Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 марта 2021 года Дело N 66а-28/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В.,

судей: Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казуровой В.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3816/2020 по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Мобильные ТелеСистемы" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и публичного акционерного общества "Мобильные ТелеСистемы" на решение Московского городского суда от 2 сентября 2020 года, которым названное административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В., объяснения представителя административного истца Михеенко А.С., поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

публичное акционерное общество "Мобильные ТелеСистемы" (ПАО "МТС") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости, равной рыночной, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1317 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 51 249 738 руб.

В обоснование заявленных требований указано на то, что административный истец является арендатором данного объекта недвижимости и заинтересован в уменьшении арендных платежей, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости, утвержденной в размере 88 628 555,43 руб. Полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость является завышенной и не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, что нарушает его права, как плательщика арендной платы. В подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке NN от ДД.ММ.ГГГГ., подготовленный <данные изъяты>

Решением Московского городского суда от 2 сентября 2020 года, по результатам проведенной судебной экспертизы, установлена по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 73 841 556 руб.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, полагая, что по административному делу не установлено обстоятельств, в силу которых у административного истца возникло бы право оспаривать утвержденную в установленном порядке кадастровую стоимость. Кроме этого, Департамент городского имущества города Москвы ссылается на отсутствие оснований для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере, определенном в заключении эксперта, в котором, как он считает, содержится некорректный расчет итоговой рыночной стоимости. В связи с чем просит назначить по делу повторную судебную экспертизу на предмет определения действительной рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию на 1 января 2018 года.

В апелляционной жалобе, поданной ПАО "МТС" (с учетом поступивших к ней письменных дополнений) поставлен вопрос об отмене судебного акта со ссылкой на то, что экспертное исследование о рыночной стоимости земельного участка, результаты которого положены в основу решения суда, проведено поверхностно и неполно, что повлекло завышение итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта. Учитывая изложенное, также просит назначить по делу повторную судебную экспертизу об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, заинтересованные лица Правительство Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Законом (пункт 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 21 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508 установлено, что при применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Установлено, что ПАО "МТС" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1317 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 г. N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на указанную дату.

Данным распоряжением кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 88 628 555,43 руб.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком, производится административным истцом в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

В этой связи доводы апелляционной жалобы Департамента об обратном не могут быть признаны состоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости. При этом указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налога на имущество в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества определена судом на основании проведенной экспертом <данные изъяты> судебной оценочной экспертизы (заключение от 9 ДД.ММ.ГГГГ NN).

Устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда по следующим основаниям.

В силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу требований пункта 11 ФСО N 7, анализ рынка недвижимости включает в себя определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект и анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Вместе с тем, экспертом приведенные требования федерального стандарта оценки в полном объеме не выполнены.

Согласно заключению эксперта, оцениваемый объект представляет собой земельный участок, расположенный в САО г.Москвы, в районе Аэропорт, который фактически используется для эксплуатации расположенного на нем здания офисного назначения.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость земельного участка составляет 56 068 руб./кв.м. При этом на стр.45 заключения указан интервал цен предложений о продаже объектов недвижимости в диапазоне от 9000 руб. до 132142 руб. за 1 кв.м. из того сегмента, к которому как полагал эксперт относится оцениваемый земельный участок.

Вместе с тем, приведенный в заключении эксперта анализ рынка земельных участков преимущественно составлен на основании информации о продаже земельных участков из других сегментов рынка недвижимости (производственно-складской, торговой), к которому оцениваемый объект не относится, что не позволяет судебной коллегии проверить расчет итоговой стоимости земельного участка на соответствие рыночным ценам.

С учетом приведенного выше, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение эксперта не отвечает требованиям относимости, допустимости, не может быть принято как надлежащее доказательство, подтверждающее рыночную стоимость объекта недвижимости, в связи с чем судом апелляционной инстанции было удовлетворено ходатайство ПАО "МТС" и по настоящему делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО8 (<данные изъяты>).

Из заключения эксперта ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ NN следует, что отчет, представленный административным истцом, составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности (стр.138 заключения).

Выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и не подтверждении представленной в нем стоимости спорного объекта в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, и принимаются судебной коллегией как достоверные.

Учитывая изложенное, судебная коллегия при разрешении вопроса о величине рыночной стоимости объекта недвижимости полагает возможным руководствоваться заключением эксперта ФИО10., и находит представленный административным истцом отчет об оценке недостоверным доказательством.

Определяя величину рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 июня 2018 года, эксперт по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, пришел к выводу, что она составляет 62 700 000 руб.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Так, приведенное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение, а потому соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В частности, согласно пункту 10 ФСО N 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Как указывалось выше, в соответствии с подпунктом "б" пункта 11 ФСО N 7, анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Как видно из подготовленного экспертом заключения, земельный участок застроен и относится к сегменту земель под объекты торгово-офисного назначения (стр.39, 49 заключения).

Суждения эксперта в этой части подробно мотивированы, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В заключении эксперта подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием выбора сравнительного и доходного подходов.

Как следует из заключения, экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Экспертом в избранных им сравнительном и доходном подходах оценки использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты выполнены методологически верно.

Согласно п.п. "в" пункта 11 ФСО N 7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки и анализ фактических данных о ценах предложений в г.Москве с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость земельного участка в размере 47 608 руб./кв.м., находится в интервале значений цен (от 9070 руб./кв.м. до 87302 руб./кв.м., без учета скидки на торг) для данного сегмента рынка недвижимости (стр.56 заключения).

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в г.Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта.