Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 мая 2021 года Дело N 66а-36/2021

N66а-36/2021

Санкт-Петербург 31 мая 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А.,

судей Вдовиченко С.В. и Морозковой Е.Е.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи Орджоникидзевского районного суда г.Екатеринбурга административное дело N 3а-7/2020 по административному исковому заявлению Тюрниной Ксении Борисовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, использованных при определении кадастровой стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области на решение Свердловского областного суда от 28 июля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., административного истца Тюрнину К.Б., представителя административного ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Аписарову О.С., судебная коллегия

установила:

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30 ноября 2012 года N 1460 утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территориях муниципальных районов и городских округов Свердловской области (за исключением земель, предназначенных для дачного строительства, садоводства и огородничества).

Тюрнина К.Б. является собственником земельного участка с кадастровым N общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения подсобного сельского хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 26 августа 2010 года, на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО "Научно-производственная корпорация "Уралвагонзавод" имени Ф.Э.Дзержинского" (далее также - Уралвагонзавод).

В результате государственной оценки земель сельскохозяйственного назначения Свердловской области кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности Тюрниной К.Б., утверждена по состоянию на дату формирования перечня 1 января 2011 года в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30 ноября 2012 года N 1460). Основанием для утверждения кадастровой стоимости послужил отчет, подготовленный ООО "Научно-производственная фирма "Недра".

Ссылаясь на то, что в ходе государственной кадастровой оценки использовались недостоверные исходные данные о почвах земельного участка (недостоверные перечень почвенных разновидностей и информация о площади, которую занимает каждая из них), повлиявшие на результат определения кадастровой стоимости объекта, 6 сентября 2019 года Тюрнина К.Б. обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании недостоверной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N в связи с использованием недостоверных сведений об объекте оценки.

После дополнений и уточнений заявленных требований Тюрнина К.Б. также просила установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года в размере его рыночной стоимости 1 737 000 рублей, в обоснование чего представила отчет об оценке N 6673109436-2020-2572 от 16 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Оценка и экспертиза собственности" ФИО3.

Определением Свердловского областного суда от 6 ноября 2019 года по делу была назначена судебная почвоведческая экспертиза с постановкой вопросов о соответствии действительности сведений об отнесении земельного участка к первой группе земель, выделяемых по функциональному назначению, о четырех почвенных разновидностях и площади, которую занимает каждая из них, содержащихся в отчете об определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Свердловской области по состоянию на 1 января 2011 года N 5-2011; об определении наименования почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них, наименования сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию в разрезе почвенных разновидностей, удельного показателя кадастровой стоимости для спорного земельного участка.

ФБУ "Уральский региональный центр судебной экспертизы", которому было поручено проведение судебной экспертизы, возвратило дело без исполнения определения суда ввиду невозможности проведения требуемого экспертного исследования.

Решением Свердловского областного суда от 28 июля 2020 года пересмотрена и исключена из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2011 года в связи с недостоверными сведениями, использованными при определении его кадастровой стоимости; установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 737 000 рублей по состоянию на 1 января 2011 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 9 сентября 2019 года.

В апелляционной жалобе Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области просит решение Свердловского областного суда отменить, отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме; оспаривает установленную судом величину кадастровой стоимости объекта недвижимости и факт использования недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование жалобы Министерство приводит нарушения, допущенные, по его мнению, оценщиком при составлении отчета об оценке, выразившиеся в применении положений федеральных стандартов оценки, содержащих требования к застроенным земельным участкам, тогда как объект оценки признается оценщиком незастроенным земельным участком; в необоснованном исключении из расчета площади 45 га на основании данных почвенной карты, текущего осмотра на 2020 год, визуального сопоставления почвенной карты с границами существующего земельного участка при том, что оценщик не обладает специальными знаниями кадастрового инженера или строителя-сметчика; в расчете стоимости объекта оценки: определенный оценщиком удельный показатель стоимости помножен не на площадь оцениваемого земельного участка, а на площадь некоего несформированного земельного участка (с иной площадью); в том, что результаты оценки земельного участка не соотносимы с результатами анализа рынка; в необоснованном выводе о состоянии почвы (степени ее покрытия камнем), построенном на основании лишь визуального осмотра и подготовленных в результате такого осмотра фотоматериалов, при отсутствии данных сведений в использованных оценщиком материалах почвенного обследования земельного участка и без проведения агрохимического анализа участка; в неверном определении ставки дисконтирования в рамках доходного похода методом прямой капитализации.

Административным истцом представлены письменные объяснения, содержащие мнение относительно доводов апелляционной жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (л.д. 111-140 том 4)

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Свердловской области, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" и администрации Горноуральского городского округа, АО НПК "УРАЛВАГОНЗАВОД" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав стороны, пояснения эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению.

Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей; его положения применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, возлагается на административного истца (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) разъяснено, что к недостоверным сведениям об объекте недвижимости, использованным при определении его кадастровой стоимости, относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановлением от 8 апреля 2000 года N 316 утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее также - Правила).

Названные Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

В соответствии с пунктами 2,4 Правил государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Из пункта 8 Правил следует, что в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории; оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатываются и утверждаются методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель.

Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2005 года N 145, применяются в случае, если кадастровая стоимость земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, определена в порядке, действовавшем до вступления в силу Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года N 445.

Приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года N 445 утверждены и действовали на момент определения кадастровой стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее также - Методические указания от 20 сентября 2010 года N 445).

Согласно положениям пунктов 1.5, 2.1, 2.2.2, 2.2.3 Методических указаний от 20 сентября 2010 года N 445 определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в следующем порядке: формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагало, среди прочего, определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них.

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определялись на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определялись путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Свердловской области по состоянию на 1 января 2011 года стало ООО "Научно-производственная фирма "Недра", результаты выполненных работ отражены в отчете N 5-2011 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Свердловской области.

Перечень наименования вида работ в соответствии с Техническим заданием к государственному контракту от 9 июня 2011 года содержится в общей части отчета N 5-2011, включает в себя определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них.

Пункт 3.2.1.1 отчета N 5-2011 содержит описание технологии определения кадастровой стоимости по почвенным разновидностям, в частности раскрывается, что определение перечня почвенных разновидностей включает в себя, в том числе, сбор исходной почвенно-климатической информации по территории, на которой расположен земельный участок, определение состава почвенных разновидностей на основе материалов крупномасштабных почвенных обследований землепользований, имеющихся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. Для однообразного ранжирования продуктивности почвенных разновидностей выполнено кодирование почвенной информации, каждой почвенной разновидности был присвоен код, характеризующий тип, подтип почвы.

В качестве исходной почвенно-климатической информации города Пригородный Свердловской области исполнителем приняты следующие сведения о земельном участке с кадастровым N: выделены четыре почвенные разновидности с кодами 1788 (темно-серая среднемощная тяжелосуглинист.), 1577 (серая среднемощная тяжелосуглинист.), 1152 (светло-серая среднемощная тяжелосуглинист.), 2622 (луговая выщелоченная среднемощная тучная легкоглинист.), определена их площадь. Названные показатели легли в основу определения удельного показателя кадастровой стоимости для такого земельного участка.

По результатам определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельхозназначения Горноуральского городского округа Свердловской области (приложение N 1 к отчету) удельный показатель кадастровой стоимости составил 2,61 руб./кв.м, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N определена в размере <данные изъяты> (л.д.53 том 1).

На основании отчета N 5-2011, выполненного ООО "Научно-производственная фирма "Недра", приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области утверждены результаты государственной кадастровой оценки в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территориях муниципальных районов и городских округов Свердловской области.

В соответствии с пунктом 5.1.11 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457, ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации Росреестр.

Территориальные органы Росреестра по субъектам Российской Федерации осуществляют деятельность по ведению государственного фонда данных, реализация государственной услуги включает в себя оказание государственной услуги по предоставлению в пользование заинтересованным лицам документов государственного фонда данных и информации о документах государственного фонда данных.

По результатам рассмотрения заявления представителя истца о предоставлении документов государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, в отношении земельного участка с кадастровым N были предоставлены материалы почвенного обследования подсобного хозяйства Уралвагонавода, в пользовании которого находился спорный земельный участок, датированные 1982-1983 годами.

В картограмме агропроизводственных групп почв и рекомендациях по их использованию подсобного сельского хозяйства Уралвагонзавода в почвенном очерке земель подсобного хозяйства Уралвагонзавода Пригородного района и рекомендациях по их использованию 1983 года содержится иная информация о характеристиках почв земельного участка, чем использовалась ООО "Научно-производственная фирма "Недра". Согласно приложению N 1 к почвенному очерку), а именно - сводной таблице почв хозяйства и распределения их по сельскохозяйственным угодьям - спорный земельный участок включает в себя 13 почвенных разновидностей (страница 33, л.д.111 том 2).

Учитывая, что на дату оценки материалы почвенного обследования хранились в отделе землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Свердловской области, предусмотренная в том числе техническим заданием к отчету N 5-2011 обязанность исполнителя работ по государственной кадастровой оценке земель использовать в качестве исходной информации материалы, содержащиеся в ГФДЗ, не выполнена, при расчетах кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N оценщик использовал иные, являющиеся недостоверными сведения об объекте недвижимости, что привело к искажению итогового размера кадастровой стоимости данного участка, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в связи с недостоверными сведениями об объекте, использованными при определении кадастровой стоимости.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 5 ФСО N 1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость. Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N 1).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд в порядке части 1 статьи 77 КАС РФ назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции установил, что представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.