Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 66а-2804/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б., помощнике судьи Кибаковой Т.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-161/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества Автобаза "СВЯЗЬ-1" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 12 апреля 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., возражения представителя административного истца Кравченко А.А., допросив эксперта ФИО12 судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество Автобаза "СВЯЗЬ-1" (далее - Общество, АО Автобаза "СВЯЗЬ-1") обратилось в Московский городской суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3798 кв.м, м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 103 989 000 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "Группа Компаний Онли" ФИО9

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, утвержденная в размере 226 554 498 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, поскольку влечет необходимость уплаты арендных платежей в большем размере.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом на основании ходатайства административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

С результатами проведенной по делу судебной экспертизы административный истец согласился, уточнил свои требования в части размера рыночной стоимости спорного объекта, просил определить ее равной 139 887 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 12 апреля 2021 года требования административного истца удовлетворены, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости 153 314 000 рублей.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое. По мнению апеллянта, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости.

В жалобе также утверждается, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости этого объекта, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды, поскольку кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Апеллянт считает, что административный истец не вправе продать арендованный участок, однако он фактически оспаривает потенциальную цену его продажи.

Подателем апелляционной жалобы приведены доводы и о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом допущена арифметическая ошибка при расчете корректировки на вид передаваемого права, а также не подтверждено уполномоченным органом функциональное назначение зданий, расположенных на спорном земельном участке.

Изложенные недостатки, по мнению подателя жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, в связи с чем, административный ответчик ходатайствует о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Представитель административного истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил отказать в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, решение суда обставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, допросив эксперта ФИО11 и проведя в судебном заседании дополнительную судебную экспертизы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы является земельный налог или арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", разъяснения, данные в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) Общество, как арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и предоставленного для целей эксплуатации зданий торгового, административного и гаражаного назначения, вправе обратиться с названным заявлением, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость данного участка по состоянию на 1 января 2018 года и составила 226 554 498 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления N 28.

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "Группа Компаний Онли" ФИО10

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта по административному делу N 3а-161/2021 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО Аудиторская компания "ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ" ФИО13 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 139 887 000 рублей.

Административный истец с выводами эксперта согласился, требования в части размера рыночной стоимости уточнил.

На основании представленных стороной административного ответчика замечаний относительно экспертного исследования от 6 октября 2020 года, экспертом ФИО14 представлены письменные пояснения, согласно которым эксперт признал наличие арифметической ошибки, допущенной в рамках сравнительного подхода при расчете корректировки на вид права, которая влияет на результат рыночной стоимости объекта оценки. В результате устранения допущенной арифметической ошибки экспертом указано, что величина рыночной стоимости предмета оценки составит 153 314 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 153 314 000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что полученное в материалы дела заключение эксперта является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел положения части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

При этом под недостаточной ясностью в литературе понимается "неконкретность, неточность положений заключения, допускающие неоднозначное его толкование", причем внесения ясности могут требовать не только выводы эксперта, но и другие части заключения.

Поскольку суд первой инстанции не устранил неясность экспертного заключения, а вопрос о размере рыночной стоимости объекта оценки требует специальных знаний в области оценочной деятельности, суду первой инстанции на обсуждение сторон следовало поставить вопрос о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, чего сделано не было.

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в абзаце 3 пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года N 5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции определением от 17 июня 2021 года, занесенным в протокол судебного заседания, назначил по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО Аудиторская компания "ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ" ФИО15

ФИО16 дал заключение, что в результате устранения допущенной арифметической ошибки в рамках сравнительного подхода при расчете корректировки на вид права, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составит 153 314 000 рублей.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение от 18 февраля 2021 года, с учетом выводов дополнительной судебной экспертизы от 17 июня 2021 года, судебная коллегия исходит из того, что заключение эксперта соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости спорного участка соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Указание административного ответчика, что функциональное назначение зданий, расположенных на спорном земельном участке, не подтверждено было предметом проверки и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении данным замечаниям относительно экспертного исследования судом дана надлежащая оценка и они правомерно отклонены.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Эксперт указал, что функциональное назначение таких объектов как автосервис, имеет смешанный многофункциональный вид и предполагает наличие помещений под офисы, что было учтено при проведении исследования.

Рыночная стоимость объекта оценки, равная 40 367 руб./кв.м, определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен единых объектов недвижимости данного сегмента рынка, которая определена экспертом от 65 282 до 98 000 руб./кв.м.

Подателем жалобы не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах экспертного заключения, сомнений в его достоверности, а несогласие с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Само по себе несогласие стороны административного ответчика с полученным экспертом значением рыночной стоимости спорных объектов не дает оснований полагать, что расчеты выполнены неверно.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателя жалобы недостатков судебной экспертизы значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Таким образом отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта. Оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы и полагает, что экспертное заключение с учетом выводов дополнительной судебной экспертизы является достоверным доказательством размера рыночной стоимости земельного участка.

При этом допущенное судом нарушение норм процессуального права не повлекло принятия неверного решения или установления рыночной стоимости предмета спора в необоснованном размере, что в силу положений части 5 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может повлечь отмены правильного по существу решения суда.