Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 августа 2021 года Дело N 66а-3658/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н.,

судей Романовой Е.М., Пономаревой Е.И.,

при секретаре судебного заседания Курышиной Е.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-684/2021 по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Альянс "Вектор", Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 1 апреля 2021 г., которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Альянс Вектор" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н., объяснения представителя административного истца по доверенности Сережниковой О.Н., поддержавшей свою апелляционную жалобу и возражавшую против апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Альянс "Вектор" (далее - ООО "Альянс "Вектор") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. нежилого здания с кадастровым номером N :10776 в размере равном рыночной стоимости в сумме 126 592 502 рублей; земельного участка с кадастровым номером N :51 в размере равной рыночной стоимости в сумме 104 883 677 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как арендатора и плательщика налога на имущество, поскольку используемая для расчета налога и арендной платы кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 г. распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 г. N 40557, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке рыночной стоимости ООО "<данные изъяты>" N 2020-102 от 22 октября 2020 г., N 2020-101 от 23 октября 2020 г.

Решением Московского городского суда от 1 апреля 2021 г. административные исковые требования ООО "Альянс Вектор" удовлетворены, установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. для нежилого здания с кадастровым номером N :10776 в размере равном рыночной стоимости в сумме 154 293 676 рублей; земельного участка с кадастровым номером N :51 в размере равной рыночной стоимости в сумме 109 182 000 рублей. С ООО "Альянс "Вектор" в пользу ООО "<данные изъяты>" взыскано 270 000 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы.

Не согласившись с данным решением Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой представитель просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу. Ссылается на необоснованность заключения эксперта, положенного в основу решения суда и несоответствующего законодательству об оценочной деятельности.

Указывает на то, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой. Административный истец не заявляет требование о признании незаконными действий (бездействия) административных ответчиков, не представляет доказательств, подтверждающих незаконность их действий (бездействия), не оспаривает действующую на момент рассмотрения спора кадастровую стоимость. Административный истец не доказал нарушение требований налогового законодательства, что являлось бы в свою очередь нарушением прав и законных интересов административного истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и, соответственно, налоговых платежей. Противоречит нормам материального права вывод суда о том, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности. Административный истец не вправе продать арендованный им земельный участок, в отношении которого имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции. Административный истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка, которая является нормативно установленной. Недостаточно исследован судом довод о том, что административный истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продаж и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что недопустимо. Своими требованиями административный истец оспаривает право собственника земельного участка как на определение кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, реализацию общих начал определения арендной платы. Судом неверно сделан вывод о том, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла необоснованное увеличение арендной платы, что является нарушением прав административного истца. Административным истцом не представлено доказательств нарушения общих начал определения арендной платы, установленных земельным законодательством. Не могло быть положено в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы как не соответствующее требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку экспертом некорректно применена корректировка на наличие исходно-разрешительной документации, отсутствует корректировка на окружающую застройку, отсутствует корректировка на обеспеченность земельным участком; не обоснован отказ от использования доходного подхода. Судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Кроме того, в апелляционной жалобе ООО "Альянс "Вектор" просит решение суда в части возмещения расходов на проведение судебной экспертизы изменить и взыскать с административного ответчика в пользу ООО "<данные изъяты>" 270 000 рублей, полагает, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. При решении вопроса о распределении расходов по судебной экспертизе, судом первой инстанции не указаны нормы права, на основании которых расхождение между кадастровой стоимостью спорных объектов недвижимости, установленной по результатам массовой государственной кадастровой оценки, с рыночной стоимостью данных объектов, определенной судом, равное 30%, является приемлемым диапазоном отклонений.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Альянс "Вектор" по доверенности Сережникова О.Н. поддержала апелляционную жалобу административного истца и возражала против удовлетворения апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы и удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явились, извещены заблаговременно и надлежащим образом.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что лица, участвующие в административном деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Альянс "Вектор" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N :10776, общей площадью 2 071,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N :51, общей площадью 3 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 г. N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г." и по состоянию на 1 января 2018 г. для нежилого здания с кадастровым номером N :10776 составляет 213 195 150,85 рублей; земельного участка с кадастровым номером N :51 составляет 155 703 979 рублей.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости, подготовленные ООО "<данные изъяты>" N 2020-102 от 22 октября 2020 г., N 2020-101 от 23 октября 2020 г., согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г. составляет для нежилого здания с кадастровым номером N :10776 в сумме 126 592 502 рублей; земельного участка с кадастровым номером N :51 в сумме 104 883 677 рублей.

По ходатайству представителя административного ответчика по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствуют ли отчеты об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствуют, определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г.

Заключением эксперта ООО "<данные изъяты>" от 26 февраля 2021 г. было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и правилам оценочной деятельности. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N :10776 в размере равном рыночной стоимости в сумме 154 293 676 рублей; земельного участка с кадастровым номером N :51 в размере равной рыночной стоимости в сумме 109 182 000 рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании заключения эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется. Итоговая рыночная стоимость объектов находится в пределах диапазона рыночных цен. Экспертом приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемых им методов.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка заключения эксперта, письменных пояснений эксперта, как доказательств по делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов по проведению экспертом ООО "<данные изъяты>" судебной экспертизы суд первой инстанции указал, что оспариваемая истцом кадастровая стоимость находится в пределах допустимых отклонений от величины рыночной стоимости объектов оценки соответственно до 30%. Кроме того, с учетом значительной стоимости спорных объектов, размер финансовой выгоды при изменении их кадастровой стоимости также составит величину, существенно превышающую размер расходов, затраченных для ее получения, в связи с чем суд первой инстанции расходы в отношении спорных объектов недвижимости отнес на административного истца.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, считая, что обстоятельства, имеющие значение для административного дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам административного дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального права или норм процессуального права не допущено.

Анализ текста апелляционной жалобы не выявил доводов, которые бы позволили не согласиться с таким выводом суда.

Ссылка в апелляционной жалобе представителя административного ответчика на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не может повлиять на существо принятого судом решения. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методами проведения оценки, в связи с чем установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объектов недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы о неверно избранном административным истцом способе защиты права судебная коллегия находит необоснованными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом возможного снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Согласно статье 6 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Действительно, частью 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Однако в рассматриваемом случае договор на оценку заключен не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона, согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В силу положений части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, противоречат нормам материального права.

Довод апеллянта о том, что административный истец не является собственником земельного участка, предоставленного в аренду, в связи с чем не может осуществить его продажу по рыночной цене, не является основанием к отмене принятого судом решения, поскольку указанное обстоятельство не является препятствием для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе арендаторы.

В силу предписаний статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора аренды земли, не являясь обладателем вещного права на земельный участок, административный истец как арендатор приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

По смыслу приведенных норм права с учетом соответствующих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации юридическое лицо, владеющее земельным участком на праве аренды, обязано оплачивать пользование землей в виде арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая при наличии оснований может быть пересмотрена по заявлению арендатора в судебном порядке.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации неприменимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

Таким образом, арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Доводы об обратном основаны на ошибочном понимании норм материального права.

Доводы апеллянта о необоснованности вывода суда о том, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличение арендной платы, что является нарушением прав административного истца, надуманны, поскольку такого вывода обжалуемый судебный акт не содержит.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии положенного в основу выводов суда заключения эксперта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности со ссылкой на следующие факты: экспертом некорректно применена корректировка на наличие исходно-разрешительной документации, отсутствует корректировка на окружающую застройку, отсутствует корректировка на обеспеченность земельным участком; не обоснован отказ от использования доходного подхода, аналогичны доводам, которые проверялись судом первой инстанции и с учетом письменных объяснений эксперта, проводившего судебную экспертизу, не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.