Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2022 года Дело N 66а-2756/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гришиной Г.Н.,

судей Харебиной Г.А., Романовой Е.М.

при помощнике судьи Давыдовой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-0078/2022 по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы, Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 17 мая 2022 г., которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Недвижимость" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Харебиной Г.А., выслушав объяснения представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яворского Д.Д., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Недвижимость" Михайлова А.В. относительно апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Эксперт Недвижимость" (далее - ООО "Эксперт Недвижимость") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, просило установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 сентября 2020 г. находящегося в арендном пользовании земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 27 725 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определённой на дату оценки оценщиком ООО Консалтинг Групп "ПраймАудит" в соответствии с отчётом от 26 августа 2021 г. N, в размере 298 182 375 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ООО "Эксперт Недвижимость" сослался на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка, установленной на основании акта Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 16 сентября 2020 г. N, в размере 1 075 476 316 рублей 25 копеек его рыночной стоимости на дату оценки, что нарушает права ООО "Эксперт Недвижимость", поскольку влечёт увеличение арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца поддержал заявленные требования с учётом уточнения согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 17 мая 2022 г. административное исковое заявление ООО "Эксперт Недвижимость" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 сентября 2020 г., в размере 484 759 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 19 октября 2021 г. С ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в пользу ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" взысканы расходы по проведению судебной экспертизы в размере 300 000 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального права и норм процессуального права, и принять по административному делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объёме по следующим доводам. Административный истец не заявляет требований о признании незаконными действий (бездействия) административных ответчиков, не представляет доказательств, подтверждающих незаконность их действий (бездействия), не оспаривает действующую на момент рассмотрения спора кадастровую стоимость. Административный истец не доказал факт нарушения требований налогового законодательства, что являлось бы в свою очередь нарушением прав и законных интересов административного истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и, соответственно, налоговых платежей. Противоречит нормам материального права вывод суда о том, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности. Административный истец не вправе продать арендованный им земельный участок, в отношении которого имеют место определённые законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции, и, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка, которая является нормативно установленной. Недостаточно исследован судом довод о том, что административный истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продаж и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что недопустимо. Своими требованиями административный истец оспаривает право собственника земельного участка Правительства Москвы как на определение кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, реализацию Правительством Москвы общих начал определения арендной платы, а также право Департамента городского имущества города Москвы распоряжаться данным земельным участком. Судом неверно сделан вывод о том, что кадастровая стоимость, определённая методом массовой оценки, повлекла необоснованное увеличение арендной платы, что является нарушением прав административного истца. Административным истцом не представлено доказательств нарушения общих начал определения арендной платы, установленных земельным законодательством. Судом первой инстанции при назначении экспертизы не учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Не могло быть положено в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы как не соответствующее требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной и оценочной деятельности. Необоснованно отклонено ходатайство административного ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, а представленные замечания по проведённой судебной оценочной экспертизе оставлены без внимания.

В апелляционной жалобе Государственное бюджетное учреждение города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" (по тексту также - ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования"), просит решение суда первой инстанции отменить и принять по административному делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, считает обжалуемое судебное решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права и норм процессуального права по мотивам того, что в основу выводов суда о размере рыночной стоимости объекта недвижимости положено экспертное заключение, содержащее нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в пользу ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" неправомерно отнесены на ответчика, поскольку законные основания для этого отсутствуют, данные расходы являются завышенными.

В письменных возражениях относительно апелляционных жалоб административный истец ООО "Эксперт Недвижимость" считает, что судом первой инстанции не были нарушены нормы материального права и нормы процессуального права, оснований для отмены решения Московского городского суда от 17 мая 2022 г. и удовлетворения апелляционных жалоб административных ответчиков не имеется.

Представители административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, надлежащим образом извещённых о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явились.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что информация о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как установлено судом первой инстанции на основании материалов административного дела, ООО "Эксперт Недвижимость" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 сентября 2020 г. в соответствии с актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 16 сентября 2020 г. N утверждена в размере 1 075 476 316 рублей 25 копеек.

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком арендной платы, размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью предмета договора аренды.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 сентября 2020 г. равной рыночной стоимости, административный истец ООО "Эксперт Недвижимость" представил в суд отчёт от 26 августа 2021 г. N, подготовленный оценщиком ООО Консалтинг Групп "ПраймАудит", согласно которому рыночная стоимость на дату оценки составляет 298 182 375 рублей.

В целях проверки представленного в материалы административного дела отчёта об оценке на соответствие его законодательству об оценочной деятельности суд первой инстанции по ходатайству административного истца ООО "Эксперт Недвижимость" на основании определения Московского городского суда от 8 ноября 2021 г. назначил судебную оценочную экспертизу, поручив её производство эксперту ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" ФИО5

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 16 марта 2022 г., подготовленному экспертом ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" ФИО5, отчёт об оценке от 26 августа 2021 г. N, подготовленный ООО Консалтинг Групп "ПраймАудит", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки не соответствует; по состоянию на 1 сентября 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 484 759 000 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив заключение эксперта с позиции статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с установленными обстоятельствами и иными исследованными доказательствами по административному делу, пришёл к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N может быть установлена по состоянию на 1 сентября 2020 г. равной рыночной стоимости в соответствии с выводами эксперта по результатам проведения судебной оценочной экспертизы.

Взыскивая с административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в пользу ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 300 000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что определённая экспертом рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества значительно отличается от оспариваемой кадастровой.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, считая, что обстоятельства, имеющие значение для административного дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам административного дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального права или норм процессуального права не допущено.

Анализ текста апелляционных жалоб не выявил доводов, которые бы позволили не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы о неверно избранном административным истцом способе защиты права судебная коллегия находит беспочвенными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

Доводы апеллянта относительно недоказанности истцом факта нарушения требований налогового законодательства, что являлось бы в свою очередь нарушением прав и законных интересов административного истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и, соответственно, налоговых платежей, несостоятельны, приведены без учёта того, что административным истцом не заявлялось требований, влекущих изменение таких платежей.

Согласно статье 6 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Действительно, частью 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Однако в рассматриваемом случае договор на оценку заключён не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона, согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В силу положений части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учётом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, противоречат нормам материального права.

Довод апеллянта о том, что административный истец не является собственником земельного участка, предоставленного в аренду, в связи с чем не может осуществить его продажу по рыночной цене, не является основанием к отмене принятого судом решения, поскольку указанное обстоятельство не является препятствием для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе арендаторы.

В силу предписаний статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не являясь обладателем вещного права на земельный участок, административный истец как арендатор приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

По смыслу приведённых норм права с учётом соответствующих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации юридическое лицо, владеющее земельным участком на праве аренды, обязано оплачивать пользование землёй в виде арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая при наличии оснований может быть пересмотрена по заявлению арендатора в судебном порядке.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чём указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации неприменимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

Таким образом, арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделён правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Позиция административного ответчика об обратном основана на ошибочном понимании норм материального права.

Доводы о необоснованности вывода суда о том, что кадастровая стоимость, определённая методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличение арендной платы, что является нарушением прав административного истца, надуманны, поскольку такого вывода обжалуемый судебный акт не содержит.

Суждение апеллянта о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежит отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной оценочной экспертизы лица, участвующие в деле, возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представили. Сформулированные в определении суда о назначении по административному делу судебной оценочной экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Доводы апелляционных жалоб о несоответствии положенного в основу выводов суда заключения эксперта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности со ссылкой на то, что: размер корректировки на расположение относительно крупной автомагистрали произведён некорректно; не рассмотрены все возможные варианты использования объекта; отсутствует повышающая корректировка на вид разрешённого использования; используемая ставка капитализации не учитывает наличия офисных помещений, аналогичны доводам административных ответчиков, которые проверялись судом первой инстанции и с учётом письменных объяснений эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.

На все представленные по административному делу замечания (совпадающие с доводами апелляционных жалоб) экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений административных ответчиков о порочности экспертного заключения.

Как следует из экспертного заключения и пояснений эксперта по составленному им заключению, при проведении исследования эксперт руководствовался положениями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте исследования, экспертом приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования.

Судебная коллегия считает, что заключение эксперта соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчёты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, приведённые в нём ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Апеллянтами по административному делу не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по их мнению, недостатков заключения эксперта значение определённой в нём итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Как следствие, оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается апеллянтами сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Довод Департамента городского имущества города Москвы об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не свидетельствует о незаконности судебного решения. Из материалов административного дела следует, что заявленное ходатайство разрешалось судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 154 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и отклонено с приведением мотива такого решения. Несогласие с отказом в удовлетворении ходатайства не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку отражает лишь отношение подателя жалобы к разрешению судом первой инстанции ходатайства и не указывает на ошибочность выводов суда по существу спора.