Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 марта 2022 года Дело N 66а-325/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Вольной Е.Ю., Сучковой Е.Г.,

при секретаре Ермаковой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-276/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Луч" к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации города Иркутска на решение Иркутского областного суда от 27 октября 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Вольной Е.Ю., пояснения представителей административного истца ФИО3, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Луч" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предоставленного ему по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 21 102 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Решением Иркутского областного суда от 27 октября 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 21 102 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2020 года в размере 16 438 458 рублей.

Датой обращения ООО "Луч" с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости постановлено считать 01 июня 2021 года.

С принятым решением не согласился представитель заинтересованного лица администрации города Иркутска - ФИО1., в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался заключением эксперта, которое не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Определенная экспертом рыночная стоимость на 1 января 2020 года в сумме 16 438 458 рублей или 779 руб. за 1 кв.м., не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - коммерческое использование в <адрес> Диапазон сложившихся цен рассматриваемого сегмента в <адрес> по состоянию на дату оценки составляет: от 435 до 8 150 рублей за 1 кв.м. - 36 предложений к продаже свободных от застройки земельных участков площадью от 1 200 до 29 000 кв.м. На странице 117 заключения эксперт в пункте 18 таблицы указывает, что средняя удельная цена предложения 1 кв.м. объектов-аналогов равна 1 342 руб.кв.м. Применение корректировки к самому дорогостоящему объекту-аналогу на локальные характеристики местоположения объекта необоснованно и искажает итоговую стоимость объекта оценки. Эксперт рассматривает территориальное и функциональное зонирование в соответствии с градостроительным регламентом, показывает и описывает расположение объекта оценки, виды и параметры разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки, что приводит к нарушениям требований федеральных стандартов оценки и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226.

Представитель ООО "Луч" - ФИО2. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании посредством видео-конференц-связи с Иркутским областным судом участвовали представители административного истца - ФИО3., возражавшие против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора аренды земельного участка N от 19 декабря 2018 года ООО "Луч" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 21 102 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

Арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года N 969-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области" кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена на 01 января 2020 года в размере 40 583 366,40 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Оценка" отчет об оценке от 25 мая 2021 года N, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена на 01 января 2020 года в размере 15 510 000 рублей.

Определением Иркутского областного суда от 20 июля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы NN от 23 августа 2021 года, выполненного экспертом ООО "Консалт-Оценка"" ФИО4., следует, что отчет об оценке NN не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 16 438 458 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО4 суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Не могут быть признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что определенная экспертом рыночная стоимость не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - коммерческое использование <адрес>, поскольку диапазон сложившихся цен рассматриваемого сегмента в <адрес> по состоянию на дату оценки составляет: от 435 до 8 150 рублей за 1 кв.м., исходя из представленных 36 предложений к продаже свободных от застройки земельных участков площадью от 1 200 до 29 000 кв.м.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Экспертом на основе анализа рынка недвижимости г. Иркутска установлено, что диапазон цен предложений земельных участков производственно-складского назначения в <адрес>, то есть в месте расположения объекта оценки, составил от 414 руб.кв.м. до 2 950 руб.кв.м., средняя цена - 1 416,38 руб.кв.м. (том 2 л.д. 159).

В произведенной экспертом выборке средняя удельная цена предложения объектов-аналогов равна 1 342 руб./кв.м. ( том 2 л.д. 172).

Итоговая цена квадратного метра объекта оценки определена экспертом в сумме 779 рублей.

Допрошенный судом первой инстанции эксперт ФИО4. пояснил, что приведенная представителем администрации города Иркутска выборка из 36 предложений на продажу земельных участков коммерческого назначения <адрес> с диапазоном цен на дату оценки составляющим: от 435 руб. до 8 150 руб. за 1 кв.м., приведена без разделения земельных участков по виду их разрешенного использования (назначения), т.е. в указанный диапазон цен входят земельные участки не только из сегмента производственно-складского назначении, но и торгового, административного назначения, сферы услуг, а также земельные участки под многоэтажную многоквартирную застройку.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что использованные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по категории земель и их разрешенному использованию, то есть относятся к одному сегменту рынка.

При этом отличие средней удельной цены предложения объектов-аналогов (1 342 руб.кв.м.) и цены квадратного метра объекта оценки (779 руб.) обусловлено применением экспертом метода корректировок.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Также не влияет на правильность выводов экспертного заключения довод апеллянта, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что применение корректировки к самому дорогостоящему объекту-аналогу на локальные характеристики местоположения объекта необоснованно и искажает итоговую стоимость объекта оценки, поскольку выбор корректировок находится в компетенции эксперта, исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 элементом сравнения является, в том числе, местоположение объекта.

Так как местоположение оцениваемого земельного участка существенно отличается от месторасположения объекта-аналога N 4, экспертом обоснованно была применена корректировка на локальные характеристики местоположения.

Также не может быть признан обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что рассмотрение экспертом территориального и функционального зонирования в соответствии с градостроительным регламентом, описание расположения объекта оценки, видов и параметров разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки, приводит к нарушениям требований федеральных стандартов оценки и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, поскольку указанные обстоятельства не повлияли на величину определенной рыночной стоимости, так как экспертом рыночная стоимость земельного участка оценивалась исходя из вида его разрешенного и фактического использования, в соответствии с которыми были подобраны объекты-аналоги, а не только исходя из расположения объекта оценки и аналогов в производственной зоне.

В связи с чем, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт выполнил анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения, вопреки доводам заинтересованного лица, согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию заинтересованного лица, изложенную в суде первой инстанции, и как основанные на неверном толковании норм материального права не могут служить поводом для отмены принятого решения суда.

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для его отмены или изменения не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Иркутского областного суда от 27 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Иркутска - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Иркутский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка