Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 августа 2022 года Дело N 66а-2655/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Ефремовой О.Н. и

Селиверстовой И.В.,

при ведении протокола помощником судьи Курчевской В.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании с применением систем видеоконференц-связи административное дело N 3а-24/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества "Тулачермет" к правительству Тульской области, Государственному учреждению Тульской области "Областное бюро технической инвентаризации" (далее - ГУ ТО "Областное БТИ") об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе акционерного общества "Тулачермет" (далее - АО "Тулачермет", Общество) на решение Тульского областного суда от 19 мая 2022 года, которым названное выше административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Селиверстовой И.В., объяснения представителя административного истца Панковой Ю.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО "Тулачермет", являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 260270 +/-4463 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения; вид разрешенного использования: склады, для размещения складских помещений, склады, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 670 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, обратилось в Тульский областной суд с названным выше административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 октября 2020 года в размере 19 200 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 123/2021 от 2 августа 2021 года.

В обоснование требований ссылался на то, что несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной в размере 263 615 556,49 рублей, его рыночной стоимости нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика земельного налога.

Решением Тульского областного суда от 19 мая 2022 года административный иск удовлетворен, судом установлена кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 5 октября 2020 года в размере 37 256 000 рублей по результатам проведенной в ходе рассмотрения дела повторной судебной экспертизы; датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 8 сентября 2021 года.

Не согласившись с данным решением, 20 июня 2022 года представитель Общества по доверенности Панкова Ю.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить названный выше судебный акт и принять по делу новое решение - установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости, ссылаясь на недопустимость принятого судом в качестве надлежащего доказательства заключения повторной судебной экспертизы.

В обоснование доводов жалобы указывает, что положенное в основу решения суда заключение повторной судебной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, поскольку эксперт использовал те же объекты-аналоги, что были использованы оценщиком; эксперт не провел анализ удаленности объектов-аналогов от крупных транспортных магистралей; эксперт использовал объекты-аналоги, несоответствующие объекту исследования по месторасположению, и ошибочно применил коэффициент корректировки; в заключении отсутствуют выводы об активности рынка на дату оценки, не применены поправки на торг; повторная судебная экспертиза выполнена специалистом, не обладающим достаточной компетентностью в области оценочной деятельности и не имеющим продолжительного опыта работы в сфере оценки.

Иные участвующие в деле лица, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав положения пунктом 1 статьи 65, пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 388, 390 Налогового кодекса Российской Федерации, сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обращение административного истца обусловлено уплатой земельного налога, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, поскольку Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером N.

Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области во исполнение положений статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке передан в ГУ ТО "Областное БТИ" перечень вновь учтенных, ранее учтенных в ЕГРН объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых были внесены изменения в период с 1 января 2020 года по 31 декабря 2020 года, содержащий, в том числе сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером N.

Актуальная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 5 октября 2020 года на основании Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 22 марта 2021 года N АОКС-71/2021/000106, подготовленного ГУ ТО "Областное БТИ", и установлена в размере 263 615 556,49 рублей. Кадастровая стоимость внесена в единый государственный реестр недвижимости 30 марта 2021 года.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N 123/2021 от 2 августа 2021 года, составленный оценщиком <данные изъяты>., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 5 октября 2020 года составляет 19 200 000 рублей.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, по ходатайству административного истца определением суда от 8 октября 2021 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой также был поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертом <данные изъяты> в суд было представлено заключение судебной экспертизы N 31-2021 от 30 ноября 2021 года, согласно которому представленный на экспертизу отчет об оценке рыночной стоимости соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете N 123/2021, подтверждается.

Представитель ГБУ ТО "Областное БТИ" выразил несогласие с результатами проведенной экспертизы, представив замечания к ней и заявив ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

По мнению административного ответчика, оценщиком сознательно выбраны аналоги с меньшими удельными показателями стоимости и, как следствие, по итогам оценки удельный показатель рыночной стоимости у оценщика получился равным 73,6 р/кв.м, то есть ниже в несколько раз, при этом экспертом не была дана оценка данным действиям оценщика, повлекшим необоснованное занижение рыночной стоимости объекта оценки; оценщиком некорректно оценены критерии "Статус населенного пункта" и "Удаленность от крупных транспортных магистралей федерального значения (М-2; М-4), км", в связи с чем корректировка на местоположение, рассчитанная оценщиком как "- 4,2%" для всех аналогов некорректна и занижает итоговую стоимость объекта оценки, данный факт не учтен при проверке экспертом и не отражен в заключении; оценщиком нарушен пункт 5 ФСО N 3, статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

После допроса эксперта <данные изъяты>., поддержавшего выводы выполненной им экспертизы, определением от 11 марта 2022 года судом была назначена повторная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены те же вопросы, поскольку возникли сомнения в обоснованности выводов эксперта, в ходе рассмотрения дела установлены недостатки, противоречия и неточности.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы N 31-2021 от 30 ноября 2021 года, выполненной экспертом <данные изъяты>., отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 5 октября 2020 года составляет 37 256 000 рублей.

Представитель административного истца представил письменные возражения относительно результатов проведенного исследования.

Вместе с тем, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Так, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье в статье 3 Закона об оценочной деятельности.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В то время как оценщиком допущены нарушения методологического характера, приведшие к искажению рыночной стоимости объекта оценки, подробный и мотивированный анализ которых приведен на страницах 9 - 17 экспертного заключения, а также в обжалуемом решении суда, с которыми судебная коллегия соглашается.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении повторной судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; применены необходимые корректировки и проведено исследование по применению каждого из корректирующих коэффициентов; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Также судом учтено, что заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд пришел к выводу, что заключение повторной судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

При этом в обжалуемом решении судом была дана подробная и мотивированная оценка замечаниям административного истца, изложенным в возражениях, которые повторяются в апелляционной жалобе, и они правомерно признаны необоснованными с учетом допроса эксперта <данные изъяты>. в судебном заседании.

Так, вопреки доводам апелляционной жалобы, эксперт произвел оценку методом сравнения продаж, подробно обосновал произведенные расчеты, а также применение корректировок в заключении; оценка объекта произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Судебная коллегия соглашается с экспертом <данные изъяты>. в том, что, вопреки доводам административного истца, в Методических рекомендациях "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними", утвержденных научно-методическим советом ФБУ РФ ЦСЭ, Москва, 2016, кроме прочего, указывается, что они имеют целью определить содержание и последовательность действий эксперта в ходе проведения исследования; в разделе 6.3.7 методики приведены обзор и классификация методов определения рыночной стоимости земельных участков с указанием, какой из методов применяется для застроенных участков, а какой для незастроенных.

В заключении приведен список использованных нормативных актов и специальной литературы, в том числе Закон об оценочной деятельности, ФСО NN 1, 2, 3, 5, 7.

Корректировка на статус населенного пункта применена в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А. Лейфера "Земельные участки. Часть 1 Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Нижний Новгород, 2018"; объект оценки расположен в населенном пункте в ближайших окрестностях от областного центра и окружен землями промышленности, транспорта связи и т.д.; все объекты-аналоги расположены на удалении и окружены землями сельскохозяйственного назначения, исходя из данных сервиса Яндекс.Карты, публичной кадастровой карты, открытых источников, поэтому была применена корректировка 35%, повышающая стоимость, в то время как объект оценки расположен более выгодно, нежели объекты-аналоги.

В отношении отчета об оценке экспертом также правильно замечено, что в нем нет обоснования, почему оценщиком выбраны именно объекты-аналоги NN 1, 4, 7; выбор объектов-аналогов оценщиком является формальным, приведен лишь перечень, а представленное обоснование подходит ко всем предложениям и неясно, почему в качестве аналогов выбраны именно указанные три объекта, то есть самые недорогие аналоги; указанные в таблице оценщиком ссылки, непроверяемые; в отчете не приложены скриншоты данных объявлений, проверить, подходят ли они или нет, невозможно.

Дав оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, пояснениям экспертов, суд первой инстанции, с учетом причин расхождения в выводах первичной и повторной экспертизы, обосновал свое решение о рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами повторной экспертизы, поскольку и отчет об оценке и первичное заключение эксперта выполнены с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могут быть признаны достоверными доказательствами определяющими значение рыночной стоимости земельного участка.

Оценив материалы административного дела, судебная коллегия находит выводы суда основанными на правильном понимании федеральных стандартов оценки и действующего законодательства о судебной экспертной и оценочной деятельности.

Судебная коллегия также не усмотрела противоречий в выводах повторной судебной экспертизы, также как неполноты или неясности заключения, находит выводы эксперта обоснованными, а лицом, заявившем о несогласии с результатами данной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

При этом судебная коллегия отмечает, что разница между рыночной стоимостью, определенной в отчете оценщика и в заключении повторной судебной экспертизы, настолько существенная, поскольку, выбрав в качестве объекта-аналога N 2 один и тот же земельный участок, оценщик использовал объявление, размещенное на Move.ru 29 мая 2020 года со стоимостью 8 000 000 рублей, в то время как экспертом было подобрано объявление более близкое к дате оценки (5 октября 2020 года), размещенное на Avito.ru 13 сентября 2020 года со стоимостью уже 14 000 000 рублей (скриншоты объявлений имеются в отчете об оценке и в заключении повторной судебной экспертизы).

Достоверность представленной в объявлении на Avito.ru информации сторонами не опровергнута.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами в суд не представлено.