Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 66а-2704/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-360/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества "Первый Московский приборостроительный завод им. В.А. Казакова" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 17 февраля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., пояснения представителя ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" Малыгина А.А., возражения представителя административного истца Граблиной Т.Д., возражения представителя заинтересованного лица ООО "Весенний бульвар" Серебровой А.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Первый Московский приборостроительный завод им. В.А. Казакова" (далее - Общество, АО "1 МПЗ им. В.А. Казакова") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить по состоянию на 30 декабря 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3370 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 103 192 656 рублей. В подтверждение размера рыночной стоимости административный истец представил отчет об оценке N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "ЦДК" ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащего Обществу на праве аренды земельного участка, утвержденная на исследуемую дату в размере 217 897 628,5 рубля, не соответствует рыночной стоимости, является завышенной, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной им рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил свои требования, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 17 февраля 2021 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости 113 493 000 рублей по состоянию на 30 декабря 2019 года.

С данным решением не согласилось государственное бюджетное учреждение города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" (далее - ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования").

В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, заявитель просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Подателем апелляционной жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом некорректно проведен анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, указано, что объект исследования имеет вид разрешенного использования "для объектов общественно-бытового значения", а здание, расположенное на спорном земельном участке, является офисным зданием класса "С", в то время как по данным открытых источников объект оценки имеет вид разрешенного использования - "для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности", а в здании расположен медицинский центр, оказывающий платные медицинские услуги (то есть относится к сегменту торговой недвижимости).

Ссылается апеллянт и на то, что полученная стоимость единого объекта недвижимости и итоговая стоимость земельного участка не соответствуют действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы. Экспертом не приведен анализ фактических данных о ценах сделок/предложений на земельные участки, а приведенный в заключении анализ фактических данных о ценах сделок/предложений на единые объекты недвижимости основан только на 4 аналогах. В рамках сравнительного подхода экспертом не введены корректировка на местоположение относительно красной линии (объект исследования расположен на 1 линии, а аналог N 2 внутри квартала) и корректировка на удаленность от центра города.

Изложенные недостатки, по мнению подателя жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости.

Представителем административного истца был представлен отзыв на апелляционную жалобу, полагает, что в решении суда дана надлежащая оценка представленным доказательствам, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы и Управления Росреестра по Москве, явка которых по данному делу не была признана обязательной, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, явка которых судом обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" обращение административного истца обусловлено внесением арендной платы, исчисление которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

АО "1 МПЗ им В.А. Казакова" на праве аренды владеет земельным участком с кадастровым номером N, таким образом Общество в силу положений земельного законодательства обязано производить уплату обязательных платежей исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость была утверждена актом ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 15 января 2020 года N 02-1/20-1-ЗУ по состоянию на 30 декабря 2019 года в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка и отнесение его к оценочной группе "4.1". Кадастровая стоимость участка составила 217 897 628, 5 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "ЦДК" ФИО1

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству представителя административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта по административному делу N 3а-5646/2020 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО Аудиторская компания "Холд-Инвест-Аудит" ФИО2 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, экспертом определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 30 декабря 2019 года в размере 113 493 000 рублей.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил заявленные требования в части размера кадастровой стоимости объекта, подлежащей установлению в размере рыночной.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости объекта оценки соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Указания административного ответчика в апелляционной жалобе на некорректное проведение анализа наиболее эффективного использования объекта исследования, отсутствие в заключении обоснованного анализа фактических данных о ценах сделок/предложений, выполненного на базе не только четырех объектов, принятых в качестве аналогов, не введение в рамках сравнительного подхода корректировок на местоположение относительно красной линии и на удаленность от центра города, в результате полученная стоимость единого объекта недвижимости и итоговая стоимость земельного участка не соответствуют действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы в исследуемом сегменте рынка судебной коллегией отклоняются.

При проведении анализа рынка объекта исследования эксперт обоснованно отнес исследуемый объект к сегменту офисной недвижимости, поскольку земельный участок застроен, на нем расположено отдельно стоящее нежилое здание офисного назначения. Изложенное соответствует требованиям пунктов 10, 16 ФСО N 7 возлагающее на эксперта обязанность при проведении анализа наиболее эффективного использования объекта оценки учитывать объемно-планировочные и конструктивные решения. А наиболее эффективное использование земельного участка определять с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Установив качественные и количественные характеристики объекта оценки, эксперт, обоснованно отнес его к сегменту рынка земельных участков офисного назначения.

По мнению эксперта, диапазон цен, в которых может находится рыночная стоимость единых объектов недвижимости исследуемого сегмента рынка составляет от 93 729 до 109 289 руб./кв.м. Полученное экспертом значение 1 кв.м земельного участка находится в границах данного интервала и составляет 33 677 руб/кв.м.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости введения корректировки на расположение спорного земельного участка относительно красной линии по мнению судебной коллегии с учетом фактического использования участка как медицинский центр являются несостоятельными, поскольку корректировка на красную линию по сути - это поправка на местоположение, которая локально характеризует уровень трафика на помещения разной удаленности от ближайшей дороги и актуальность ее применения с учетом разрешенного использования земельного участка административным ответчиком не обоснована.

Эксперт, не вводя корректировку на местоположение, в том числе относительно красных линий, исходил из того, что объект оценки и подобранные аналоги расположены в аналогичных ценовых зонах г. Москвы (между ТТК и МКАД, максимально приближенных к объекту оценки) в связи с чем корректировка по данному ценообразующему фактору не требуется.

Местоположение объектов недвижимости в Москве, как правило, может определяться с учетом нахождения объектов в территориально-ценовых зонах, которые учитывают такие элементы, как: принадлежностью к административному округу, району и т.п.; удаленностью от центра города (обычно за центр Москвы принимается, так называемый, нулевой километр); другие формы выделения значимости городских локаций.

Эксперт указал, что для офисной недвижимости существуют ценовые зоны относительно центра города: внутри Садового кольца, между Садовым кольцом и ТТК, между ТТК и МКАД. Как было указано выше объект исследования и объекты-аналоги расположены в сопоставимых ценовых зонах, соответственно, корректировки на местоположение с учетом удаленности от центра города не требовалось.

Подателем жалобы не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения. Само по себе несогласие стороны административного ответчика с полученным экспертом значением рыночной стоимости спорного объекта не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств (отчета об оценке, иных расчетов), бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателя жалобы недостатков судебной экспертизы значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Таким образом доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела не установлено.