Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 августа 2021 года Дело N 66а-3630/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Ефремовой О.Н., Селиверствой И.В.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-42/2021 по административному исковому заявлению Кирина Игоря Николаевича к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Липецкого областного суда от 3 июня 2021 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Овсянкиной Н.В., пояснения представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Поповой Е.П., возражения представителя административного истца адвоката Забровской Л.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Кирин И.Н. обратился в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью 25 243 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для зданий производственного назначения, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 15 января 2016 года приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 16 ноября 2016 года N 79 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Липецкой области, средних удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов по видам разрешенного использования для кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Липецкой области, среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по видам разрешенного использования для населенных пунктов, муниципальных районов, городских округов на территории Липецкой области" кадастровая стоимость в размере 54 126 040,6 руб. превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке N от 13 января 2021 года, выполненном ИП ФИО6 в размере 12 848 687 рублей, чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Липецкого областного суда от 3 июня 2021 года административный иск удовлетворен, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере, равном его рыночной стоимости - 21 508 187 руб., с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу <данные изъяты> в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы взыскано 35 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административным ответчиком Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба о его отмене.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание доводы стороны административного ответчика о несоответствии заключения судебной оценочной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а именно: в расчетах экспертом использована ошибочная площадь объекта-аналога N 2 - 4 000 кв.м. вместо верной - 4 003 кв.м.; объект-аналог N 3 состоит из трех земельных участков, которые поставлены на учет после даты оценки, на одном из земельных участков расположен бетонно-растворный узел, что экспертом не учтено, в заключении изложены противоречивые сведения о расположении коммуникаций у объекта исследования и объектов-аналогов, не применение корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций к ценам объектов-аналогов является не обоснованным.

Указывает, что ранее Липецким областным судом были вынесены решения в отношении земельных участков, находящихся в непосредственной близости со спорным земельным участком, при этом стоимость 1 кв.м. значительно выше стоимости, определенной экспертом.

Просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца указывает на несостоятельность ее доводов и просит оставить решение без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились Кирин И.Н., представители Управления Росреестра по Липецкой области, ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Липецкой области, администрации города Липецка, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы административного дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Российской Федерации приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 25 243 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для зданий производственного назначения, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес> На участок заведены сети электроснабжения, все остальные коммуникации - по границе земельного участка. Участок застроен, на нем расположены нежилые здания: склад площадью 44, 2 кв.м., склад баллонов площадью 32,8 кв.м., склад площадью 209,7 кв.м., боксы отдела главного механика площадью 1470,9 кв.м, производственный цех площадью 3 130,1 кв.м., мастерская площадью 140,5 кв.м., гаражи площадью 643,5 кв.м., склад площадью 278,2 кв.м., проходная 11,5 кв.м., склад площадью 967,3 кв.м., административное здание площадью 470 кв.м. Участок расположен в зоне промышленной застройки города на территории производственной зоны П-2 согласно карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Липецка.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости суд пришел к правильному выводу, что кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена по состоянию на 15 января 2016 года приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой обл. от 16 ноября 2016 года N 79 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Липецкой области, средних удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов по видам разрешенного использования для кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Липецкой области, среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по видам разрешенного использования для населенных пунктов, муниципальных районов, городских округов на территории Липецкой области" в размере 54 126 040,6 руб.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

С 1 января 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В силу части 7 статьи 24 данного Федерального закона государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. При этом в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки земель, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости объекта недвижимости, является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Кирин И.Н., оспаривая кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка и считая ее чрезмерно завышенной, представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N от 13 января 2021 года, выполненный ИП ФИО6, согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости была определена в размере 12 848 687 руб.

Определением от 20 апреля 2021 года в связи с возникшими сомнениями в обоснованности размера рыночной стоимости спорного земельного участка, определенного данным отчетом по ходатайству представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено судом эксперту ФИО7 <данные изъяты>

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 17 мая 2021 года N, выполненному экспертом ФИО7, отчет об оценке N от 13 января 2021 года, выполненный ИП ФИО6, не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности, допущенные методические ошибки и необоснованные суждения ведут к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 января 2016 года составляет 21 508 187 руб.

Несмотря на наличие у оценщика ИП ФИО6 необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости принятия в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка отчета об оценке выполненного данным оценщиком.

Дав оценку собранным по делу доказательствам, суд первой инстанции признал допустимым, относимым и достоверным доказательством, определяющим рыночную стоимость земельного участка, заключение судебного эксперта, установив кадастровую стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка в размере его рыночной стоимости - 21 508 187 руб. по состоянию на 15 января 2016 года.

Оценивая в порядке статьи 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции правильно исходил из того, что составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода к оценке, выбор которого мотивирован экспертом; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критерием, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

Оснований не согласится с постановленным судом решением у суда апелляционной инстанции не имеется, выводы суда соответствуют действующему законодательству и подтверждены материалами дела.

Итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка по расчетам эксперта составила 852 руб./кв.м., что сопоставимо с диапазоном рыночных цен по сегменту земельных участков под индустриальную застройку в г.Липецке, составляющем от 593,75 до 1 000 руб./кв.м. Доказательств неверного определения экспертом диапазона рыночных цен на земельные участки индустриальной застройки суду административным ответчиком не представлено.

Доводы апелляционной жалобы административного ответчика сводятся к несогласию с заключением экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию административным ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование по вопросу соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости земельного участка.

Довод апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности и о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему с учетом письменных пояснений эксперта дана надлежащая оценка, не согласится с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Так, площадь объектов -аналогов N 2 и 3 и их характеристики приняты экспертом по данным соответствующих объявлений, принтскрин которых приведен в тексте экспертного заключения. Стоимость бетонно-растворного узла, если и входит в стоимость объекта-аналога, то по данному отличию подлежит внесению понижающая корректировка к цене объекта -аналога, что вопреки доводов жалобы не способно повысить стоимость оцениваемого земельного участка.

Доводы о некорректном подборе объектов-аналогов судебная коллегия отклоняет. Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 11 приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Экспертом в приложении к заключению представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.

При этом доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных экспертом в оспариваемом заключении, и связи разместивших указанные объявления лиц с административным истцом либо с иными заинтересованными лицами подателем жалобы в суд апелляционной инстанции не представлены.

Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактическое местонахождение публикуемых к продаже объектов-аналогов и выяснять наличие и состав коммуникаций на них.

Доводы апелляционной жалобы об ошибочном невведении экспертом корректировки на обеспеченность земельного участка коммуникациями судебная коллегия отклоняет.

Пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или как часто называют "условно свободный".

Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

- возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;

- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.

Следует отметить, что согласно разъяснениям Е.Е. Яскевича, приведенным им в монографии для оценщиков, имеющих высокий уровень подготовки, "Практические методы оценки недвижимости в сложных ситуациях", Москва, 2020 год, корректировки на различия в коммуникациях для крупных городов и населенных пунктов нецелесообразны, по причине гарантированного обеспечения микрорайонов основными инженерными сетями, их целесообразность возникает для периферийных объектов: коттеджное строительство, точечное придорожное торговое строительство, участки под жилищное, производственное, складское строительство в "чистом поле".