.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, вопреки доводам административного ответчика, эксперт ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы; определенная в заключении итоговая рыночная стоимости объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода к оценке, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

В письменных пояснениях эксперт ФИО10. указал, что в его заключении имеется техническая опечатка. В связи с тем, что на проверке у эксперта оказалось несколько отчетов ООО "<данные изъяты>" с одинаковым набором объектов-аналогов, но разным их порядковым номером в расчетной таблице, эксперт допустил техническую опечатку в нумерации объектов-аналогов. Однако на результат проверки и рыночную стоимость данная опечатка не повлияла. Эксперт обращает внимание на то, что в число 32 объектов-аналогов, найденных административным ответчиком, вошли предложения об аренде складских помещений, продаже производственных баз, фермерских хозяйств и охотничьей базы. В экспертном заключении содержится мотивированное обоснование корректировки на торг в условиях неактивного рынка. Данный вывод, как и сама корректировка на торг, зависящая от указанного фактора, были сделаны на основании Справочника оценщика недвижимости-2017. Земельные участки, под редакцией Лейфера А.А. Позиция эксперта о неактивности рынка полностью согласуется и подтверждается исследованиями, представленными в Отчете N 2 об итогах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области по состоянию на 1 января 2018 г., выполненного ГБУ РО "Центр ГКО", контроль качества результатов определения кадастровой стоимости которого на основании п. 4.1.1 Отчета производился с участием Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области Рязанской области.

При расчете эксперт также руководствовался пунктом 20 ФСО N 7, Методическими рекомендациями по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, одобренными Методическим советом ООО "Российское общество оценщиков" 20 ноября 2018 г. и утвержденными Советом ООО "РОО" 21 ноября 2018 г., из которых следует, что земельный участок для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, оценивается без учета, расположенных на нем улучшений, зданий, сооружений, сетей коммуникаций, то есть как условно-свободный. Кроме того, учитывал разъяснения "Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки" о том, какие корректировки должны применяться к объектам-аналогам, обеспеченным коммуникациями.

Доводы Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области о том, что эксперт в расчете, приведенном для объекта-аналога N 3, необоснованно использует понижающую корректировку в размере 12,6 % на коммуникации, исходя из текста объявления, в котором указано "электричество, вода", со ссылкой на письмо МУП "РГРЭС" N 488-08 от 29 января 2020 г., является несостоятельным, так как использование данной информации обоснованно в соответствии с пунктом 4 ФСО N 3, пунктом 11 ФСО N 3, пунктом 11 ФСО N 4, пунктом 22 ФСО N 7. Письмо МУП "РГРЭС" и письмо МП "Водоканал города Рязани" N 07-06/4440 от 20 декабря 2019 г., на которые ссылается административный ответчик, получены из закрытого источника (по запросу) после даты оценки. В соответствии с пунктом 8 ФСО N 1 оценщик не может использовать в расчетах информацию о событиях, произошедших после даты оценки. В силу пункта 14 ФСО N 5 при проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

Ссылки в апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области о том, что экспертом не учтено наличие объектов недвижимости на земельном участке - объекте-аналоге N 4, которые накладывают ограничения в использовании данного участка, не могут являться состоятельными поскольку по данным публичной кадастровой карты, размещенной на сайте Росреестра строений на указанном земельном участке, не усматривается. По сведениям публичной кадастровой карты, протяженность водопроводной сети составляет не 120 м., как указывает Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, а 106 м. Водопроводная сеть проходит всего лишь в 6 м. от края участка, при его ширине 80 м., что не может оказывать существенного влияния на его использование. О несущественности возможных ограничений говорит и тот факт, что на соседнем земельном участке в месте расположения водопроводной сети находится капитальное здание. На основании данных справочной информации по объектам недвижимости с сайта Росреестра на рассматриваемом земельном участке отсутствуют оформленные и зарегистрированные должным образом ограничения, что ставит его в один ряд с объектом оценки и подтверждает отсутствие необходимости в применении соответствующей корректировки. Наличие каких-либо ограничений на земельных участках регулируется статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации "Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)". Сервитут может быть, в частности, установлен для обеспечения эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием. Земельный участок для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, оценивается без учета, расположенных на нем улучшений зданий, сооружений сетей и коммуникаций, то есть как условно-свободный.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, поскольку они носят предположительный характер, административный ответчик в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки иной рыночной стоимости спорного земельного участка в суд не представлено.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имелось.

Позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Нарушения норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Рязанского областного суда от 27 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка