Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 66а-330/2021

N66а-330/2021

Санкт-Петербург 9 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А.,

судей Морозковой Е.Е. и Вдовиченко С.В.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-65/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Муравленковская Транспортная Компания" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 мая 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., судебная коллегия

установила:

ООО "Муравленковская Транспортная Компания" является собственником земельного участка с кадастровым N общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: <адрес>, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 11 мая 2010 года.

В результате государственной оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа по состоянию на 1 января 2012 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности ООО "Муравленковская Транспортная Компания", в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> приложения N 3 к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 декабря 2012 года N 1000).

Данная кадастровая стоимость является архивной после утверждения в период судебного разбирательства по настоящему делу результатов очередной государственной кадастровой оценки приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа 1 ноября 2019 года N 3-о "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа".

Актуальная кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года.

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки архивной кадастровой стоимости земельного участка завышенным, 23 декабря 2019 года ООО "Муравленковская Транспортная Компания" обратилось с заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2012 года кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 9 920 745 рублей, подтвержденном отчетом об оценке ООО "Судебная экспертиза и оценка" N 941Р-12.2019 от 9 декабря 2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЯНАО (далее - Комиссия). Решением названной Комиссии от 27 декабря 2019 года N 1968 заявление ООО "Муравленковская Транспортная Компания" отклонено ввиду выявления нарушений, не позволяющих судить о достоверности полученных результатов определения рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке.

25 февраля 2020 года ООО "Муравленковская Транспортная Компания" обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости, установлении по состоянию на 1 января 2012 года кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 9 920 745 рублей на период с 1 января 2019 года до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в обоснование чего представило вышеназванный отчет об оценке ООО "Судебная экспертиза и оценка". Одновременно заявлено ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с названным иском.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 мая 2020 года установлена по состоянию на 1 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 9 920 745 рублей на период с 1 января 2019 года и до даты утверждения и применения результатов определения кадастровой стоимости в рамках очередной государственной кадастровой оценки. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 23 декабря 2019 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент имущественных отношений ЯНАО, Департамент) просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме.

Департамент оспаривает установленную судом величину кадастровой стоимости объекта недвижимости по мотиву недостоверности представленного истцом отчета об оценке, приводя замечания к отчету, выразившиеся в невозможности идентифицировать отобранные оценщиком земельные участки, которые в дальнейшем использованы в качестве аналогов для расчетов; в необоснованном применении при расчетах статьи Власова А.Д. "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях" в журнале "Имущественные отношения в Российской Федерации" N 1 (40), содержащей анализ земельных отношений, проведенный в ином населенном пункте (г.Балакове), расчеты поправочных коэффициентов для промышленных предприятий г. Нефтеюганска, опубликованной в 2005 году, при оценке объекта на территории Муравленко по состоянию на 2012 год; в неподтвержденности информации, приведенной на странице 33 отчета в части сведений ГУП ГУИОН и отсутствии ее источников; в необоснованном применении корректировок для объектов-аналогов N 1 и N 3 на передаваемые имущественные права как на долгосрочную аренду в отсутствие информации о сроках аренды; в противоречивости сведений об обеспеченности объектов инженерными коммуникациями.

При первом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в связи с необходимостью проверки возражений административного ответчика определением судебной коллегии от 14 июля 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки отчета об оценке N 941Р-12.2019, выполненного ООО "Судебная экспертиза и оценка" 9 декабря 2019 года, на соответствие федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО1.

Согласно заключению эксперта N 015-20 от 20 августа 2020 года отчет об оценке N 941Р-12.2019 не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. К допущенным оценщиком нарушениям эксперт относит использование в качестве источника получения информации об объектах-аналогах справки ООО "Вся недвижимость Девелопмент", зарегистрированного в качестве юридического лица 25 сентября 2017 года, со сведениями об отчуждаемых объектах недвижимости по состоянию на 1 января 2012 года в отсутствие иных материалов, которые бы позволяли сделать выводы об источнике получения соответствующей информации; неисследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения стоимости; в отсутствии анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки при фактическом и альтернативном вариантах его использования с указанием интервала значения цен на базе информации из открытых источников. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2012 года составляет 19 303 000 рублей.

На экспертное заключение Саблукова Е.И. административным истцом принесены возражения, заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Апелляционным определением судебной коллегии Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 22 сентября 2020 года решение суда от 13 мая 2020 года изменено, установлена архивная кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года в размере 19 303 000 рублей.

Кассационным определением судебной коллегии Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 27 января 2021 года апелляционное определение от 22 сентября 2020 года отменено в связи с допущенными судом апелляционной инстанции существенными нарушениями норм процессуального права, влекущими безусловную отмену постановленного судебного акта, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей, указано на необходимость дать надлежащую оценку доводам административного истца о недостоверности выводов заключения судебной оценочной экспертизы.

Представители административного истца ООО "Муравленковская Транспортная Компания", административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра", Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, заинтересованного лица Администрации города Муравленко в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении дела слушанием не заявляли. Департамент имущественных отношений ЯНАО просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению, исходя из следующего.

Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей; его положения применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В суде результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной (ранее внесенной в государственный кадастр недвижимости, информация о которой сохраняется в реестре при изменении кадастровых сведений), также может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством, что следует из пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28).

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым N, право лица зарегистрировано в ЕГРН 28 октября 2010 года, что порождает обязанность по уплате земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и свидетельствует о применении оспариваемой истцом архивной кадастровой стоимости для целей, установленных законодательством. ООО "Муравленковская Транспортная Компания", будучи юридическим лицом, связанным обязательным досудебным порядком разрешения спора о кадастровой стоимости, требование о предварительном обращении в Комиссию исполнило.

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 5 ФСО N 1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость. Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N 1).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд в порядке части 1 статьи 77 КАС РФ назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, установив, что представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Отклоняя ходатайство Департамента о назначении оценочной экспертизы с указанием на то, что у суда отсутствует такая обязанность, и право суда назначить экспертизу может быть реализовано в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний, суд первой инстанции не привел в решении результаты собственной оценки доводов Департамента имущественных отношений ЯНАО, содержащих замечания к отчету об оценке.

В письменных возражениях на заключение эксперта ФИО1 административный истец указывает на допущенные им нарушения: неверное определение сегмента рынка, к которому относится объект исследования, что привело к отбору аналогов (N 1, N 2) с иным видом разрешенного использования; объект исследования несопоставим с объектами-аналогами по площади земельных участков; по сведениям бывшего правообладателя объект-аналог N 2 не предлагался к продаже, в связи с чем истцом поставлена под сомнение достоверность объявления о продаже, которое принял эксперт; земельные участки, отобранные в качестве аналогов N 2, N 3, являются застроенными, что требует введения понижающей корректировки; по сведениям ЕГРН в отношении объекта недвижимости - аналога N 3 не зарегистрировано право собственности, имеет место обременение в виде аренды; при определении корректировки на состав передаваемых прав в отношении аналога N 1 эксперт использовал в расчетах недостоверные сведения о кадастровой стоимости данного объекта.

В обоснование возражений на заключение эксперта истец представил доказательства того, что кадастровая стоимость объекта-аналога N 1 по состоянию на 1 января 2012 года составляла, согласно сведениям ЕГРН, 13 238 397,48 рублей (том 2 л.д.141), тогда как экспертом ФИО1. при расчете величины корректировки на передаваемые права использованы сведения о кадастровой стоимости объекта-аналога N 1 по состоянию на указанную дату в размере 19 605 222, 12 рублей.

Истец, оспаривая сходство и сопоставимость аналога N 3 с объектом исследования, свободным от застройки, и выражая несогласие с неприменением корректировки, приводит информацию о том, что выбранный в качестве аналога N 3 земельный участок является застроенным нежилыми зданиями, введенными в эксплуатацию 21 ноября 2011 года (в соответствии с выписками из ЕГРН - том 2 л.д.135, 143, 146, 149). Согласно заключению эксперта по сведениям публичной кадастровой карты на земельном участке - аналоге N 3 был возведен объект капитального строительства в 2018 году, и по состоянию на дату оценки участок являлся незастроенным.

