Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 июня 2021 года Дело N 66а-2600/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-43/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Престиж" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на решение Ярославского областного суда от 24 февраля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Престиж" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 150 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (рядом с лодочной станцией ООО "Клуб капитанов") (далее - объект недвижимости), в размере рыночной стоимости, равной 5 788 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано на то, что административный истец является арендатором данного объекта недвижимости и заинтересован в уменьшении арендных платежей, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости, утвержденной в размере 28 523 802,42 руб. Полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость является завышенной и не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, что нарушает его права, как плательщика арендной платы. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ. NN, подготовленный <данные изъяты>

Решением Ярославского областного суда от 24 февраля 2021 года административный иск удовлетворен. С Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ООО "Ярэксперт" взысканы судебные расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 60 000 руб.

В апелляционной жалобе Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области просит отменить решение суда и принять новое решение, ссылаясь на отсутствие оснований для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере, определенном в отчете оценщика, поскольку в заключении эксперта приводится расчет рыночной стоимости земельного участка в ином размере. В этой связи полагает, что судом вопрос о достоверной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости фактически не разрешен, тогда как он по данной категории дел является юридически значимым. Кроме этого, в жалобе приводятся доводы об отсутствии правовых оснований для возложения на Департамент судебных расходов по производству экспертизы. Просит вынести решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с заключением эксперта в размере 6 372 000 руб., судебные расходы отнести на административного истца.

Административный истец, административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда г.Ярославля в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении настоящего административного дела не допущено.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Законом (пункт 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 21 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508 установлено, что при применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Из дела видно, что ООО "Престиж" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 150 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для целей, не связанных со строительством (для высадки деревьев), расположенного по адресу: <адрес> (рядом с лодочной станцией ООО "Клуб капитанов") и уплачивает арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил суд первой инстанции и не оспаривается в апелляционной жалобе.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 28 523 802,42 руб. утверждена по состоянию на 1 января 2019 года Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области".

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке и достоверности определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно выполненному экспертом заключению от ДД.ММ.ГГГГ, отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки.

В то же время, при ответе на второй вопрос, эксперт указал следующее: поскольку у эксперта возникли сомнения относительно подбора аналогов, то для ответа на поставленный вопрос экспертом произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки и произведена оценка полученных результатов (стр.10 заключения).

В результате расчетов рыночной стоимости объекта оценки, произведенных непосредственно экспертом, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6 372 000 руб., отклонение между полученными результатами рыночной стоимости по отчету составляет 9,16%. По мнению эксперта, возможный диапазон, в котором лежит рыночная стоимость объекта, ограничен понятием уровня существенности отклонения в % от итоговой рыночной стоимости. Согласно материалам, представленным в учебнике "Экспертиза отчетов об оценке" (Каминский А.В., Ильин М.О, Лебединский В.И., Калинкина К.Е., Лапин М.В., 2014 г., стр.43), возможный уровень существенности отклонения зависит от оборачиваемости объектов и развитости рынка (стр.130 заключения).

Для объекта оценки развитость рынка определена как "средняя" (региональные центры); оборачиваемость объектов - "средняя", т.е. уровень существенности определен в размере 15% от итоговой рыночной стоимости. Разница между рыночной стоимостью, определенной в отчете оценщика и рыночной стоимостью, определенной экспертов, в размере 9,16% попадает в уровень существенности 15%, что говорит о высокой достоверности рыночной стоимости, определенной в отчете (стр.131 заключения).

Исходя из этого эксперт пришел к выводу о том, что определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости является достоверной.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета оценщика, с учетом выводов заключения экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что отчет оценщика и заключение эксперта соответствуют требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержат подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка указанных отчета и заключения, как допустимых и достаточных доказательств по делу, соответствует положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как видно из отчета об оценке на стр.15, земельный участок расположен в зоне Р3 (ландшафтно-рекреационной территориальной зоны) и используется для эксплуатации теннисного корта с беседкой.

Рассчитанная оценщиком рыночная стоимость земельного участка, которую эксперт счел достоверной, в размере 710 руб./кв.м. находится в интервале значений цен для данного сегмента рынка недвижимости (стр.48 отчета, стр.59 заключения).

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка недвижимости в городе Ярославле в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах предложений.

Допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта является иной, апеллянтом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

Что касается довода жалобы о невозможности использования определенной отчетом рыночной стоимости земельного участка, ввиду ее расхождения с рыночной стоимостью, указанной в заключении эксперта, то судебная коллегия считает необходимым указать следующее.

Требования к проведению оценки недвижимости определены в частности Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7).

В соответствии с пунктом 30 ФСО N 7, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

По запросу судебной коллегии, оценщиком, составившим отчет, и экспертом, проводившем исследование по поручению суда, представлены суждения о границах интервала, в котором может находится рыночная стоимость спорного объекта (от 5 416 000 руб. до 7 328 000 руб. у эксперта ФИО12.; от 4 341 000 руб. до 7 235 000 руб. у оценщика ФИО13.).

Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности (как в настоящем деле) в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, значение определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости за границы допустимого интервала не выходит.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости оцениваемого объекта недвижимости в указанном выше размере.

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулирован главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При рассмотрении заявлений о взыскании судебных расходов по данной категории дел, следует также учитывать правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации изложенные в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П и в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О по вопросу распределения бремени несения судебных расходов, в соответствии с которыми существенное (значительное) превышение кадастровой стоимости, ранее определенной в порядке массовой оценки, установленной судом в размере его рыночной стоимости, может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. Нарушение прав лица суд может установить, как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего на праве аренды административному истцу, превышает определенную по результатам оценки рыночную стоимость участка более чем в два раза, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту.

Доказательств обратного материалы административного дела не содержат.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о возложении обязанности оплатить выполненную экспертом работу на Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, как на орган, утвердивший своим приказом оспариваемый результат кадастровой стоимости земельного участка, основаны на правильном толковании и применении норм материального и процессуального права и подтверждены материалами дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ярославского областного суда от 24 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка