Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 сентября 2021 года Дело N 66а-3573/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Ефремовой О.Н. и

Селиверстовой И.В.

при секретаре Жанабергеновой В.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-76/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Промресурс" к Правительству Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области на решение Белгородского областного суда от 20 мая 2021 года, которым названное выше административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Селиверстовой И.В., объяснения представителей Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Карасевой В.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Промресурс" (далее - ООО КГ "Промресурс", Общество), являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 6 114 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость названного объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 9 861 882 рубля на основании отчета об оценке его рыночной стоимости N 2019.179 от 1 октября 2019 года.

В обоснование требований ссылалось на то, что несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной в размере 39 105 021,72 рубль, его рыночной стоимости нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика земельного налога.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Управлении Росреестра по Белгородской области от 5 декабря 2019 года заявление Общества, поданное 12 ноября 2019 года, отклонено.

В качестве заинтересованного лица в административном исковом заявлении указана Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области.

По результатам проведенной повторной судебной экспертизы административным истец заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 7 465 000 рублей.

Решением Белгородского областного суда от 20 мая 2021 года административный иск удовлетворен, судом установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости равная его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 7 465 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 12 ноября 2019 года.

Не согласившись с данным решением, 16 июня 2021 года представитель Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области по доверенности Болотова М.Н. подала апелляционную жалобу, в которой просит изменить названный выше судебный акт после проведения повторной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указала, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, поскольку эксперт использовал: в качестве аналога объект, дважды выставленный на продажу за разную цену; объекты-аналоги, не соответствующие объекту исследования по месторасположению, не применяя соответствующую корректировку; данные справочника Лейфера Л.А. без соотнесения характеристик рынка объекта исследования и рынка большого города, а также ошибочно не применил корректировку на "красную линию" к объектам-аналогам N 3 и N 4, следовательно, представленное заключение не является достоверным и относимым доказательством.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца поданы письменные возражения и дополнения к ним.

Представитель Правительства Белгородской области подал письменный отзыв, в котором поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Представитель Управления Росреестра по Белгородской области при разрешении апелляционной жалобы полагается на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; представитель Управления Росреестра по Белгородской области письменно просит о рассмотрении дела в его отсутствие, от других лиц ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Российской Федерации приходит к следующему.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка, рыночная стоимость которого определена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, ООО КГ "Промресурс" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, земельный налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 39 105 021,72 рубль утверждена по состоянию на 1 января 2016 года постановлением Правительства Белгородской области от 21 ноября 2016 года N 418-пп.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формой платы за использование земли является в том числе арендная плата, для целей определения которой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 названного Федерального закона.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N 4).

В свою очередь под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости объекта недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

Суд первой инстанции, удовлетворяя административное исковое заявление, пришел к выводу, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, поскольку последняя ниже его кадастровой стоимости.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и сделаны в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.

Между тем судебная коллегия полагает правильным изменить судебный акт в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости исходя из следующего.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований для изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона, в том числе без учета правовой позиции, содержащейся в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации, Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Верховного Суда Российской Федерации) (часть 3 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

При этом согласно части 4 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение или неправильное применение привело к принятию неправильного решения.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке рыночной стоимости от 1 октября 2019 года N 2019.179, выполненный оценщиком <данные изъяты>., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составляет 9 861 882 рубля.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя заинтересованного лица определением суда от 16 июня 2020 года была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы об определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года и соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 21 июня 2020 года, выполненной экспертом <данные изъяты>., отчет, представленный истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составляет 36 900 000 рублей.

Представителем административного истца было заявлено о допущенных при проведении экспертизы нарушениях, приведших, по его мнению, к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что названое заключение не может быть положено в основу решения, поскольку, рассчитывая рыночную стоимость земельного участка в рамках сравнительного погода методом сравнения продаж, эксперт Анищенко Я.В. в качестве объекта-аналога подобрала земельный участок площадью 5 100 кв.м, однако обращение к тексту объявления показало, что к продаже предложен не один участок, а четыре (1 100 кв.м, 1 100 кв.м, 18 000 кв.м и 1 100 кв.м) в п. Северный вдоль федеральной трассы по первой линии, назначение - земли населенных пунктов для строительства придорожных комплексов, гаражей и мини заправки, тогда как вид разрешенного использования оцениваемого участка - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Как верно указал суд первой инстанции, самым значим фактором, влияющим на стоимость земельных участков, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка, является местоположение, вклад этого элемента в стоимость объекта (вес факта) составляет 25%, однако эксперт Анищенко Я.В. необоснованно отказалась от использования в расчетах цен предложений тех земельных участков, которые расположены в г. Старый Оскол - на территории, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, отказ же от использования в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в указанном городе, по причине отсутствия сведений о зарегистрированных правах, нахождения их в аренде, является необоснованным, поскольку фактор "передаваемые имущественные права" является только третьим по значимости фактором, влияющим на стоимость, что является нарушением подпункта "г" пункта 11 ФСО N 7.

Кроме того, в результате определения и внесения корректировок цены аналогов в первичной экспертизе имеют значительные различия друг от друга. Так скорректированная цена аналога N 4 (8 753,62 руб./кв.м) практически в 2 раза превышает скорректированные цены аналогов N 1, N 2 и N 3 (5 411,76, 5 567,84 и 4 496,5 руб./кв.м). При этом эксперт, проводивший первичную экспертизу, в нарушение пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций, утвержденных распоряжением Минимущества России N 568-р от 6 марта 2002 года, не выбрал другой аналог.

С учетом приведенного, определением областного суда от 13 октября 2020 года по настоящему делу была назначена повторная судебная экспертиза.

8 декабря 2020 года экспертом <данные изъяты> была выполнена повторная судебная экспертиза, по результатам которой он пришел к выводу, что приведенная в отчете рыночная стоимость земельного участка искажена, выявлены нарушения законодательство об оценочной деятельности, а рыночная стоимость объекта исследования на заданную дату составляет 39 995 000 рублей.

Как указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, эксперт выявил достаточное количество предложений по продаже земельных участков коммерческого назначения в Белгородской области; разброс стоимости 1 кв.м составляет от 4 000 до 20 000 рублей, в то время как эксперт не привел усредненную стоимость 1 кв.м земельного участка коммерческого назначения под офисно-торговую недвижимость и не осуществил соответствующей выборки предложений, обосновывающей указанный им диапазон цен; расширяя территорию исследования по правилам подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 и выбрав два земельных участка, расположенных в г. Белгород и один в п. Дубовое Белгородского района, эксперт не обосновал по каким критериям им выявлено сходство экономических характеристик данных объектов с объектом экспертизы; располагая сведениями по меньшей мере о 22 предложениях о продаже земельных участков, расположенных в г. Старый Оскол, отраженных в проверяемом им отчете, эксперт не обосновал невозможность их использования в качестве аналогов, что нарушает подпункт "в" пункта 22 ФСО N 7; экспертом со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера (г. Нижний Новгород, 2014 год) применена корректировка на местоположение (по аналогу N 1 - 0,94, по аналогам N 2 и N 3 - 0,75), при этом в названном справочнике отсутствует значение использованных корректировок.

Также из письменных пояснений эксперта судом было установлено, что рынок г. Старый Оскол им не исследовался, но по г. Старый Оскол им не было найдено подобных земельных участков, выставленных на продажу, что обусловило использование объектов-аналогов из г. Белгород и Белгородского района.