Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 66а-2481/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В.,

судей Синьковской Л.Г.,

Кольцюка В.М.,

при секретаре Борковской А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-174/2021 по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы, Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 17 февраля 2021 года об удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Гранель Атлант" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Синьковской Л.Г., объяснения представителя Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" Малыгина А.А., возражения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Гранель Атлант" Осокина А.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Специализированный застройщик "Гранель Атлант" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, внесённой в Единый государственный реестр недвижимости, его рыночной стоимости, а также на нарушение прав административного истца как арендатора объекта недвижимости и плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 17 февраля 2021 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 мая 2020 года в размере 444 000 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы Шатихин Н.В. просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование указывает, что административным истцом не представлены доказательства, подтверждающие незаконность действий (бездействия) ответчика, использования недостоверных сведений или нарушения методики при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. При этом изменение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании отчёта об оценке его рыночной стоимости направлено на односторонне изменение условия договора аренды о размере арендной платы, что недопустимо.

Полагает, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку в таких случаях договор на проведение оценки от имени заказчика осуществляется лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектом недвижимости. Цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на этом участке недвижимости нормативно установлена, определяется исходя из его кадастровой стоимости, а потому не может быть установлена в размере рыночной стоимости, предполагающей продажу спорного объекта на открытом рынке.

Считает заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствующим федеральному законодательству в области оценочной деятельности, поскольку экспертом не обоснован отказ от применения сравнительного подхода к оценке, при этом в рамках доходного подхода не проведён анализ фактических данных о ценах сделок предложений на сопоставимые объекты коммерческого назначения. Несмотря на наличие указанных противоречий, ходатайство административного ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы было необоснованно отклонено судом.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" Абросимова П.А. просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований, повторяя в обоснование доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества г. Москвы.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей административного ответчика и административного истца, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды N <данные изъяты> от 9 июня 2020 года, заключённого с Департаментом городского имущества г. Москвы, ООО "Специализированный застройщик "Гранель Атлант" является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

Актом N 02-4930/20-1-ЗУ от 25 мая 2020 года ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 19 мая 2020 года <данные изъяты> в размере 632 360 326 рублей 90 копеек.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 и части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с положениями пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" определено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа предельно допустимой простоты расчёта арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за землю осуществляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

С учётом приведённых норм, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что административный истец, являясь арендатором земельного участка и уплачивая арендную плату, исчисляемую из кадастровой стоимости объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об оценке N <данные изъяты> от 17 сентября 2020 года ООО "<данные изъяты>", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 19 мая 2020 года определена в размере 309 800 000 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества г. Москвы относительно допустимости вышеуказанного отчёта об оценке в качестве доказательства по административному делу, с учётом заявленного представителем административного истца ходатайства, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта N 3а<данные изъяты> от 25 декабря 2020 года ООО "<данные изъяты>" установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчёта об оценке N <данные изъяты> от 17 сентября 2020 года ООО "<данные изъяты>", которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 19 мая 2020 года в размере 444 000 000 рублей.

Диапазон расхождения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от его рыночной стоимости составил 1,4 раза.

Устанавливая размер кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчёты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведённая в решении суда оценка заключения эксперта как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционных жалоб о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения эксперта.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционных жалоб исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом <данные изъяты> отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", имеющим стаж работы в области оценки свыше 10 лет, являющимся действующим членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков СМАО, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 15 марта 2019 года по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность и предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного отчёта по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Приведённые в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами, итоговое суждение о рыночной стоимости земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия полагает, что приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости. Каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости, применены соответствующие понижающие и повышающие коэффициенты, и характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объекту исследования. Данных о том, что экспертом не обоснован отказ от применения сравнительного подхода к оценке, в рамках доходного подхода не проведён анализ фактических данных о ценах сделок предложений на сопоставимые объекты коммерческого назначения, а также о том, что это повлияло на итоговые выводы, административными ответчиками не представлено.

Более того, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции на представленный Департаментом городского имущества г. Москвы анализ экспертного заключения эксперт представил подробные аргументированные письменные пояснения, приобщённые к материалам дела и оценённые судом первой инстанции.

Заявленное Департаментом городского имущества города Москвы ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы подлежит отклонению, поскольку, учитывая вышеприведённые обстоятельства, основания для её назначения отсутствуют.

Учитывая изложенное, а также непредставление административными ответчиками по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 19 мая 2020 года в размере 444 000 000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества г. Москвы о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельного участка на основании отчёта об оценке его рыночной стоимости имеет целью одностороннее изменение условия договора аренды в части установления размера арендных платежей, подлежат отклонению как несостоятельные.

Доводы жалобы со ссылкой на положения части 5 статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" являются ошибочными, поскольку указанными положениями устанавливаются требования к полномочиям лица, заключающего договор на проведение оценки от имени собственника объекта. В то же время в силу положений статьи 6 названного Федерального закона оценка объекта может быть проведена по заказу лица, которому объект принадлежит на праве аренды.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статей 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

Учитывая непредставление Департаментом городского имущества г. Москвы доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, тогда как правом оспаривания его кадастровой стоимости административный истец наделён в силу закона, довод апелляционной жалобы о необходимости представления последним доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействия) ответчика, использования им недостоверных сведений или нарушения методики определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости является несостоятельным и не может быть принят судебной коллегией во внимание.

Иные доводы апелляционных жалоб не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, решение суда постановлено при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 17 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка