Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 66а-2616/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-38/2021 по административному исковому заявлению всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на решение Ярославского областного суда от 4 марта 2021 года, которым кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

всероссийская творческая общественная организация "Союз художников России" (далее - организация, ВТОО "Союз художников России"), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7707 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Ярославский областной суд с названным выше административным иском, в котором просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 15 953 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО "Ярэксперт" ФИО1

В обоснование заявленных требований организация ссылалась на несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 36 325 288, 06 рублей, его рыночной стоимости, указывала что завышенный размер кадастровой стоимости нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика арендной платы.

Решением Ярославского областного суда от 4 марта 2021 года административный иск удовлетворен, судом установлена кадастровая стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года с учетом выводов эксперта ООО "Бета консалтинг". Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указано 19 октября 2020 года. С Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ООО "Бета консалтинг" взысканы судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Не согласившись с данным решением Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить судебный акт и принять новый.

Свои доводы апелляционной жалобы административный ответчик мотивировал тем, что выводы суда о подтверждении размера рыночной стоимости объекта исследования основаны на заключении эксперта, которое является неполным, содержит внутренние противоречия. Так, эксперт указал, что спорный участок расположен в Кировском районе г. Ярославля, цены на земельные участки в котором выше по отношению к другим районам города, вместе с тем такой основной ценообразующий фактор как "местоположение" при отборе объектов-аналогов не учтен, а введенная корректировка на местоположение относительно типовых зон в пределах города недостаточна для сглаживания различий по местоположению. Экспертом не учтена особенность совершения сделки с аналогом по ул. М.Химическая и по ул. Урочская, д. 42 (не типичная сделка), не принято во внимание, что на земельных участках расположены объекты капитального строительства, то есть они не являлись свободными. В связи с чем апеллянт ходатайствует о назначении в рамках апелляционного производства повторной судебной экспертизы.

Возражая против взыскания судебных расходов на производство судебной экспертизы, податель жалобы указал, что расхождение кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. При этом Департамент не оспаривал права административного истца на приведение кадастровой стоимости в соответствие с его рыночной. Таким образом решение суда не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего с административным истцом противоположных интересов.

Представителем административного истца представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Участвующие в деле лица, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ярославской области письменно просят о рассмотрении дела в свое отсутствие, от других лиц ходатайств о рассмотрении дела без их участия, об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц, явка которых обязательной судом не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно положений статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пункты 1 и 5 статьи 65, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка, рыночная стоимость которого определена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, организация является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7707 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации здания художественно-производственных мастерских. Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 36 325 288, 06 рублей утверждена по состоянию на 1 января 2019 года Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области".

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формой платы за использование земли является в том числе арендная плата, для целей определения которой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке рыночной стоимости N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "Ярэксперт" ФИО1 согласно которому рыночная стоимость спорного участка на исследуемую дату составила 15 953 000 рублей.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, поскольку оценка представленного отчета и определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости требуют специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 18 декабря 2020 года на основании ходатайства Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ года N <данные изъяты>, выполненному экспертом ООО "Бета консалтинг" ФИО2 отчёт об оценке N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года в целом соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года подтверждена.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, с учетом выводов, изложенных в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что отчет N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года является допустимым доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая отчет об оценке N 1379/20 от 18 июня 2020 года суд первой инстанции исходил из того, что отчет составлен специалистом в области оценочной деятельности, при составлении отчета оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Законом об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки; отчет содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики; в нем имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход методом сравнения продаж.

Отобранные оценщиком для расчета рыночной стоимости земельного участка объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам с применением соответствующих корректировок; содержащиеся в заключении сведения дают представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия приходит к выводу, что анализ отчета об оценке, с учетом результатов экспертного исследования, в полном объеме давал суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:030902:8 выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, а полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости объекта является достоверной.

При определении рыночной стоимости объекта следует учитывать, что устанавливаемая оценщиком рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку представляет собой суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Причем достоверность этого суждения в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения оценки, что не может гарантировать получение разными независимыми оценщиками идентичных величин рыночной стоимости в отношении одного и того же объекта. Как и всякий профессионал, оценщик имеет определенную свободу усмотрения, наличие которой является условием для эффективного выполнения оценки. Основываясь на собственных специальных познаниях и профессиональном опыте, каждый оценщик самостоятельно определяет, какие подходы к оценке применимы в конкретной ситуации, отбирает объекты-аналоги для сравнения, выявляет ценообразующие факторы для конкретного объекта. В силу положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности достоверной величиной рыночной стоимости должна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке.

Полученная оценщиком величина рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости составила 2 069,94 руб./кв.м (с учетом скидки на торг) и находится в границах диапазона рыночных цен земельных участков исследуемого сегмента офисно-торговой недвижимости от 848 до 2 680 руб./кв.м (без учета скидки на торг), что следует из анализа рынка офисно-торговой недвижимости.

Учитывая изложенное, приняв во внимание, что в рамках исследования оценщик привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, а рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости, оснований считать отчет об оценке недостоверным доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка судебная коллегия не усматривает.

При этом следует учитывать, что итоговый результат рыночной стоимости носит интервальную природу.

Эксперт в заключении указал, что допустимо среднее отклонение рыночной стоимости на 12,0%-19,5%, в зависимости от активности или неактивности рынка. Таким образом разница между рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке (2 069 руб./кв.м) и рыночной стоимостью, определенной экспертом (1 988 руб./кв.м) составило 3,96%, что попадает в допустимый диапазон и говорит о высокой достоверности рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Ссылки в апелляционной жалобе на имеющиеся недостатки в отчете об оценке были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом указанные замечания мотивированно отклонены.

Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется. При этом отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Проверив материалы дела, судебная коллегия оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции не усматривает и полагает, что оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства не имеется.

При разрешении требований о возмещении судебных расходов суд первой инстанции пришел к выводу, что они понесены в связи с рассмотрением административного дела, являются необходимыми, а оспоренная административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости кратно (на 56 %) превышает его рыночную стоимость, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к вышеуказанному объекту недвижимости, в связи с чем расходы на производство экспертизы подлежат возмещению с лица, утвердившего результаты оспоренной кадастровой стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулирован главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснен Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление N 1) и пунктом 31 Постановления N 28.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.