Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 августа 2021 года Дело N 66а-3838/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Ефремовой О.Н., Щербаковой Н.В.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-47/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Многофункциональный комплекс Варварка 14 стр. 1,2" (далее - ООО "Многофункциональный комплекс Варварка 14 стр. 1,2") об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года,

по апелляционной жалобе ООО "Многофункциональный комплекс Варварка 14 стр. 1,2" на решение Московского городского суда от 25 мая 2021 года, которым в удовлетворении административного иска отказано,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Многофункциональный комплекс Варварка 14 стр. 1,2" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 11 488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 кадастровая стоимость в размере 1 388 302 168,64 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 23 декабря 2019 года N подготовленного оценщиком <данные изъяты> в размере 690 750 000 руб., чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Московского городского суда от 25 мая 2021 года административное исковое заявление ООО "Многофункциональный комплекс Варварка 14 стр. 1,2" оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административным истцом подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного акта со ссылкой на его незаконность и необоснованность, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указано, что положенное в основу вывода суда о рыночной стоимости спорного земельного участка заключение эксперта ФИО4 является недостоверным доказательством, так как выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Податель жалобы просил суд апелляционной инстанции, отменив состоявшееся решение, установить рыночную стоимость земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта ФИО5 - 1 349 272 528 руб.

В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле представителей не направили, о дате и месте слушания по делу извещались своевременно и надлежащим образом.

Учитывая отсутствие ходатайств сторон спора об отложении рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, не превышает его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок аренды за землю в городе Москве", пришел к обоснованному выводу об отказе в их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу экспертом ФИО4 повторной судебной экспертизы, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости земельного участка, выводы которой относительно размера рыночной стоимости земельного участка подтверждены результатами повторной экспертизы выполненной экспертом ФИО6

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, как постановленными в соответствии с нормами материального права, при правильной оценке представленных доказательств.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Многофункциональный комплекс Варварка 14 стр. 1,2" на основании договора аренды N от 31 октября 2016 года является пользователем земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11 488 кв.м., из состава земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание (4.7), (земельные участки для размещения гостиниц (1.2.6)).

Указанный земельный участок расположен на территории района <адрес>, на удалении 100 м. от станции метро <данные изъяты>, в зоне смешанной застройки, условная ценовая зона - <данные изъяты>.

На земельном участке расположено три нежилых здания, два из которых не функционируют и находятся в реконструкции (кадастровые номера <данные изъяты> и <данные изъяты>)-многофункциональный гостиничный комплекс с апартаментами и частью площадей под коммерческие цели (магазины, салоны красоты, банки, сервисные службы) и одно (кадастровый номер N площадью 951,9 кв.м. реконструировано и введено в эксплуатацию.

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости суд пришел к правильному выводу, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 388 302 168,64 руб.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

Арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметами договоров аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате государственной оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке от 23 декабря 2019 года N, подготовленный оценщиком <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 690 750 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты> ФИО7

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 13 ноября 2020 года, отчет об оценке от 23 декабря 2019 года N, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции участниками процесса не опровергнуты установленные экспертом нарушения при производстве и составлении оцениваемого отчета, вследствие чего выводы, сформулированные по результатам такой оценки, не могут быть приняты в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка на заданную дату.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается и составляет 1 349 272 528 руб.

Несмотря на наличие у оценщика <данные изъяты> необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка отчета об оценке от 23 декабря 2019 года N

Не согласившись с результатами экспертного исследования, административный истец заявил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы, представив в его обоснование рецензию на заключение эксперта подготовленную <данные изъяты>

Определением судьи от 25 декабря 2020 года по делу было назначена повторная судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту ФИО4

Согласно выводов повторного экспертного исследования от 1 февраля 2021 года, выполненного экспертом ФИО4 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1 605 405 000 руб.

На указанное исследование административный истец вновь представил рецензию, выполненную специалистом <данные изъяты> и заявил ходатайство о проведении по делу еще одной повторной экспертизы, которое также было удовлетворено судом первой инстанции и определением от 19 марта 2021 года ее производство было поручено эксперту ФИО6

По результатам данного исследования эксперт ФИО6 пришла к выводу, изложенному ею в заключении эксперта от 23 апреля 2021 года, о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 1 638 501 457 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований не доверять заключению экспертов ФИО4 и ФИО6, в судебном решении изложены и проанализированы результаты всех экспертных исследований, установлены причины расхождения в выводах экспертов, и им дана надлежащая оценка.

Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд правомерно признал заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с заключением экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию административным ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы экспертов ФИО4 и ФИО6, проводивших исследование по вопросу рыночной стоимости земельного участка.

Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертами, отвечающими требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющими стаж работы в области оценки свыше 5 лет, являющимися действующими членами саморегулируемой организации оценщиков, обладающими квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшими свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты экспертов мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности. Причины расхождения с выводами первичной экспертизы, проведенной экспертом ФИО8 указанные в заключениях в строгом соответствии с п. 2.4. Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 N 346, мотивированы экспертами ФИО4 и ФИО6 и оснований для иной оценки собранных по делу доказательств, определяющих рыночную стоимость земельного участка, как на этом настаивает податель жалобы, судебная коллегия не усматривает, поскольку определенная экспертом ФИО8 рыночная стоимость определена в результате согласования результатов сравнительного ( 1 635 129 148 руб.) и доходного ( 1 206 344 218 руб.) подходов к оценке, при этом больший вес ( 0,667) эксперт присвоил именно доходному подходу, расчет в рамках которого произведен на прогнозных показателях, так как объекты капительного строительства на спорном участке не введены в эксплуатацию, а следовательно, в условиях геополитических изменений, санкций и прочих факторов, существенно влияющих на рынок коммерческой недвижимости, способен повлечь за собой искажение величины рыночной стоимости.

Полученное экспертами значение рыночной стоимости земельного участка составляющее 139 746 руб/кв.м и 142 627 руб./кв.м. соответствует диапазону цен предложений на потенциально сопоставимые с объектом оценки объектами-аналогами составляющему от 103 175 руб/кв.м до 374 130 руб/кв.м.