Полученные от эксперта ФИО1 пояснения не разрешиливозникшие в результате изучения подготовленного им заключения вопросы, в связи с чем определением судебной коллегии от 14 апреля 2021 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО "Гемма Интернейшнл" ФИО2

Согласно заключению эксперта N 14052021/02 от 14 мая 2021 года отчет об оценке N 941Р-12.2019 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам и описанию расчета рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком допущены нарушения требований ФСО N 3 и N 7, выразившиеся в отсутствии в отчете об оценке скан-копии подписанного задания на оценку, ввиду чего не представляется возможным проверить достоверность допущений, принятых оценщиком; отчет об оценке в электронной форме не содержит в числе приложений усиленной квалифицированной электронной подписи оценщика и руководителя юридического лица; в введении пользователей отчета в заблуждение в результате использования в качестве источника сведений копии справки ООО "Вся недвижимость Девелопмент" от 19 ноября 2018 года, в которой отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать указанные в ней объекты и уточнить данные о них (площадь, вид разрешенного использования, фактическое использование земельных участков), что могло привести к искажению результатов оценки при вероятной несопоставимости объекта оценки и аналогов, в результате необоснованной выборки аналогов при том, что оценщиком не приведена информация, подтверждающая отсутствие в архиве объявлений ресурса "Авито" данных о продаже и представленных на продажу объектах на дату оценки; в установлении необоснованных, не обусловленных рынком границ интервала, в котором может находиться итоговая стоимость объекта оценки; в использовании оценщиком выписки из ЕГРН в отношении оцениваемого земельного участка, составленной на более позднюю дату, чем дата оценки.

При установлении рыночной стоимости принадлежащего ООО "Муравленковская Транспортная Компания" объекта недвижимости экспертом приведены описание объекта исследования, местоположения объекта исследования; проведен анализ имеющих место в отношении объекта прав и обременений; изучены характеристика ближайшего окружения, транспортная доступность, градостроительное зонирование, информация о текущем использовании объекта исследования; произведен анализ рынка и внешних факторов; по результатам анализа применимости существующих подходов и методов к оценке избран метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах.

В качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны семь объектов недвижимости по следующим критериям (характеристикам) для сравнения: передаваемые права, дата сделки/предложения, условия финансирования, местоположение, характеристики местоположения, тип объекта, категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, наличие строений, фактическое использование земельного участка, инженерная обеспеченность, расположение относительно автомагистралей, наличие железнодорожной ветки, рельеф, прочие благоустройства.

Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являются сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки. Экспертом выявлялись различия объектов, цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

Согласно заключению повторной судебной экспертизы по результатам произведенных расчетов рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 1 января 2012 года составила 17 000 000 рублей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО2 свое заключение поддержал, пояснил, что оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги на основании данных, полученных из справки ООО "Вся недвижимость Девелопмент", тогда как помимо указанной справки отсутствуют требуемые для расчетов сведения об объектах, в связи с чем информация, приведенная в отчете об оценке, является непроверяемой. Экспертом ФИО1 при подготовке экспертного заключения также некорректно подобраны объекты-аналоги, допущены ошибки при применении корректировок.

Как пояснил эксперт ФИО2, выбор аналогов осложнялся датой оценки - 2012 год. Базовым источником информации о предложениях на ретроспективную дату выступает ресурс ruads.org, однако в нем представлены объявления, начиная с 2013 года. Поскольку какого-либо источника сведений о предложениях на интересующую дату не имеется, экспертом проанализированы решения комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в результате чего удалось отобрать в качестве аналогов объекты недвижимости, схожие с оцениваемым земельным участков по таким основным характеристикам, как площадь, вид разрешенного использования, дата экспозиции и др. В выборку попали объекты, расположенные на территории иных городов, что потребовало введения корректировки по фактору местоположения.

Исследовав заключение эксперта N 14052021/02, допросив эксперта ФИО2, судебная коллегия приходит к выводу, что данное экспертное заключение соответствует действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверно подтверждает рыночную стоимость земельного участка в размере 17 000 000 рублей по состоянию на 1 января 2012 года, и может быть положено в основу решения по делу.

К заключению эксперта ФИО2 приложены документы, подтверждающие его квалификацию, членство в саморегулируемой организации и страхование риска гражданской ответственности эксперта, сведения об источниках используемой экспертом информации.

Эксперт, проводивший повторную судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами, отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности.