Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 апреля 2021 года Дело N 66а-366/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Поповой К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-65/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "База плюс" к Правительству Красноярского края, Управлению Росреестра по Красноярскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя Правительства Красноярского края - Векшиной Елены Геннадьевны на решение Красноярского краевого суда от 12 января 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., выслушав объяснения представителя Правительства Красноярского края - Баженова Д.Е., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "База плюс" (далее - ООО "База плюс") обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 3 174 000 рублей, по состоянию на 01 января 2011 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "База плюс" является арендатором указанного земельного участка, на котором расположены нежилые здания, находящиеся в собственности административного истца. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку ООО "База плюс" как собственник нежилых зданий имеет исключительное право на выкуп земельного участка, находящегося под зданием, а цена выкупа земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости. Заявление, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю (далее - Комиссия), было возвращено заявителю уведомлением Комиссии N 516 от 19 августа 2020 года.

Решением Красноярского краевого суда от 12 января 2021 года удовлетворено административное исковое заявление ООО "База плюс", установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 3 912 000 рублей, по состоянию на 01 января 2011 года. С Правительства Красноярского края взыскана оплата за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика просит вышеуказанное решение отменить как незаконное и необоснованное, направив дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение. В обоснование своей позиции указывает, что заключение судебной экспертизы составлено с явными нарушениями и противоречиями, повлиявшими на итоговую величину. Экспертом допущены нарушения пункта 22 (д) Федерального стандарта оценки N 7, поскольку не применена повышающая корректировка к ценам предложений объектов-аналогов на коммуникации, а также эксперт при отсутствии информации о виде передаваемого права к объектам-аналогам применяет право "собственность", что не указано в объявлениях о продаже аналогов. Кроме того, имеет место нарушение пункта 11 (б) Федерального стандарта оценки N 7, поскольку указывая, что рынок коммерческих земельных участков недостаточно развит, эксперт не расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

В судебном заседании посредствам видеоконференц-связи на базе Красноярского краевого суда присутствовал представитель Правительства Красноярского края - Баженов Д.Е., поддержавший доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения Красноярского краевого суда, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 указанной статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 1 Решения Минусинского городского совета депутатов от 17 мая 2016 года N 37-270р "О порядке определения цены земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов" при заключении без проведения торгов договора купли-продажи в отношении земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования города Минусинск, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела следует, что ООО "База плюс" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером N расположенном по адресу: <адрес>.

ООО "База плюс" является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка N 18 от 01 марта 2007 года и договора от 30 мая 2007 года.

По условиям указанного договора аренды административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края" в размере 7 524 859, 30 рублей по состоянию на 01 января 2011 года. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 27 января 2012 года.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 01/15/06, выполненный ИП ФИО2, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 3 174 000 рублей по состоянию на 01 января 2011 года.

В ходе судебного разбирательства представителем Правительства Красноярского края заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в целях установления действительной рыночной стоимости земельного участка, а также проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства и Федеральным стандартам оценки.

Определением Красноярского краевого суда от 12 октября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой подтверждается наличием в материалах дела заключения эксперта N 204/2020-ЭЗ от 29 октября 2020 года, составленного экспертом ООО "Служба оценки собственности" ФИО1

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года составляет 3 912 000 рублей.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Красноярский краевой суд исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании заключения эксперта, признанного достоверным и допустимым доказательством.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их законными и обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы относительно несоответствия выводов, изложенных в заключении эксперта, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки суд апелляционной инстанции находит несостоятельными ввиду следующего.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд первой инстанции верно исходил из того, что заключение судебной экспертизы N 204/2020-ЭЗ от 29 октября 2020 года соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объекта исследования и факторов, влияющих на его стоимость, проведено исследование рынка недвижимости, обоснованно выбраны объекты-аналоги с последующим анализом каждого из них, обоснованы используемые подходы и методы оценки, проведены необходимые корректировки по наиболее существенным ценообразующим факторам, а расчеты не содержат каких-либо ошибок и являются правильными.

Судебная коллегия, анализируя заключение эксперта, приходит к выводу о том, что данное заключение содержит подробную информацию об объекте оценки, с указанием количественных и качественных характеристик земельного участка, проведен анализ рынка, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, приведены мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также обосновано использование сравнительного подхода в рамках метода прямого сравнения продаж.

Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом ошибочно не применена повышающая корректировка к ценам предложений объектов-аналогов на коммуникации, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.

Из экспертного заключения следует, что при расчете величины стоимости за единицу сравнения объекта оценки в рамках сравнительного подхода проведен анализ цен предложений объектов-аналогов с последующим применением ряда корректировок.

Согласно подпункту "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа объектов были внесены корректировки на торг и корректировка на местоположение, что отражено в заключении с приведением соответствующего расчета.

При анализе необходимости применения корректировки на возможность обеспечения инженерной инфраструктурой и наличие коммуникаций эксперт пришел к выводу, что такая корректировка не требуется, поскольку наличие коммуникаций и их характеристики в данном случае не подлежат учету.

Кроме того, согласно протоколу судебного заседания от 12 января 2021 года в ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт ФИО1, составивший экспертное заключение. По вопросу применения указанной корректировки эксперт пояснил, что, исходя из местоположения объектов-аналогов, у каждого из них, как и у объекта оценки, имеется возможность подключения к коммуникациям, из чего следует, что в данном случае корректировка не требуется.

Согласно подпункту "б" пункта 11 ФСО N 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Из приведенного положения следует, что эксперту предоставляется возможность его применения при указанных условиях, а не налагается обязанность применения, следовательно, указание в апелляционной жалобе на необходимость расширения территории исследования является ошибочным.

Кроме того, в экспертном заключении указано лишь то, что вторичный рынок купли-продажи и аренды земельных участков не слишком развит по сравнению с первичным рынком, что не говорит о невозможности проведения исследования или недостаточности найденных экспертом предложений.

В ходе проведения анализа рынка экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов, которые наибольшим образом соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту. В изложенных выводах указано, что в ходе проведения расчетов полученный коэффициент вариаций позволяет сделать вывод о высокой степени однородности полученной выборки, следовательно, скорректированная цена достоверно отражает рыночную стоимость объекта оценки.

Относительно довода апелляционной жалобы об отсутствии информации о виде передаваемого права объектов-аналогов эксперт пояснил, что при определении данного критерия использовалась имеющаяся информация, поскольку указанные объекты-аналоги ранее применялись при проведении оценки иных объектов, а также были уточнены в ходе телефонного разговора.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Таким образом, содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, что следует из приложенных к отчету документов, подтверждающих образование эксперта, страхование ответственности оценщика, членство в некоммерческой организации оценщиков, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимого имущества", эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Рассматриваемое заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, является мотивированным, не вводит в заблуждение, не допускает противоречий и неоднозначного толкования, отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности.