Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 сентября 2021 года Дело N 66а-3781/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н.,

судей Пономаревой Е.И., Романовой Е.М.,

при помощнике судьи Долдо А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-104/2021 по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Сергеевой Галины Прокопьевны на решение Калининградского областного суда от 27 мая 2021 г., которым удовлетворено административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Сергеевой Галины Прокопьевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н., выслушав объяснения представителя административного истца ИП Сергеевой Г.П по доверенности Бобылёва Е.Е., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ИП Сергеева Г.П., являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, обратился в Калининградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, установленной по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 9 713 626,65 рублей. Просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на дату кадастровой оценки в сумме 3 322 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что рыночная стоимость земельного участка значительно ниже кадастровой стоимости, чем нарушаются её права как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости предмета договора аренды.

Решением Калининградского областного суда от 27 мая 2021 г. административное исковое заявление удовлетворено. Кадастровая стоимость земельного участка определена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в сумме 7 085 655 рублей, определённой по результатам судебной оценочной экспертизы.

В апелляционной жалобе ИП Сергеева Г.П. просит изменить решение суда и установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости на основании отчёта об оценке от 8 февраля 2021 г. N З-006-2021, указав, что заключение судебной оценочной экспертизы, положенное в основу судебного решения, составлено с нарушением требований законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, поэтому не подтверждает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Апеллянт указывает, что экспертом нарушен пункт 10 ФСО N 7 и не исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится объект оценки. В таблице 8 экспертного заключения представлены объекты-аналоги из разных сегментов рынка - земельные участки под индустриальную застройку и земельные участки под торгово-офисную застройку, которые имеют разные ценообразующие факторы и разную стоимость.

Также, экспертом в нарушении пункта 8 ФСО N 3 не использованы в перечне ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, права пользования и владения объектом оценки на условиях договора аренды.

Экспертом допущены ошибки при расчете поправки на местоположение объектов аналогов, поправки на назначение и разрешенное использование, поправки на транспортную доступность.

Возражений относительно доводов апелляционной жалобы административным ответчиком не представлено.

В заседание суда апелляционной инстанции представители административного истца ИП Сергеева Г.П., Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области, Администрация городского округа "Город Калининград", не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Так, частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с договором N 005471 на передачу в аренду городских земель от 12 сентября 2003 г. и соглашениями N 005471-1 от 21 октября 2008 г. и N 005471-2 от 29 июля 2013 г. ИП Сергеева Г.П. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 329 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов (под административно-складской комплекс), расположенного по адресу: г. <адрес>.

В силу положений статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора аренды, административный истец является плательщиком арендной платы, размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Постановлением Калининградской области от 22 ноября 2019 г. N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2019 г. и составляет 9 713 626,65 рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представил суду отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 8 февраля 2021 г. N З-006-2021, подготовленный оценщиком ФИО8., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 3 322 000 рублей.

Учитывая заявленное администрацией городского округа "Город Калининград" ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, на основании определения Калининградского областного суда от 19 марта 2021 г. и в соответствии со статьёй 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 15 апреля 2021 г. N 12-26/2021, проведённой экспертом индивидуальным предпринимателем ФИО9., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 7 085 655 рублей.

Устанавливая кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчётов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий и справочной аналитики, соответствующих коэффициентов корректировок.

Суд, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта по результатам проведённой судебной оценочной экспертизы, признал требования административного истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку доказательства, опровергающие выводы, изложенные в указанном заключении эксперта, а также документы, содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, в материалы административного дела не представлено.

Судебной коллегией при рассмотрении апелляционной жалобы установлено, что в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Также, эксперт был допрошен в суде первой инстанции и пояснил, что выбор образцов (земельных участков) для анализа среднерыночных цен, описанных в таблице 8, в заключении обоснован. Использование всех 16 образцов для решения вопроса о применении корректировки на площадь земельных участков методически оправдано. На этапе подбора были отсеяны предложения, существенно отличающиеся по площади от оцениваемого объекта, в связи с чем оснований для применения указанной корректировки не имелось. Также не подлежала применению корректировка на улучшения в связи с наличием на земельном участке - объекте-аналоге N 4 высоковольтной подстанции, поскольку данные о том, что такая подстанция окажется необходимой или желательной для эксплуатации данного участка в соответствии с существующим видом разрешенного использования, отсутствуют.

Вопреки доводам апелляционной жалобы эксперт провёл анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Определенная экспертом стоимость объекта, вопреки доводам административного истца, находится в пределах диапазона рыночных цен. Среднее значение выборки по городу Калининграду составляет 1 712 рублей за кв.м. Удельная стоимость объекта исследования с учетом местоположения, класса, категории и видом разрешенного использования не может выходить за рамки данного диапазона (от 600 до 3000 рублей за кв.м.).

Эксперт использует исключительно сравнительный подход - метод сравнительного анализа продаж и публичных предложений. Эксперт разъяснил, что это единственный подход, который может быть реализован за счет анализа достаточно подтвержденных источников информации на дату исследования.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при производстве экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. Эксперт имеет специальное высшее образование, является членом в саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости", длительный стаж экспертной работы, при осуществлении экспертной и оценочной деятельности, его гражданская ответственность застрахована, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

По мнению судебной коллегии, заключение судебной оценочной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию административного истца с решением суда, однако они не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены при рассмотрении дела. Суд установил все юридически значимые обстоятельства и дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам.

Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного решения в апелляционном порядке. Нарушение норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного и необоснованного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьёй 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Калининградского областного суда от 27 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сергеевой Галины Прокопьевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка