Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 66а-2744/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Селиверстовой И.В. и Ефремовой О.Н.,

при секретарях Жанабергеновой В.Б. и Кибаковой Т.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-257/2021 по административному исковому заявлению Жуликова Максима Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 23 марта 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., возражения представителей административного истца Кочурина О.М. и Козлова Д.Е., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Жуликов М.В. обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1944 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 120 983 000 рублей на основании отчета об оценке N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО "Архонт Консалтинг" ФИО12

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость находящегося у него в аренде земельного участка, равная 198 858 019, 68 рублей, не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает его права, поскольку влечет необходимость уплаты арендных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы административный истец уточнил требования и просил установить рыночную стоимость земельного участка в размере 143 600 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 23 марта 2021 года требования административного истца удовлетворены.

С данным решением не согласились Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянтов, административным истцом не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки. В жалобе также утверждается, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости данного объекта, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды, поскольку кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Заявители жалобы считают, что административный истец, являясь собственником здания, расположенного на спорном участке, не вправе продать арендованный участок, при этом он фактически оспаривает потенциальную цену его продажи.

Также подателями апелляционной жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом некорректно произведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений земельных участков, что привело к существенному искажению рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. В рамках этого же подхода при методе расчета "сравнение продаж" и "распределения" разбег цен предложений объектов-аналогов составляет более 1,5 раз (2,7 и 2,5 раз), что свидетельствует о некорректности выборки и не позволяет признать их в качестве таковых. Кроме того, при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода эксперт не использовал корректировку на "тип окружающей застройки" и на вид разрешенного использования для аналога N 1.

В рамках использованного доходного подхода экспертом неверно определен класс зданий, расположенных на спорном земельном участке, при этом методика определения класса здания в экспертном заключении не подтверждена.

Изложенное, по мнению авторов жалобы, привело к существенному искажению результата определения стоимости исследуемого объекта, в связи с чем сторона административного ответчика ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства.

Представители административного истца в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку Жуликов М.В. является одним из арендаторов земельного участка с кадастровым номером N, в пределах которого расположено принадлежащее административному истцу здание.

Вторым арендатором спорного земельного участка является Ассоциация организаций для развития внешнеэкономических связей и делового сотрудничества "АССИТАЛ".

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года и составила 198 858 019, 68 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "Архонт Консалтинг" ФИО13, согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка составила 120 983 000 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Магистр экспертных исследований" ФИО14 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 143 600 000 рублей.

Административный истец с выводами судебного эксперта согласился и уточнил заявленные требования в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, полученного по результатам судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости объекта оценки соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Приведенные в апелляционной жалобе основания, по которым сторона административного ответчика полагает недопустимым доказательством представленное в деле экспертное заключение были приведены также в суде первой инстанции.

Суд в решении верно признал несостоятельными доводы ответчика о некорректно проведенном анализе фактических данных о ценах сделок и предложений земельных участков; на наличие значительного разбега величин цен объектов-аналогов, принятых при расчете рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода; не введение экспертом корректировки "тип окружающей застройки" для объекта-аналога N 1 и не применение корректировки на ВРИ для объекта-аналога N 1; при расчете величины арендной ставки в рамках доходного подхода экспертом неверно определен класс зданий, расположенных в пределах земельного участка.

Оценив в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленное в деле экспертное заключение, в совокупности с предоставленными суду иными доказательствами, суд пришел к правильному выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы является обоснованным и объективным, выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, данные выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 ФСО N 3 и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Полученная в результате расчетов рыночная стоимость объекта исследования в размере 73 868 руб./кв.м входит в диапазон рыночных цен единых объектов недвижимости в рассматриваемом сегменте рынка на дату оценки, который экспертом определен от 47 000 до 600 000 руб./кв.м (стр. 113, 117 экспертного заключения).

Следует также учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими.

Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

В связи с изложенным, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы, поскольку само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянтов на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки, а также о том, что фактически истец оспаривает потенциальную цену продажи земельного участка не основаны на положениях действующего законодательства.

Административный истец в силу положений действующего законодательства, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления N 28 вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, иным арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002024:30 возражений относительно состоявшегося по делу решения суда не выражено, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда 23 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка