Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 66а-2569/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Ефремовой О.Н., Жудова Н.В.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-283/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ресторан "УЗБЕКИСТАН" ( далее -ООО "Ресторан "УЗБЕКИСТАН") об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2020 года

по апелляционным жалобам ООО "Ресторан "УЗБЕКИСТАН", Департамента городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 16 марта 2021 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., объяснения представителя административного истца Владимирова В.А., представителя административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Малыгина А.А., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Ресторан "УЗБЕКИСТАН" 10 ноября 2020 года обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 932 кв.м., расположенного по адресу <адрес> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" кадастровая стоимость в размере 466 248 051 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 28 октября 2020 года N, подготовленного оценщиком <данные изъяты> в размере 206 704 000 руб., чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой установлен в 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Решением Московского городского суда от 16 марта 2021 года административное исковое заявление ООО "Ресторан "УЗБЕКИСТАН" удовлетворено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2020 года 297 222 036 руб. С административного истца в возмещение судебных расходов на проведение судебной экспертизы взыскано 200 000 руб. в пользу <данные изъяты>

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, ООО "Ресторан "УЗБЕКИСТАН", Департаментом городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" поданы апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе административный истец указывает, что в день вынесения обжалуемого решения им в управлении Росреестра по Москве была получена выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости спорного земельного участка, согласно которой ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" вновь принят акт об определении кадастровой стоимости, которая еще раз была изменена в 2020 году по состоянию на 21.10.2020 и установлена в размере 471 356 558,92 руб.

Административный истец констатирует, что оспоренная им кадастровая стоимость действовала всего 2 месяца и 3 дня и учитывая изложенное, а также тот факт, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью составила 36,5%, полагает, что решение в части распределения понесенных по делу судебных расходов, касающихся оплаты труда эксперта <данные изъяты> подлежит отмене, поскольку финансовая выгода от экономии арендных платежей в сравнении с понесенными судебными расходами, вызовет убытки у административного истца.

В обоснование доводов жалобы Департамента городского имущества города Москвы указано, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Требование административного истца установить рыночную стоимость земельного участка в целях налогообложения, имеет своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

По мнению апеллянта, административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку является его арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчета об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной. Кроме того, участок занят принадлежащим административному истцу зданием и необходим для его эксплуатации, и не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка обязан, при наличии волеизъявления собственника здания, продать участок только одному лицу - собственнику здания.

Административный истец, требуя установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что не предусмотрено договором.

Податель жалобы считает, что административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении его прав и законных интересов.

Заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), поскольку отказ от сравнительного подхода к оценке нельзя признать обоснованным. На спорном земельном участке расположено нежилое здание класса А, в котором размещен ресторан "Узбекистан", поскольку рынок подобного рода земель является активным, оснований для отказа в использовании сравнительного подхода к оценке не было. Обращает внимание, что в рамках доходного подхода к оценке экспертом ошибочно не применена корректировка на различие в местоположении на удаленность от центра города, относительно крупных автомагистралей,, что привело в совокупности к занижению рыночной стоимости земельного участка.

Просил назначить по делу повторную экспертизу и отменив состоявшееся решение, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" приводятся доводы о несогласии с положенным в основу решения суда заключением эксперта о рыночной стоимости земельного участка, аналогичные приведенным в апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, также приводятся принт-скрины объявлений о продаже сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители Департамента городского имущества города Москвы и Управления Росреестра по Москве не явились.

Учитывая отсутствие ходатайств сторон спора об отложении рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 466 248 051 руб., определенная актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" по состоянию на 18 августа 2020 года, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок аренды за землю в городе Москве", пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу судебной экспертизы, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, как постановленными в соответствии с нормами материального права, при правильной оценке представленных доказательств.

Как следует из материалов дела а также дополнительно представленных и принятых судом апелляционной инстанции доказательств, АО "Ресторан "Узбекистан" на основании договора аренды N от 16 января 1996 года на срок до 1 октября 2017 года являлось арендатором земельного участка площадью 2900 кв.м. во <адрес>. Участок в силу п. N договора был предоставлен для эксплуатации существующего здания ресторана, границы участка, как следует из п. N договора были идентифицированы поворотными точками. Приложением к договору являлся план границ земельного участка с указанием поворотных точек, из которого следовало, что общая площадь земельного участка составляет 2389,7 кв.м.

Право пользования административного истца спорным земельным участком по состоянию на дату оценки сроком до 4 марта 2069 года подтверждено представленным в материалы дела договором аренды N от 18 июня 2020 года, по условиям которого, ООО "Ресторан Узбекистан" был представлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 2 932 кв.м., из состава земель населенных пунктов, имеющего адресный ориентир <адрес>, для целей эксплуатации существующего здания ресторана в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка. На участке расположено нежилое трехэтажное кирпичное здание 1902 года постройки, общей площадью 2 135,7 кв.м., принадлежащее ООО "Ресторан "УЗБЕКИСТАН" на праве собственности.

Из приложения N 1 к данному договору - выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 1 января 2007 года с присвоением ему кадастрового номера N, общей площадью 2 932 +/- 19кв.м.

Доказательств того, что с указанного времени площадь земельного участка изменялась, сторонами в материалы дела не представлено.

Спорный земельный участок расположен на территории <адрес>, на удалении 4 мин. пешком от станции метро <данные изъяты>, в зоне жилой и административно-торговой застройки. На участке расположено и функционирует нежилое здание ресторана.

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

По правилам данного закона в городе Москве на основании приказа Департамента городского имущества города Москвы от 19 февраля 2018 г. N 20 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в 2018 году" ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" была проведена государственная кадастровая оценка зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы по состоянию на 1 января 2018 года.

Результаты данной кадастровой оценки были утверждены Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г.".

По состоянию на 01.01.2018 кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере 466 248 051 руб. исходя из его земельного участка 2900 кв.м.

Следует отметить, что по сведениям фонда данных государственной кадастровой оценки, размещенным на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии кадастровая стоимость спорного участка в турах кадастровой оценки 2014 и 2016 года также оценивалась исходя из площади 2900 кв.м.

Актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" N от 05.05.2020 по состоянию на 30.01.2020 кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере 471 356 558,92 руб., исходя из его площади 2932 кв.м. Дата внесения сведений в ЕГРН -12.02.2020.

Актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" N от 10.09.2020 по состоянию на 18 августа 2020 года кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере 466 248 051 руб., исходя из площади 2900 кв.м. Дата внесения сведений в ЕГРН -16.09.2020.

Актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" N от 23.11.2020 по состоянию на 21 октября 2020 года кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере 471 356 558,92 руб. исходя из его площади 2932 кв.м. Дата внесения сведений в ЕГРН -25.11.2020.

Из разъяснений, представленных суду апелляционной инстанции ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" следует, что кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 18.08.2020 в порядке части 1 статьи 16 Закона N 237-ФЗ в связи с изменением площади земельного участка с 2932 кв.м. до 2900 кв.м. на основании информации поступившей из Управления Росреестра по Москве.

Аналогичным образом, на основании информации, поступившей из Управления Росреестра по Москве кадастровая стоимость спорного земельного участка вновь была пересчитана актом ГБУ от 23.11.2020 по состоянию на 21.10.2020 в связи с изменением площади земельного участка с 2900 кв.м. до 2932 кв.м.

Возможность издания бюджетным учреждением, осуществляющим полномочия в сфере государственной кадастровой оценки, акта об определении кадастровой стоимости в отношении объектов, включенных в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, после утверждения результатов определения кадастровой стоимости действующее законодательство связывает со следующими ситуациями:

-исправление ошибок, в том числе технических, допущенных при определении кадастровой стоимости (статья 21 Закона N 237-ФЗ);

- внесение в сведения Единого государственного реестра недвижимости о изменений об объектах недвижимости, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости (статья 16 Закона N 237-ФЗ).

Материалами дела подтверждено, что в рассматриваемом случае, акт ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" N от 10.09.2020 был издан в порядке, предусмотренном статьей 16 Закона N 237-ФЗ.

Действующая по состоянию на дату издания акта редакция статьи 16 предусматривает, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Подведомственное органу регистрации прав федеральное государственное бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости формирует и направляет в бюджетное учреждение такие сведения в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящей статьей, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня поступления в бюджетное учреждение сведений об объекте недвижимости, направленных подведомственным органу регистрации прав федеральным государственным бюджетным учреждением, за исключением случая определения кадастровой стоимости в соответствии с частью 5 настоящей статьи.

В течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 настоящего Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости. Форма акта об определении кадастровой стоимости, требования к его подписанию, к составу систематизированных сведений об определении кадастровой стоимости, а также требования к формату такого акта и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня определения кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящей статьей, размещает акт об определении кадастровой стоимости на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и направляет данный акт в орган регистрации прав для внесения сведений о кадастровой стоимости, указанных в данном акте, в Единый государственный реестр недвижимости, а также включения сведений о кадастровой стоимости, перечень которых определяется федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, при установлении порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки, в фонд данных государственной кадастровой оценки.

В свою очередь, раздел 12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости ( п. 12.1).

Раздел 3 Методических указаний предусматривает необходимость учета максимально полных сведений, полученных в том числе с привлечением уполномоченного органа о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости и не предусматривает произвольного определения площади оцениваемого земельного участка на основании не проверенной и не подтвержденной информации.

Приказ Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 "Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" определяет правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в том числе в случае осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений о значении площади (в отношении земельного участка, здания, помещения, машино-места) ( вв.в п. 1).

Пунктом 21 Порядка установлено, что в случае изменения площади земельного участка, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади.

Поскольку статья 16 связывает возможность изменения кадастровой стоимости исключительно с внесенными в ЕГРН изменениями, судебная коллегия учитывает, что доказательств обращения правообладателя земельного участка с заявлениями о внесении изменений в ЕГРН в связи с изменениями качественных и количественных характеристик земельного участка, либо получения органом, уполномоченным на ведение реестра сведений в порядке межведомственного взаимодействия, влекущих изменение кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, не представлено, при этом установленный законодательством порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости не предполагает возможность произвольного изменения сведений о кадастровой стоимости, возлагая подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 Закона N 237-ФЗ на бюджетное учреждение обязанность исследования документации, необходимой для определения кадастровой стоимости.