Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 июля 2022 года Дело N 66а-2229/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Васильевой Т.И.,

судей Синьковской Л.Г.,

Кольцюка В.М.,

при секретаре Молчановой М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-0070/2022 по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы, Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 22 февраля 2022 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Сегмент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Заслушав доклад судьи Васильевой Т.И., объяснения представителя Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" Малыгина А.А., представителя административного истца Погибельной Е.П., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "Сегмент" (далее - ООО "Предприятие "Сегмент") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в аренде объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение объектов капитального строительства, предназначенных для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов, автошколы и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению) (3.5.2.0)", расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 41 605 000 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как арендатора, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2019 года в размере 94 312 283 рублей, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО "Бизнес Плюс" N от 23 марта 2021 года.

Решением Московского городского суда от 22 февраля 2022 года административные исковые требования ООО "Предприятие "Сегмент" удовлетворены. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года, в размере 43 017 000 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, в котором отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Административный истец не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку итоговая стоимость земельного участка не соответствует действительной картине рынка земельных участков города Москвы на дату оценки; в рамках сравнительного подхода эксперт не учел наличие у объекта исследования ГПЗУ (ИРД); при расчете потенциального валового дохода экспертом в расчете не учтены вспомогательные площади; в рамках доходного подхода применено значение ставки капитализации в размере 13,03%, в то время как ставка должна составлять 11,9%, учтен некорректный уровень недозагрузки. Судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В апелляционной жалобе Государственное бюджетное учреждение города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование позиции приводит доводы, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших о рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

ООО "Предприятие "Сегмент" согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14 января 2019 года N, договору аренды земельного участка от 27 января 2011 года N, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение объектов капитального строительства, предназначенных для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов, автошколы и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению) (3.5.2.0)", расположенного по адресу: <адрес>

Согласно приложению 2 к данному договору аренды размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 3).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена актом определения кадастровой стоимости ГБУ г. Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" N Г-2 от 1 марта 2019 года и по состоянию на 1 января 2019 года составляет 94 312 283 рубля (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 августа 2021 года N). Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 марта 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО "Бизнес Плюс" N от 23 марта 2021 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляла 41 605 000 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по его ходатайству по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы, соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Заключением эксперта ООО "РАЕ Экспертиза" N от 17 декабря 2021 года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере 43 017 000 рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы) и проведенные расчеты, обоснование отказа от затратного подхода, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционных жалоб о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москве свободного назначения, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектом исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, в том числе о ценах предложений, подтверждены приложенными к заключению материалами. Данных, указывающих на несоответствие объектов-аналогов объекту исследования, не представлено.

В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждением апелляционных жалоб о неправильном определении в рамках доходного подхода показателя объема операционных расходов при расчете действительного валового дохода и чистого операционного дохода, ставки капитализации, показателя уровня недозагрузки, поскольку согласно заключению названные параметры определены на основании справочных материалов в пределах допустимого интервала, что является допустимым.

Расчет потенциального валового дохода в рамках доходного подхода исходя из размера арендопригодной площади, то есть площади, способной приносить доход, без учета вспомогательных помещений, не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе пункту 5 ФСО N 3. Размер арендопригодной площади определен на основании фактических данных.

Применение в рамках сравнительного подхода корректировки на наличие ГПЗУ обусловлено оценкой земельных участков как условно свободных, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, в частности пункту 20 ФСО N 7.

Административными ответчиками не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости значительно ниже среднерыночных цен; ее размер соответствует диапазону цен, установленному в проведенном экспертом исследовании. Приведенные в тексте жалоб сведения о средней рыночной цене выводы эксперта не опровергают.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционных жалоб о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли, оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 22 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка