Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 мая 2021 года Дело N 66а-251/2021

Санкт-Петербург 24 мая 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Кошелевой И.Л.,

судей Ехаловой Ю.А., Подгорной Е.П.,

при секретаре-помощнике судьи Овчинниковой Э.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бакалу Андрея Васильевича на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 декабря 2020 года по административному делу N 3а-207/2020 по административному исковому заявлению Бакалу Андрея Васильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Ехаловой Ю.А., судебная коллегия

установила:

Бакалу А.В. обратился в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, просил пересмотреть установленную по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, и установить кадастровую стоимость указанного объекта, равную его рыночной, в размере 1 128 448 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 8816 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - склады 6.9, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 01 января 2019 года согласно выписке из ЕГРН в размере 5 035 258,40 рублей. Согласно отчету об оценке N, подготовленному ООО "<данные изъяты>" 26 июня 2020 года, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила 1 128 448 рублей. С результатами определения кадастровой стоимости не согласен, так как считает ее завышенной, что приводит к нарушению его прав, как арендатора, на котором лежит обязанность по внесению арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 декабря 2020 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 8816 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 4 999 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. Датой подачи заявления указано 24 июля 2020 года. Взысканы с Бакалу А.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" расходы по проведению судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

В апелляционной жалобе административный истец не согласен с решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 декабря 2020 года. Просит отменить его полностью и принять по делу новое решение. Считает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения данного дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. При вынесении решения суд допустил нарушения норм процессуального права. При наличии оснований для назначения повторной экспертизы, суд отклонил в удовлетворении данного ходатайства, как и ходатайства о допросе эксперта. Суд вынес решение на основании заключения судебной экспертизы, составленного с существенными, неустранимыми нарушениями требований законодательства, и содержащего заведомо ложную информацию, используемую в расчетах, направленную на введение в заблуждение. Кроме того, просил назначить повторную судебную экспертизу.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа по доверенности Черкашина-Святынюк Т.Г. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно статье 245 КАС РФ, части 1 статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в части 4 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также может применяться при определении арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные положения об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды N от 19 января 2016 года Бакалу А.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 8816 кв.м, расположенного по направлению на восток примерно в 130 м от ориентира по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов (т.1 л.д.17-23).

В силу статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", абзаца 4 подпункта 2.1.75 пункта 2.1 Положения о департаменте имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, утверждённого постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2013 года N 269-П, издан приказ департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населённых пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа".

На основании указанного приказа по состоянию на 01 января 2019 года установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 5 035 258,40 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в ЕГРН 09 января 2020 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН N N (т.1 л.д.16).

Установив, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, и размер арендной платы исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что он вправе оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия принимает во внимание, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 59 КАС РФ, доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (ч.1).

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе, путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (ч.2).

Согласно части 1 статьи 62 и части 5 статьи 247 КАС РФ, стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Статьей 77 КАС РФ предусмотрено, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (ч.1).

Согласно статье 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч.8).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из содержания приведенных норм права, при разрешении судом административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, административный истец должен доказать недостоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и предоставить сведения о величине рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, а административный ответчик, в случае наличия у него возражений против удовлетворения иска, обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем.

В качестве доказательства размера рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО "<данные изъяты>", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 1 128 448 рублей (т.1 л.д.28-99).

Изучив представленный административным истцом отчет об оценке, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и определенной оценкой рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленный отчет не может быть отнесен к числу допустимых доказательств по настоящему делу, следовательно, имеется необходимость в назначении судебной оценочной экспертизы.

Определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 августа 2020 года по ходатайству представителя департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа была назначена судебная экспертиза, проведение поручено ООО "<данные изъяты>".

Согласно заключению ООО "<данные изъяты>" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 4 999 000 рублей (т.2 л.д.6-52).

Не согласившись с данным заключением, административный истец заявил ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта ООО "<данные изъяты>" П. для дачи пояснений, а также о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Представитель департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа возражал против назначения повторной судебной экспертизы. Суд отказал в удовлетворении заявленных ходатайств, как отражено в протоколе судебного заседания от 18 декабря 2020 года (т.2 л.д.101-103).

Разрешая административный спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями Закона об оценочной деятельности и ФСО, исследовав и оценив доказательства рыночной стоимости объекта оценки, пришел к выводу, что наиболее достоверно рыночная стоимость объекта недвижимости определена в заключении судебной экспертизы, выполненной ООО "<данные изъяты>", отвечающем требованиям статьи 82 КАС РФ и статьи 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО.

Отказывая в назначении повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции указал, что судебная экспертиза не содержит существенных нарушений действующего законодательства.

Судебная коллегия определением от 16 марта 2021 года, учитывая наличие в заключении эксперта ООО "<данные изъяты>" противоречий, не устраненные судом первой инстанции, посчитала необходимым назначить по данному административному делу повторную судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и проверке отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, поручив ее проведение эксперту ООО "<данные изъяты><данные изъяты>" Я.

Согласно заключению ООО "<данные изъяты>" N от 26 апреля 2021 года экспертом Я. в отчете об оценке N, выполненном 30 апреля 2020 года оценщиком ООО "<данные изъяты>" Г., установлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета: проведенный оценщиком анализ данных о ценах предложений не позволяет сделать вывод об уровне цен на земельные участки, расположенные в г. Губкинском, сравнимые по виду использования с объектом оценки; иные нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки - неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, а именно факторы местоположения относительно выбранных объектов-аналогов; изложенной в отчете информации для подтверждения стоимости объекта оценки, определенной в отчете, недостаточно. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года составляет 3 482 453 рубля.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 годаN 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В экспертном заключении обоснованно применен сравнительный подход к оценке объекта недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Судебная коллегия, оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ, полагает, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 3 482 453 рубля, определенную по состоянию на 01 января 2019 года.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимости, суду апелляционной инстанции представлено не было, в связи с чем суд приходит к выводу, что экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Возражения административного ответчика - департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа относительно заключения повторной судебной экспертизы таким доказательством не являются. Экспертом Я. даны подробные пояснения по заявленным возражениям, в которых она отклоняет их как необоснованные, противоречащие положениям федеральных стандартов оценки.

Отвергая в качестве допустимого доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке N, выполненный 25 июня 2020 года оценщиком ООО "<данные изъяты>" Г., суд апелляционной инстанции исходит из того, что последним допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, является недостаточной для подтверждения определенной в отчете стоимости объекта оценки. В нарушение п. 5 ФСО N 3, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет допускает неоднозначное толкование.

Отвергая в качестве допустимого доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка заключение судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "<данные изъяты>" П., судебная коллегия учитывает, что данное заключение содержит неясности и противоречия, что также подтвердила эксперт П., который, проанализировав мотивированные возражения административного истца относительно экспертного заключения, частично признал их обоснованность. В частности, эксперт пришел к выводу о необходимости внесения изменений в заключение в связи с заменой объект-аналога N 2, что влечет изменение итоговой стоимости объекта исследования. В новом расчете эксперт указывала иную рыночную стоимость земельного участка в размере 4 911 000 рублей, отличную от указанной им в экспертном заключении.