Дата принятия: 22 июня 2021г.
Номер документа: 66а-2883/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июня 2021 года Дело N 66а-2883/2021
Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Селиверстовой И.В.,
судей Кудряшова В.К., Ефремовой О.Н.
при ведении протокола помощником судьи Кибаковой Т.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-24/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "КОМПЛЕКТРЕСУРС" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по апелляционной жалобе министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 12 февраля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.
Заслушав доклад судьи Кудряшова В.К., судебная коллегия по административным делам
установила:
общество с ограниченной ответственностью "КОМПЛЕКТРЕСУРС" (далее - ООО "КОМПЛЕКТРЕСУРС") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, указывая на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>).
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 14 743 189 руб. 92 коп. и существенно превышает его рыночную стоимость, установленную в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, в размере 4 861 732 руб.
Административный истец, уточнив в ходе рассмотрения дела административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размере, определенном заключением повторной экспертизы.
Решением Рязанского областного суда от 12 февраля 2021 года установлена по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, равной 5 069 326 руб.
Не согласившись с решением суда, министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области подана апелляционная жалоба, в которой административный ответчик просит решение отменить как незаконное и необоснованное, указывая на то, что судом неполно исследованы обстоятельства по делу. Ссылается на то, что при производстве расчета в судебной оценочной экспертизе использован объект-аналог N 4, не сопоставимый с объектом оценки по физическим характеристикам, экспертом применен корректирующий коэффициент на коммуникации, не проведен анализ возможности подключения к коммуникациям объектов - аналогов. Занижая стоимость оцениваемого объекта, экспертом необоснованно применена корректировка на условия сделки, не учтена корректировка на наличие свободного подъезда к участку, необоснованно применена корректировка на месторасположение. Заключение эксперта, на основании которого принято решение суда, не соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, вводит в заблуждение пользователей экспертизы и допускает неоднозначное его толкование.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить.
Представителем административного истца относительно доводов апелляционной жалобы представлены письменные возражения.
Другие лица, участвующие в рассмотрении административного дела, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
На основании положений статей 150 и 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ООО "КОМПЛЕКТРЕСУРС" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании пункта 1 статьи 389 и пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налогооблагаемая база для исчисления которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.
На основании положений части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
По состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" в размере 14 743 189 руб. 92 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года составила 4 861 732 руб.
На основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Рязанского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты> ФИО5
Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года составила 11 178 858 руб.
В виду имеющихся в заключении эксперта несоответствий, применения им объектов-аналогов, несоответствующих объекту оценки, определением Рязанского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ИП ФИО6
Заключением повторной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 11 884 233 руб.
На основании части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ввиду сомнений в обоснованности вышеуказанного экспертного заключения определением Рязанского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручена эксперту <данные изъяты> ФИО7
Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО7, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 5 069 326 руб.
Устанавливая кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО7, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Оценив заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам статей 82 - 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы ООО "Оценка плюс" является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом подходов.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, которые соответствуют обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Довод апелляционной жалобы о необоснованности выводов эксперта не является основанием к отмене решения суда, поскольку экспертное заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и содержит исчерпывающие и однозначные ответы на поставленные судом вопросы, с изложением последовательных, мотивированных выводов эксперта.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о неправильном применении корректировок на условия сделки, на наличие свободного подъезда к участку и на месторасположение, поскольку экспертом проведено исследование рынка недвижимости в том сегменте, к которому относится фактическое использование земельного участка, выполнен анализ основных факторов, влияющих на цены земельных участков, установлено влияние ценообразующих факторов на стоимость объекта. При этом отобранные объекты-аналоги по своим по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость, сопоставимы с объектом исследования, а примененные корректировки являются оптимальными и достаточными.
Суждение в апелляционной жалобе о неверном применении экспертом корректирующего коэффициента на коммуникации и об отсутствии анализа возможности подключения к коммуникациям объектов аналогов не служит поводом к отмене решения.
Пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Поскольку коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или - "условно свободный".
При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.
Таким образом, эксперт обосновал введение корректировки на коммуникации по объекту-аналогу N 3, который обеспечен электричеством и водой и не применил ее к иным объектам-аналогам, которые не содержат какой-либо информации о наличии коммуникаций на участках, предлагаемых к продаже.
Довод административного ответчика о несопоставимости объекта - аналога N 4 ввиду нахождения на нем водопроводной сети и построек не может быть принят во внимание, поскольку, исходя из установленных экспертом обстоятельств, наличие названных объектов не может повлиять на стоимость земельного участка и на возможность его фактического использования.
Причины расхождения рыночной стоимости, объекта оценки, установленной экспертом ФИО7, от рыночной стоимости, установленной предыдущими экспертами, отражены в экспертном заключении ООО "Оценка плюс", являются логичными и обоснованными.
В целом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда и не влекут отмену обжалуемого решения, они были предметом обсуждения в суде первой инстанции и с учетом представленных мотивированных пояснений эксперта судом обоснованно отклонены.
Доказательства, подтверждающие недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах сторонам не представлены.
Установленных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельств, влекущих назначение по делу повторной судебной экспертизы, судебной коллегией не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое судебное постановление судебная коллегия считает законным, обоснованным, вынесенным с соблюдением норм материального и процессуального права.
Предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции
определила:
решение Рязанского областного суда от 12 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - без удовлетворения.
Кассационная жалоба может быть подана во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
