Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 66а-248/2021

N66а-248/2021

Санкт-Петербург 9 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А.,

судей Вдовиченко С.В. и Морозковой Е.Е.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-353/2020 по административному исковому заявлению Кооператива по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей "Чайка" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 ноября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., судебная коллегия

установила:

Кооператив по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей "Чайка" (далее также - Кооператив) является арендатором земельного участка с кадастровым N общей площадью <данные изъяты> кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: <адрес>; категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - хранение автотранспорта, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 24 февраля 2005 года.

Расчет ежегодной арендной платы производится из кадастровой стоимости земельного участка.

В результате государственной оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа кадастровая стоимость земельного участка, находящегося во владении Кооператива, утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> страницы 2 приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, Кооператив по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей "Чайка" обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 5 241 009 рублей на период с 1 января 2020 года до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в обоснование чего представил отчет об оценке N 433-08.2020 от 14 августа 2020 года, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка" по заказу ООО "Агентство по оспариванию кадастровой стоимости".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 ноября 2020 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 5 241 009 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 28 сентября 2020 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент имущественных отношений ЯНАО, Департамент) просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме.

Департамент оспаривает установленную судом величину кадастровой стоимости объекта недвижимости по мотиву недостоверности представленного истцом отчета об оценке, полагая, что оценщиком допущено нарушение подпункта "г" пункта 22 ФСО N 7, поскольку выполнены расчеты не к рыночным стоимостям объектов-аналогов или арендной платы, в объявлениях о предложении объектов-аналогов N 1 и N 3 указана не стоимость аренды, а стоимость переуступки права на заключение договора аренды; использованы объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами без обоснования причин, по которым не взяты наиболее схожие с объектом оценки земельные участки-аналоги; неверно определен класс земельного участка и код расчета его вида разрешенного использования; неверно определен вид разрешенного использования аналога; необоснованно не введена корректировка по фактору обеспеченности инженерными коммуникациями, не обоснован размер корректировки на расположение относительно автомагистралей, не учтена корректировка на права. Допущенные нарушения при оценке объекта привели к многократному, в 3,79 раза, занижению рыночной стоимости по сравнению с кадастровой.

На апелляционную жалобу административным истцом принесены возражения (л.д. 28-31 том 2).

Представители административного истца, административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра", Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, заинтересованного лица Администрации муниципального образования Надымский район в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Департамент имущественных отношений ЯНАО просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав эксперта ФИО1, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению, исходя из следующего.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1,7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как усматривается из материалов административного дела, земельный участок с кадастровым N предоставлен Кооперативу по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей "Чайка 2" Администрацией муниципального образования Надымский район для целей размещения и эксплуатации индивидуальных гаражей по договору аренды земельного участка N Н2010/185 от 2 ноября 2010 года на срок с 30 сентября 2010 года по 29 сентября 2020 года. В настоящее время земельный участок продолжает находиться в пользовании административного истца, что следует из его объяснений и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

С учетом положений части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии субъективной заинтересованности административного истца в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 5 ФСО N 1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N 2 и пунктом 6 ФСО N 1 результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки, то есть стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N 1).

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Как разъяснено в пунктах 20,23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28), исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленный административным истцом отчет об оценке, изготовленный ООО "Судебная экспертиза и оценка", является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Учитывая, что возражения ответчика на административный иск судом первой инстанции, в нарушение пункта 3 части 1 статьи 45, части 5 статьи 247 КАС РФ, не были проверены в полном объеме, определением судебной коллегии от 15 марта 2021 года в соответствии с частью 1 статьи 77 КАС РФ назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки отчета об оценке N 433-08.2020 на соответствие федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N N, проведение которой поручено эксперту ООО "Гемма Интернейшнл" ФИО1

Согласно заключению эксперта N 14052021/01 от 14 мая 2021 года отчет об оценке N 433-08.2020 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам и описанию расчета рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком допущены нарушения требований ФСО N 1, N 3 и N 7, выразившиеся в отсутствии в отчете об оценке задания на оценку, в соответствии с которым, согласно требованиям ФСО N 3, составляется такой отчет; отчет об оценке в электронной форме не содержит в числе приложений усиленной квалифицированной электронной подписи оценщика и руководителя юридического лица; в введении пользователей отчета в заблуждение в результате указания на то, что объектом оценки является земельный участок, а не права на него, и ссылки на неактуальную редакцию пункта 10 ФСО N 4 в качестве обоснования не введения корректировки к аналогам, находящимся в собственности, тогда как цель оценки - определение рыночной стоимости права собственности на объект, и ФСО N 4 содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, не рыночной, и в результате необоснованного допущения, что у оцениваемого земельного участка коммуникации проходят рядом с его границами, тогда как из сведений о нем следует, что на данном земельном участке имеется электроснабжение; в использовании сведений об измененном после даты оценки виде разрешенного использования объекта оценки без учета действующего на дату оценки вида разрешенного использования; в необоснованном корректировании стоимости объектов-аналогов по фактору расположения относительно автомагистралей, учитывая невозможность определения расположения объекта-аналога N 3 относительно автомагистралей; в отсутствии информации о критериях отнесения земельных участков к той или иной категории, что влечет невозможность проверить расчет, произведенный оценщиком, применительно к объектам-аналогам N 1 и N 2; в установлении необоснованных, не обусловленных рынком границ интервала, в котором может находиться итоговая стоимость объекта оценки; в использовании документов, представленных заказчиком, в незаверенном виде; в использовании оценщиком выписки из ЕГРН в отношении оцениваемого земельного участка, составленной на более позднюю дату, чем дата оценки.

Рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 1 января 2019 года с учетом округления составила 7 000 000 рублей.

На заключение эксперта Департаментом имущественных отношений ЯНАО принесены возражения.

По мнению административного ответчика, при оценке объекта экспертом ФИО1 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, выразившиеся в непроведении анализа рынка недвижимости в части влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, включая тенденции на рынке в период, предшествующий дате оценки; в использовании при отборе аналогов не данных о сделках и предложениях, а результатов оспаривания кадастровой стоимости путем установления ее в размере, равном рыночной стоимости; в необоснованном использовании сведений об аналоге N 9, учитывая отбор экспертом участков, сходных с объектом оценки, в количестве восьми объектов.

Эксперт ФИО1 допрошен в судебном заседании суда апелляционной инстанции, свое заключение поддержал, в связи с поступлением от административного ответчика возражений на его заключение представил суду в устной и в письменной форме пояснения по всем поступившим возражениям. Письменные ответы на возражения Департамента приобщены к материалам дела (л.д. 2-67 том 3)

Исследовав заключение экспертизы и пояснения эксперта, допросив эксперта ФИО1, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы N 14052021/01 является допустимым доказательством, с достоверностью подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, и может быть положено в основу решения по делу.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, отвечает требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не усматривает.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, процессуальным законодательством, содержит подробное описание произведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, необходимые сведения об использовании источников получения информации. Ответы на поставленные судом вопросы полные и ясные, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы подробно мотивированы и не противоречивы. Пояснения эксперта являются логичными и последовательными.

При оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

При установлении рыночной стоимости находящегося во владении Кооператива объекта недвижимости экспертом приведены описание объекта исследования, его местоположения; проведен анализ имеющих место в отношении объекта прав и обременений; изучены характеристика ближайшего окружения, транспортная доступность, градостроительное зонирование, информация о текущем использовании объекта исследования. произведен анализ рынка и внешних факторов, как пояснено экспертом, исходя из принципов разумности, достаточности и существенности, использованная экспертом и приведенная в заключении информация явилась достаточной, позволила сформировать выводы о состоянии рынка на дату определения стоимости.

По результатам анализа применимости существующих подходов и методов к оценке избран метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки.

Вопреки утверждениям подателя апелляционной жалобы, заключение эксперта содержит анализ рынка и внешних факторов (страницы 49-63 заключения, л.д.112-119 том 2). Для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом использовались данные решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - комиссии) в период с 2017 по 2019 годы, что обусловлено закрытостью и неразвитостью рынка недвижимости, спецификой конкретного объекта оценки и отсутствием достоверных рыночных данных, которые могли быть использованы для определения стоимости земельного участка. Экспертом пояснено, что им использовались не первичные данные о рыночной стоимости земельных участков из представляемых в комиссию отчетов об оценке, а конечные - в случае принятия по ним положительного решения комиссией, в состав которой входят квалифицированные компетентные эксперты. Отчеты об оценке также проходили экспертизу в саморегулируемых организациях оценщиков, что в совокупности позволило прийти к выводу об обоснованности и соответствии рынку данных о стоимостях аналогах.

В качестве объектов-аналогов экспертом отобраны девять объектов недвижимости, являющиеся для целей оценки сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1. В соответствии с требованиями ФСО N 7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов, цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

Эксперт пояснил, что на странице 84 заключения, где указано на количество отобранных в качестве аналогов земельных участков "восемь" и на что указывал административный ответчик, допущена техническая ошибка. Экспертом дополнительно произведены расчеты рыночной стоимости методом сравнения продаж как с учетом аналога N 9, так и без его учета, по результатам которых рыночная стоимость объекта исследования значительно не изменяется (л.д.10-12 том 3).

С учетом поступления возражений Департамента на экспертное заключение в целях подтверждения правильности расчетов, итогового результата рыночной стоимости экспертом ФИО1 произведены дополнительные расчеты рыночной стоимости объекта оценки в рамках методов капитализации земельной ренты и предполагаемого использования (л.д.31, 37 том 3).

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, что также подтверждается результатами расчетов стоимости объекта исследования в рамках методов капитализации земельной ренты и предполагаемого использования.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, отвечает требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не усматривает.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, процессуальным законодательством, содержит подробное описание произведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, необходимые сведения об использовании источников получения информации. Ответы на поставленные судом вопросы полные и ясные, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы подробно мотивированы и не противоречивы. Пояснения эксперта являются логичными и последовательными.

С учетом изложенного кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N подлежит установлению в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, а решение суда - изменению в части установленной величины кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177,309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 ноября 2020 года в части размера кадастровой стоимости земельного участка изменить, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 7 000 000 (семи миллионам) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В остальной части решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа без удовлетворения.

Принятые по делу судебные акты могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 июня 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка