Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 марта 2022 года Дело N 66а-353/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Вольной Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Ермаковой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-570/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Посадская, 20" к Управлению Росреестра по Приморскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", министерству имущественных и земельных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе представителя министерства имущественных и земельных отношений Приморского края - Давиденко Катерины Александровны на решение Приморского краевого суда от 18 ноября 2021 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., пояснения представителя административного истца Сливина В.А., поддержавшего возражения относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Посадская, 20" (далее - ООО "Посадская, 20") обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 15 503 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Посадская, 20" является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения, установленная в размере 39 740 353,58 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в представленном отчете об оценке N 141/1-2021 от 01 июля 2021 года, чем нарушаются права административного истца как налогоплательщика.

Решением Приморского краевого суда от 18 ноября 2021 года административное исковое заявление ООО "Посадская, 20" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 15 503 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В апелляционной жалобе представитель министерства имущественных и земельных отношений Приморского края просит вышеуказанное решение отменить как незаконное и необоснованное, отказав в удовлетворении административных исковых требований ООО "Посадская, 20". В обоснование своей позиции указывает, что у представителя административного ответчика отсутствуют специальные познания в области оценочной деятельности, следовательно, к участию в судебном разбирательстве в качестве стороны по делу необходимо было привлечь Краевое государственное бюджетное учреждение "Центр кадастровой оценки Приморского края" (далее - КГБУ "ЦКО Приморского края"), деятельность которого непосредственно связана с определением кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Отчет об оценке, представленный административным истцом необоснованно признан судом достоверным и допустимым доказательством. Оценщик ФИО1., проводившая исследование, исключена из Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков 12 августа 2021 года, следовательно, отчет об оценке составлен лицом, не имеющим на это полномочий. Кроме того, данный отчет составлен с нарушением законодательства об оценочной деятельности и положений федеральных стандартов оценки, поскольку используемая оценщиком ставка аренды за объект оценки является заниженной, а определенная оценщиком рыночная стоимость не попадает в диапазон, указанный в анализе рынка, что в совокупности свидетельствует о неверно определенной рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения.

Представителем администрации города Владивостока представлен отзыв на апелляционную жалобу, где заинтересованное лицо также просит отменить обжалуемое решение Приморского краевого суда.

Представителем ООО "Посадская, 20" направлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы, где обжалуемое решение просят оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании посредством видеоконференц-связи на базе Приморского краевого суда присутствовал представитель административного истца Сливин В.А., поддержавший возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражений на нее, заслушав пояснения представителя административного истца Сливина В.А., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены правильного по существу решения суда, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Посадская, 20" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 21 октября 2019 года N 6-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов), земельных участков в составе земель лесного фонда, расположенных на территории Приморского края" утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 39 740 353,58 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. Датой внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости является 09 января 2020 года.

В обоснование заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 141/1-2021 от 01 июля 2021 года, выполненный автономной некоммерческой организацией "Апрайзер Групп" (далее - АНО "Апрайзер Групп"), выводы которого положены в основу решения суда.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Приморский краевой суд пришел к верному выводу о том, что отчет об оценке, представленный административным истцом, является надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям, установленным законодательством, поскольку административным ответчиком и заинтересованным лицом доказательств недостоверности отчета, а также наличия данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено.

Суд апелляционной инстанции находит решение Приморского краевого суда обоснованным, принятым в соответствии с нормами действующего материального и процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы относительно необходимости привлечения в качестве стороны по делу КГБУ "ЦКО Приморского края" судебная коллегия находит несостоятельными.

Согласно части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 43 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае, если при подготовке административного дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что административное исковое заявление подано не к тому лицу, которое должно отвечать по заявленным требованиям, суд с согласия административного истца заменяет ненадлежащего административного ответчика надлежащим. Если административный истец не согласен на замену административного ответчика другим лицом, суд может без согласия административного истца привлечь это лицо в качестве второго административного ответчика.

Исходя из изложенных положений, следует, что не привлечение КГБУ "ЦКО Приморского края" в качестве стороны по делу в целях дачи пояснений относительно недостоверности отчета об оценке не может свидетельствовать о допущенных по делу судом первой инстанции нарушениях. Необходимость дачи пояснений по административному делу, обусловленная отсутствием специальных знаний у административного ответчика, не является основанием, предусмотренным частью 2 статьи 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для возможности процессуального соучастия.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства ходатайство со стороны административного ответчика о вызове сотрудника КГБУ "ЦКО Приморского края" в качестве специалиста по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости заявлено не было.

В качестве доводов жалобы апеллянт ссылается на несоответствие отчета об оценке N 141/1-2021 от 01 июля 2021 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, полагая, что указанный отчет является недостоверным и недопустимым доказательством по делу.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Судом первой инстанции при вынесении решения проанализирован представленный отчет об оценке объекта недвижимости, указано, что оценщиком проведен всесторонний анализ, выделены ценообразующие факторы, составлено описание объекта оценки с определением количественных и качественных характеристик, проведен подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки, выполнены необходимые корректировки, описан процесс оценки, содержатся ссылки на источники информации, описание проведенных расчетов, также имеются доказательства, подтверждающие соблюдение требований законодательства относительно соответствующей квалификации оценщика.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Применение метода прямой капитализации в рамках использования доходного подхода обусловлено тем, что стоимость недвижимости в данном случае непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих доходов, которые принесет такая недвижимость. Объект оценки в данном случае не требует значительных капитальных вложений в ремонт или реконструкцию, а его фактическое использование соответствует наиболее эффективному использованию. Кроме того, оценщик указал причины отказа от применения затратного и сравнительного подходов, проведя соответствующий анализ.

Проводя анализ рынка, оценщик произвел мониторинг предложений и сформировал итоговую выборку из 4 объектов недвижимости в целях установления размера предполагаемых доходов на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в отчете об оценке, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

Оценщиком по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение, типовая зона в пределах города, расположение относительно красной линии, имущественные права, дата предложения, условия финансирования и продажи, сегмент рынка, общая площадь, класс качества здания, состояние отделки, наличие отдельного входа, этаж расположения, тип площади, экономические характеристики, цена предложения.

Положениями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки не установлены требования, которые бы предусматривали необходимость отбора объектов-аналогов абсолютно идентичных по своим характеристикам объекту оценки, следовательно, наличие различий между ними допустимо и является основанием для введения соответствующих корректировок.

В ходе проведения исследования оценщик пришел к обоснованному выводу о необходимости применения корректировки на расположение относительно красной линии, на этаж расположения, на экономические характеристики и на тип площади.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности отчета об оценке по тому основанию, что на момент рассмотрения административного дела оценщик, проводивший исследование, исключен из Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков решением от 12 августа 2021 года, судебная коллегия находит ошибочными.

В данном случае на момент составления отчета об оценке N 123-2021 от 05 мая 2021 года, принятого судом в качестве достоверного и допустимого доказательства, оценщик ФИО1 являлась членом некоммерческой организации оценщиков, кроме того, представила документы, подтверждающие образование, страхование ответственности и сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Факт исключения оценщика из Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков не может являться основанием для безусловного и безосновательного признания недостоверными всех проведенных N ФИО1 исследований.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке полностью соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, составлен надлежащим лицом, следовательно, данное доказательство является допустимым, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Доводы относительно недостоверности отчета об оценке, изложенные в отзыве заинтересованного лица, полностью повторяют позицию администрации города Владивостока в суде первой инстанции, которая проанализирована и опровергнута Приморским краевым судом в обжалуемом решении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих позицию административного ответчика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости, а также опровергающих выводы, изложенные в обжалуемом решении, в ходе судебного разбирательства апеллянтом представлено не было, кроме того, административным ответчиком в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ходатайства о проведении экспертизы по делу не заявлялось.

Иные доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, повторяют позицию административного ответчика, изложенную в суде первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права, не содержат обстоятельств, которые не проверены и не учтены судом при рассмотрении административного дела, следовательно, не могут являться основанием для отмены или изменения обжалуемого решения.

Решение Приморского краевого суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Приморского краевого суда от 18 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя министерства имущественных и земельных отношений Приморского края - Давиденко Катерины Александровны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Владивосток) через Приморский краевой суд в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка