Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 марта 2022 года Дело N 66а-2/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Вольной Е.Ю., Сучковой Е.Г.,

при секретаре Ермаковой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-67/2021 по административному исковому заявлению Глушича Виталия Алексеевича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

по апелляционной жалобе административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Амурской области "Центр государственной кадастровой оценки Амурской области" на решение Амурского областного суда от 7 июля 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Мулярчика А.И., выслушав объяснения директора ГБУ АО "Центр ГКО Амурской области" Кургановой О.Л. и представителя учреждения - Свистильник Н.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя административного истца - Глушич Л.В. и заинтересованных лиц Татаренкова А.П. и Татаренковой Г.Н., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Глушич В.А. обратился в Амурский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности четырех земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года с целью снижения налоговой нагрузки.

Решением Амурского областного суда от 7 июля 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 414 913 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2020 года.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 294 482 рубля, определенной по состоянию на 1 января 2020 года.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 152 626 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2020 года.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 033 800 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой обращения с заявлением постановлено считать - 26 мая 2021 года.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Амурской области "Центр государственной кадастровой оценки Амурской области" (далее - ГБУ АО "Центр ГКО Амурской области") - Курганова О.Л., в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, назначить по делу судебную оценочную экспертизу, принять по делу новое решение, установив рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенным экспертным заключением. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался отчетами об оценке, которые не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральных стандартов оценки. Оценщиком в качестве объектов-аналогов отобраны несопоставимые с объектами оценки по площади земельные участки, необоснованно применена максимальная корректировка на торг, корректировка на наличие сервитута на земельном участке в отчете N 38/21. Выбранный в качестве аналога земельный участок, расположенный в <адрес>, несопоставим с оцениваемыми объектами по ценообразующему фактору - местоположение, оценщик неверно указал вид имущественного права данного аналога - собственность, в то время как земельный участок находится в аренде, в связи с чем, не применил корректировку на передаваемые имущественные права.

Кроме того, судом безосновательно отказано в назначении судебной экспертизы по делу в связи с отсутствием оснований для ее назначения.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным истцом Глушичем В.А., заинтересованными лицами Татаренковой Г.Н., Татаренковым А.П., Тупало С.В., Кушнир А.В., Козиной Е.А., Дьяконовым В.С., Павлоградской А.И. поданы возражения, в которых изложена просьба оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи с Амурским областным судом. Директор ГБУ АО "Центр ГКО Амурской области" Курганова О.Л. и представитель учреждения - Свистильник Н.А., поддержали доводы апелляционной жалобы. Представитель административного истца - Глушич Л.В. и заинтересованные лица Татаренков А.П. и Татаренкова Г.Н. просили решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частями 2 и 5 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение административного дела по существу в суде апелляционной инстанции, отказаться от административного иска полностью или частично.

Суд не принимает отказ административного истца от административного иска, если это противоречит названному кодексу, другим федеральным законам или нарушает права иных лиц.

Отказ административного истца от иска, совершенный после принятия апелляционной жалобы, должен быть выражен в поданных суду апелляционной инстанции заявлениях в письменной форме. При принятии заявления об отказе административного истца от иска суд апелляционной инстанции отменяет принятое решение суда и прекращает производство по административному делу (части 1, 2 статьи 304 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции от представителя административного истца по доверенности Глушич Л.В. поступило письменное заявление об отказе от исковых требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года (том 3 л.д. 202-203, том 4 л.д. 2).

Учитывая, что сведения о принуждении лица, подавшего отказ от административного иска, отсутствуют, представитель административного истца Глушич Л.В. обладает полномочиями на отказ от административного иска, ей разъяснены и известны последствия прекращения производства по делу в связи с отказом от административного иска, судебная коллегия принимает отказ от административного иска в части земельного участка с кадастровым номером N, поскольку такой отказ закону не противоречит, прав других лиц не нарушает, публичные интересы, препятствующие принятию судом данного отказа, отсутствуют.

На основании части 2 статьи 304 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в связи с принятием судом апелляционной инстанции отказа от исковых требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года, решение Амурского областного суда от 7 июля 2021 года в указанной части подлежит отмене, а производство по административному делу - прекращению.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Глушичу В.А. на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами N и N, на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером N (том 1 л.д. 16-22).

Постановлением Правительства Амурской области от 27 ноября 2020 года N 796-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Амурской области" кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 902 916,43 рублей, 2 827 650,63 рублей, 2 706 240,6 рублей соответственно (том 1 л.д. 9, 10, 12).

Административный истец в подтверждение рыночной стоимости земельных участков представил подготовленные частнопрактикующим оценщиком ФИО1 отчеты об оценке N 36/21 от 10 мая 2021 года (том 1 л.д. 23-59), N 37/21 от 11 мая 2021 года (том 1 л.д. 60-96), N 38/21 от 12 мая 2021 года (том 1 л.д. 97-133).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в указанных отчетах об оценке, суд первой инстанции исходил из того, что все названные отчеты об оценке являются допустимыми доказательствами, сомневаться в достоверности которых у суда оснований не имеется.

Между тем, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в достоверности отчета об оценке от 12 мая 2021 года N 38/21.

Так, в соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно абзацу 3 раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного характера. То есть, используемая информация должна отвечать принципам необходимости, достаточности и достоверности.

В соответствии с абзацем 7 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке N 38/21 в ходе проведения исследования оценщиком отобрано два объекта-аналога при расчетах рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Из анализа предложения о продаже объекта-аналога N 1, распечатки которого приложены к отчету об оценке (том 1 л.д. 130), следует, что вид имущественного права указанного земельного участка - аренда.

Вместе с тем, оценщик в таблице N 4 корректировок сравнимых продаж (том 1 л.д. 122) безосновательно указывает вид имущественного права данного объекта - собственность, вводя пользователей отчета в заблуждение.

В названном отчете оценщик ошибочно указывает, что выбранные аналоги не имеют различия в правах, в связи с чем, оценщиком не проводилась корректировка (т. 1 л.д. 121). Как указывает сам оценщик, внесение корректировки на имущественные права предусматривается в случае наличия различия в правах между объектом оценки и объектами-аналогами. В данном случае объект оценки и объекты-аналоги, по мнению оценщика, находятся в собственности, следовательно, применение корректирующего коэффициента на имущественные права не требуется (т. 1 л.д. 122-об).

Указанные выводы оценщика не соответствуют обстоятельствам дела, в том числе содержанию предложения о продаже аналога N 1, устанавливающего, что данный земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды (том 1 л.д. 130). Неверное определение вида имущественного права указанного объекта привело к тому, что оценщиком не применена корректировка, нивелирующая разницу в передаваемых правах объекта оценки (собственность) и объекта-аналога N 1 (аренда), необходимость применения которой установлена требованиями пункта 22 ФСО N 7 и Методических рекомендаций.

При наличии сомнений относительно достоверности сведений об объектах-аналогах, использованных при проведении исследования, с учетом их количества, сомнения возникают и в отношении результата оценки - итоговой величины стоимости объекта оценки.

Кроме того, в описании объекта оценки оценщик указывает на отсутствие ограничения (обременения) права на земельный участок (т. 1 л.д. 99-об, 102). Между тем, согласно выписки из ЕГРП, а так же свидетельства о государственной регистрации права, права на земельный участок ограничены сервитутом (т. 1 л.д. 127-об, 128-об).

Вместе с этим, определяя величину корректирующего коэффициента на наличие сервитута, установленного в отношении объекта оценки, оценщик в качестве факторов учитывает: степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута, интенсивность использования сервитута, степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком.

При этом, проводя анализ значений указанных факторов и устанавливая размер корректирующего коэффициента, оценщик не указывает вид данного сервитута, его сроки, плату за сервитут, цели его установления, что приводит суд к невозможности проверки правильности применения данной корректировки в установленном в отчете размере.

Два других отчета об оценке N 36/21 от 10 мая 2021 года (том 1 л.д. 23-59) и N 37/21 от 11 мая 2021 года (том 1 л.д. 60-96) подобного рода нарушений не содержат.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку у судебной коллегии возникли сомнения в обоснованности отчета об оценке N 38/21 от 12 мая 2021 года, определениями суда апелляционной инстанции от 13 октября 2021 года и от 2 декабря 2021 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России (том 3 л.д. 53-62, 214-220).

В соответствии с выводами судебной экспертизы от 20 января 2022 года N 2819Э/9-4, выполненной экспертами ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России ФИО2 и ФИО3, отчет об оценке от 12 мая 2021 года N 38/21 не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, содержит иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, является недостаточной, не в полном объеме достоверной, не в полном объеме проверяемой.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года определена судебным экспертом в размере 3 709 817 рублей (том 4 л.д. 10-41).

Исследуя отчет об оценке, эксперт пришел к выводу о том, что приведенная оценщиком выборка аналогов не дает понимания тенденций рынка, часть аналогов не относится к сегменту рынка объекта оценки (к земельным участкам торгового назначения). Выбранные для расчетов аналоги находятся в отличных от объекта оценки населенных пунктах, несопоставимых по инвестиционной привлекательности. Проведена недостаточная выборка.

Аналог N 1, расположенный на трассе, не сопоставим с объектом оценки по ценообразующему фактору "категория земель", и находится в отличном от объекта оценки населенном пункте. Вместе с тем, удельные стоимости объектов зависят от категории земли. Данный фактор не учтен в расчетах. Аналог N 2 находится в значительно меньшем населенном пункте (г. Шимановск - около 18 тыс. чел.), чем объект оценки (г. Белогорск - около 65 тыс. чел.). Данный фактор не учтен в расчетах.

По аналогам в расчетах указан вид имущественного права - собственность. Но в объявлениях по аналогу N 1 указано, что он в аренде на 5 лет, а по аналогу N 2 вообще нет информации. Информация по аналогам искажена и является недостоверной.

Корректировка на дату предложения оценщиком не проведена, хотя аналоги датированы маем и июлем 2019 года. Корректировка на назначение земель не проведена, при этом аналог N 1 находится на трассе, что исключает его отнесение к землям населенных пунктов.

Таким образом, выборка аналогов, в нарушение пункта 22 ФСО N 7, является недостаточной и недостоверной, что приводит к искажению итогового результата расчетов.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отчет об оценке от 12 мая 2021 года N 38/21 выполнен с нарушением законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки, обязательных для применения, в связи с чем, он не может быть признан относимым, допустимым и достоверным доказательством, а следовательно, не мог быть положен в основу решения суда в части установления размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Оценив экспертное заключение ФБУ "Сибирский РЦСЭ Минюста России" от 20 января 2022 года N 2819/9-4, судебная коллегия приходит к выводу о том, что определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение подготовлено экспертами ФИО2 и ФИО3, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Эксперты предупреждались об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения (том 4 л.д. 8-9).

Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертами проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертами в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертами исследований.