Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июня 2021 года Дело N 66а-2825/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В.,

судей Ефремовой О.Н. и Корпачевой Е.С.,

при ведении протокола помощником судьи Кибаковой Т.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-16/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "С.Е.Ш." об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 2 марта 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., объяснения представителя Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "С.Е.Ш." (далее - ООО "С.Е.Ш.", Общество) обратилось в Рязанский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами N и N, площадью 584 кв.м и 402 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> в размере, равном их рыночной стоимости соответственно 689 000 рублей и 474 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В подтверждение размера рыночной стоимости административным истцом был представлен отчет об оценке N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ФИО1

В обоснование заявленных требований Общество указало, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года N 22-п по состоянию на 1 января 2018 года в размерах 2 860 344, 40 рубля и 1 963 854, 42 рубля, не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает его права, поскольку влечет необходимость уплаты земельного налога в большем размере.

В ходе рассмотрения дела ООО "С.Е.Ш." уточнило свои требования и окончательно просило суд установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость земельных участков с кадастровым номером N равной рыночной стоимости в размере 1 981 629 рублей, с кадастровым номером N - 1 364 066 рублей, в соответствии с экспертным заключением ООО "ОЦЕНКА плюс" N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Рязанского областного суда от 2 марта 2021 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2018 года в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам второй повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО "ОЦЕНКА плюс" ФИО2

С данным решением не согласилось Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области. В апелляционной жалобе податель жалобы просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку экспертом применена корректировка на условия рынка (торг) в размере 15,4% для цен предложений земельных участков из сегмента "Предпринимательство" как для неактивного рынка, вместе с тем доказательств того, что рынок является неактивным в экспертном заключении не приведено. При этом эксперт в качестве аналогов отобрал объекты, цены предложений которых находятся в нижней границе диапазона цен предложений исследуемого сегмента рынка, который был определен от 700 до 15 000 руб./кв.м, объект стоимостью 700 руб./кв.м из выборки не исключен, а цены предложений аналогов, имеющие более высокую стоимость, необоснованно не использованы в расчетах. Изложенное существенно снизило итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Ссылается апеллянт и на введение без надлежащего обоснования корректировки к аналогу N 4 относительно красной линии, полагая, что эксперту следовало применить более низкое значение из расширенного диапазона; а также указывает на неверное введение корректировки на местоположение к аналогу N 5, исходя только из данных, указанных в объявлении о продаже этого объекта.

Также апеллянт полагает, что эксперт неверно трактует такую характеристику объектов-аналогов как "обеспеченность коммуникациями" и, как следствие, не обоснованно не применяет корректировку по основному ценообразующему фактору "наличие коммуникаций".

Допущенные недостатки экспертного исследования привели к занижению рыночной стоимости, следовательно, заключение эксперта ФИО2 не могло быть принято в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. При этом ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы было необоснованно отклонено.

В связи с чем податель апелляционной жалобы ходатайствует о назначении такой экспертизы в рамках апелляционного производства.

Представители ООО "С.Е.Ш.", ГБУ Рязанский области "Центр государственной кадастровой оценки", ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области и Администрации г. Рязани, будучи извещенными о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направляли. ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области направило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, разрешив ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции полагает возможным оставить решение суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами N и N, не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу повторной судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО2, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости земельных участков равным 1 981 629 рублей и 1 364 066 рублей соответственно.

Судебная коллегия оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции не усматривает.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами N и N, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания офисного здания.

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года в размере соответственно 2 860 344, 40 рубля и 1 963 854, 42 рубля.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Положения части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусматривают право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Оспаривая установленную в результате государственной кадастровой оценки стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объектов N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ФИО1

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, с учетом представленных стороной административного ответчика возражений относительно определенной данным отчетом величины рыночной стоимости, судом первой инстанции по ходатайству административного ответчика правильно была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельных участков.

Согласно заключению эксперта N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленному экспертом ООО "Правовая защита" ФИО3, рыночная стоимость спорных земельных участков составила 2 241 392 рубля и 1 542 876 рублей.

С выводами данного экспертного исследования административный истец не согласился, указал на наличие грубейших ошибок при отборе и описании объектов-аналогов, а также при применении корректировок.

Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области также были представлены возражения относительного данного экспертного исследования и заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Установив предусмотренные частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы, определением суда от 4 августа 2020 года была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ФИО4

Согласно заключению эксперта N 30-08/2020 от 30 августа 2020 года, подготовленному экспертом ФИО4, рыночная стоимость спорных земельных участков составила 2 247 232 рубля и 1 551 720 рублей.

ООО "С.Е.Ш." представлены возражения относительно экспертного заключения, подготовленного ФИО4, указано на наличие ошибок при отборе и описании объектов-аналогов, применении корректировок, в связи с чем судом в порядке части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации назначено проведение еще одной повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО "ОЦЕНКА плюс" ФИО2

Согласно заключению эксперта N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленному экспертом ФИО2, отчет об оценке, представленный административным истцом, не соответствует положениям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, оценщиком допущены в том числе нарушения, которые повлияли на величину рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость спорных земельных участков определена экспертом по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 981 629 рублей и 1 364 066 рублей.

Оценивая в порядке статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение повторной судебной оценочной экспертизы N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленное экспертом ООО "ОЦЕНКА плюс" ФИО2, с учетом письменных пояснений этого эксперта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данное заключение соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. В связи с изложенным заключение повторной судебной оценочной экспертизы признано судом первой инстанции достоверным и допустимым доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Эксперт ФИО2 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная коллегия находит произведенную по делу оценку доказательств обоснованной, надлежащим образом мотивированной и оснований для переоценки правильных выводов суда не находит.

Оценив заключение эксперта ФИО2 судебная коллегия также приходит к выводу, что определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке земельных участков эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов исследования по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в том числе в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Указанные в экспертном заключении N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года предложения/сделки по объектам-аналогам для земельных участков коммерческого назначения (под предпринимательскую деятельность) находятся в диапазоне от 700 до 15 000 руб./кв.м (стр. 25 экспертного заключения).

Экспертом отобраны в качестве аналогов максимально сопоставимые объекты, расположенные в непосредственной близости к объектам оценки, из одного сегмента рынка. Итоговое значение стоимости 1 кв.м объектов оценки (3 393 руб./кв.м с учетом скидки на торг) находится в границах диапазона сегмента рынка, к которому относятся спорные земельные участки, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7).

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы вследствие неверного применения коэффициента на условия рынка (для неактивного рынка), неверное применение корректировки на обеспеченность коммуникациями, на местоположение аналогов N 4 и N 5, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Судом первой инстанции данным замечаниям Министерства была дана мотивированная оценка, с которой соглашается судебная коллегия и оснований для переоценки правильных выводов суда относительно изложенных стороной административного ответчика замечаний к экспертному исследованию не находит.

Фактически приведенные в апелляционной жалобе и в ходатайстве о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства доводы о наличии недостатков в экспертном заключении, в том числе о некорректном подборе объектов-аналогов, неверного введения корректировки на торг, на местоположение, красную линию, обеспеченность земельного участка коммуникациями, повторяют позицию административного ответчика, изложенную в суде первой инстанции, при этом в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объектов оценки, в материалы административного дела административным ответчиком не представлено.

Указанным замечаниям судом первой инстанции была дана надлежащая оценка и они обоснованно отвергнуты, как не основанные на выводах эксперта, сделанных им в экспертном заключении.

Судом первой инстанции также были оценены и иные представленные в деле доказательства в обоснование размера рыночной стоимости спорного земельного участка.

С учетом выводов повторной судебной оценочной экспертизы N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года отчет ФИО1 N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года отклонен судом как недостоверное доказательство рыночной стоимости объектов оценки, поскольку оценщиком были допущены нарушения, влияющие на размер итоговой стоимости участков.