Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 66а-3851/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Ефремовой О.Н. и Щербаковой Н.В.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-852/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества "БУК СЭЙЛ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 27 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "БУК СЭЙЛ" (далее - Общество, АО "БУК СЭЙЛ") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости 4 нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, расположенных в подвале, на техническом и 1 этажах здания с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, и нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного на 1 и 6 этажах в здании с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, строен. 1, в размере их рыночной стоимости соответственно 16 030 308 рублей, 559 610 рублей, 1 715 056 рублей, 1 752 502 рубля и 20 453 747 рублей, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО "ОПТИМАЛ ГРУПП" ФИО7

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, утвержденная в размере 47 870 295,09 рублей, 2 177 581,7 рубль, 5 739 785,18 рублей, 4 614 513,49 рублей и 68 696 382,06 рубля, не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов исследования, судом на основании ходатайства административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы согласился и уточнил требования в части размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Решением Московского городского суда от 27 апреля 2021 года рыночная стоимость объектов установлена с учетом результатов проведённой по делу судебной оценочной экспертизы по состоянию на 1 января 2018 года и составила:
Кадастровый номер

Площадь, кв.м.

Рыночная стоимость, рублей

1

463,4

31 565 000

2

17,5

996 000

3

48,9

3 350 000

4

38,8

3 556 000

5

774,1

51 008 000


С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянта, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Также апеллянтом приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом не запрошены и не проанализированы действующие на дату оценки договоры аренды. При анализе фактических данных о ценах предложений к продаже и аренде объектов, сопоставимых с объектом исследования, эксперт использует данные базы Realto, при этом указанный источник информации не позволяет установить сам факт существования объектов недвижимости, выставленных на продажу/аренду, так как данная база отсутствует в свободном доступе, поскольку является платной; скриншоты объявлений в экспертном заключении не представлены. Полученная итоговая удельная стоимость объектов недвижимости в размере от 56 914 руб./кв.м до 91 649 руб./кв.м (с учетом доли земельного участка в размере 21,18% и 21,66% соответственно - от 72 208 руб./кв.м до 116 276 руб./кв.м) не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы, так как среднее значение предложений офисных помещений, расположенных в районе местоположения объектов исследования, составляет 157 365 руб./кв.м, что превышает уровень полученной рыночной стоимости на дату оценки. В рамках доходного подхода при определении арендной ставки за пользование помещениями не указано наличие/отсутствие в ее составе операционных расходов, что привело к некорректному расчету величины чистого операционного дохода. В рамках сравнительного подхода эксперт не применил корректировку к аналогу N 2 на класс здания, который согласно открытым источникам является зданием класса "С", в то время как объекты исследования расположены в здании класса "В".

В связи с указанными обстоятельствами, по мнению подателя жалобы, заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых судом обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дату 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как из кадастровая стоимость, обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, а также с кадастровым номером N, расположенных в пределах нежилых зданий, включенных в упомянутый выше Перечень объектов.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере:

помещения с КН N - 47 870 295,09 рублей,

помещения с КН N - 2 177 581,7 рубль,

помещения с КН N - 5 739 785,18 рублей,

помещения с КН N - 4 614 513,49 рублей,

помещения с КН N - 68 696 382,06 рубля.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке рыночной стоимости N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "ОПТИМАЛ ГРУПП" ФИО8

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ года по административному делу N 3а-852/2021, выполненному экспертом ООО "КВТЕХ" ФИО9, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет:
Кадастровый номер

Площадь, кв.м.

Рыночная стоимость, рублей

1

463,4

31 565 000

2

17,5

996 000

3

48,9

3 350 000

4

38,8

3 556 000

5

774,1

51 008 000


Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых помещений основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка офисной недвижимости.

Ссылки в апелляционной жалобе на отсутствие в экспертном заключении анализа действующих на дату оценки договоров аренды; невозможность установить сам факт существования объектов недвижимости, выставленных на продажу/аренду, с учетом указанного экспертом источника информации о цене предложений; некорректное определение величины чистого операционного дохода в рамках доходного подхода ввиду не указания наличия/отсутствия в ее составе операционных расходов; неприменение корректировки в рамках сравнительного подхода на класс здания, что привело к определению итоговой удельной стоимости объектов недвижимости не соответствующей действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом указанные замечания отклонены. Суд исследовав данные замечания, признал их необоснованными, приведя мотивировку оснований, по которым он не согласился с доводами административного ответчика.

Сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые помещения, экспертом определен, указано, что помещения имеют офисное назначение, при этом необходимость исследования экспертом действующих в отношении спорных объектов недвижимости договоров аренды в целях определения рыночной стоимости не основано на положениях подпункта "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Заключение эксперта составлено на основе проведенного анализа рынка офисной недвижимости и отобранных по его результатам объектов-аналогов, сведения о которых были открыто и независимо размещены в качестве объявлений о продаже в сети Интернет. При этом стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет". Аналоги, как и объект оценки относятся к классу "В", в связи с чем внесение корректировки по данному фактору не требовалось.