Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2021 года Дело N 66а-3049/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В.,

судей Ефремовой О.Н. и Пушкина А.В.,

при ведении протокола помощником судьи Кибаковой Т.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-623/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества "Объединенный Торговый Дом "Ясенево" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 30 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., возражения представителя административного истца Ивашкина А.Д., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Объединенный Торговый Дом "Ясенево" (далее - Общество, АО "ОТД "Ясенево") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости трех нежилых зданий:

с кадастровым номером N, площадью 669 кв.м, 1997 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>

с кадастровым номером N, площадью 972,6 кв.м, 1953 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>

с кадастровым номером N, площадью 7539,3 кв.м, 1937 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>

в размере их рыночной стоимости соответственно 95 080 811 рубле, 95 890 543 рубля и 933 530 493 рубля,

а также об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4226 кв.м, в пределах которого расположены также спорные здания, в размере его рыночной стоимости 412 242 519 рублей на основании отчета N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке их рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО "ИНВЕСТ ПРОЕКТ" ФИО

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности зданий и земельного участка, равная соответственно 154 897 222, 74 рублей, 174 888 856, 81 рубль, 1 435 888 635, 91 рублей и 502 312 122, 06 рубля, не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

Стороны с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не согласились, представили свои замечания, представитель Департамента городского имущества города Москвы заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 30 апреля 2021 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость нежилых зданий и земельного участка установлена с учетом результатов проведенной судебной оценочной экспертизы в размере их рыночной стоимости, равной соответственно 141 632 955 рублей, 113 270 898 рублей, 1 116 701 459 рублей и 428 973 517 рублей.

С данным решением не согласились Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению апеллянтов, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Также подателями жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку отобранные в рамках сравнительного подхода в качестве аналогов объекты не сопоставимы с оцениваемыми зданиями по местоположению и типу, так как аналоги представляют собой нежилые помещения, расположенные в пределах жилого дома, а объекты оценки - это нежилые здания, расположенные непосредственно у станции метро. Разница в назначении помещений оцениваемых зданий и объектов-аналогов экспертом не учтена. В заключении также отсутствует подтверждающая информация о фактическом использовании площадей объекта исследования, как и анализ бухгалтерской отчетности по существующим для арендаторов арендным ставкам. Заключенные договоры аренды и залога в отношении спорных зданий экспертом не проанализированы.

Сторона административного ответчика полагает, что заключение эксперта основывается на исследовании сведений о продажных ценах на помещения, взятые из недостоверных источников и в отношении не аналогичных объектов, так как цены предложений взяты из объявлений, размещенных в сети Интернет, проверить достоверность которых не представляется возможным.

Изложенное, по мнению подателей жалобы, указывает на то, что заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, ввиду чего заявители апелляционной жалобы ходатайствуют о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Стороной административного истца относительно доводов апелляционной жалобы представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания. Представители Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, Управления Росреестра по Москве, ГБУ ЦИПЖС в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30, 31 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, а также статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку Обществу принадлежат на праве собственности нежилые здания с кадастровыми номерами N, N и N, включенные в упомянутый выше Перечень объектов (пункты 11643, 1780 и 1781) и расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером N, который также принадлежит административному истцу на праве собственности.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила: объектов капитального строительства - 154 897 222, 74 рубля, 174 888 856, 81 рублей и 1 435 888 635, 31 рублей, земельного участка - 502 312 122, 06 рубля.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке их рыночной стоимости, выполненный оценщиком ООО "ИНВЕСТ ПРОЕКТ" ФИО

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Оценочная компания "Юрдис" ФИО2., отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет: здания с КН N - 141 632 955 рублей, здания с КН N - 113 270 898 рублей, здания с КН N - 1 116 701 459 рублей, земельного участка с КН N - 428 973 517 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителей жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых зданий и земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Ссылки в апелляционной жалобе на несопоставимость отобранных аналогов с объектами оценки, достоверность сведений о которых экспертом не проверена, а также отсутствие анализа фактических договоров аренды и залога были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом указанные замечания отклонены с учетом письменных пояснений эксперта.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции.

Относительно доводов административного ответчика о наличии недостатков в экспертном заключении вследствие неверного подбора объектов-аналогов судебная коллегия исходит из того, что эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов оценки определена с учетом их индивидуальных характеристик.

Кроме того, утверждая в апелляционной жалобе о необоснованном выборе экспертом объектов-аналогов в рамках использованных подходов, административный ответчик в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертом при анализе рынка и более сопоставимых с объектами оценки, суду не представил, равно как и доказательств отсутствия на рынке предложений на продажу объектов недвижимости отобранных экспертом в качестве объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объектов оценки.

Также судебная коллегия находит необоснованными доводы жалобы о невозможности использования для расчета рыночной стоимости цен предложений из сети "Интернет".

Возможность использования цен предложений для расчета рыночной стоимости прямо предусмотрена подпунктами "в, г" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 и пунктом 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297.

Заключение эксперта составлено на основе проведенного анализа рынка и отобранных по его результатам объектов-аналогов, сведения о которых были открыто и независимо размещены в качестве объявлений о продаже в сети Интернет.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 11 ФСО N 3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.